Советы юристов
Назад

ЖСК при банкротстве застройщика: плюсы и минусы

Опубликовано: 30.01.2020
0
14

Как создают ЖСК при банкротстве застройщиков

При процедуре банкротства застройщиков, дольщики должны быть оповещены об этом в течение 5 дней. В тексте сообщения описывают права долевых участников с наличием преимуществ по защите вложенных в строительство средств. Когда остается незавершенное строительство, действующие в нем лица могут создать ЖСК, если согласны с дополнительными расходами.

Формируют кооператив, соблюдая условия:

  1. По стоимости недостроенный дом не больше 5%, чем задолженность перед дольщиками.
  2. Застройщик имеет средства в достаточном количестве, чтобы погасить обязательства первоочередных участников.
  3. «Незавершенка» не находится в залоге или кредитор согласен на передачу остаточного строительства в ЖСК.
  4. Все пайщики будут обеспечены квартирами.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytaboutru

Когда компания не рассчитывается со всеми кредиторами после получения прав на недостроенное здание, эту сумму собирают члены ЖСК, чтобы сделать вклад на депозитном счете. На плечи дольщиков ложатся затраты по оплате всех долгов разорившейся строительной фирмы и завершение постройки до её ввода в эксплуатацию. Создают кооператив из участников в долевом строительстве в следующем порядке:

  1. Собирают на собрание инициативную группу.
  2. Фиксируют в протоколе о принятом решении – создать ЖСК.
  3. Выбирают руководство с председателем.
  4. Разрабатывают и утверждают Устав кооператива.
  5. Определяют суммы по вступительным взносам с порядком зачисления.
  6. Регистрируют кооператив.
  7. Подают заявление в арбитраж с ходатайством о передаче замороженного объекта для продолжения строительства в ЖСК.

В суде назначают арбитражного управляющего, который будет регулировать ход процесса на законодательном уровне, обозначит порядок расчетов с несогласными дольщиками продолжать строительство.

После регистрации кооператив становится в статусе юридического лица, должен:

  1. Вести бухгалтерский учет.
  2. Платить налоги.
  3. Сдавать отчеты.

Устав разрабатывают по типовой форме, где указывают все основные положения в отношении:

  1. Обязанностей перед пайщиками.
  2. Прав членов ЖСК.
  3. Работы ревизионной комиссии.
  4. Приема и исключения членов кооператива.

ЖСК при банкротстве застройщика: плюсы и минусы

В ходе постройки Устав можно изменить, если решит собрание и внесет такие пункты в протокол. О каждом подобном действии сообщают всем членам кооператива. Следует учесть, что при незавершенном строительстве, этот объект перейдет в собственность дольщиков, если будет положительным решение Арбитражного суда.

Когда ЖСК – единственный выход при банкротстве застройщика

Формирование ЖСК из обманутых дольщиков возможно при соблюдении следующих условий.

  • Разница в стоимости недостроенного дома и объема задолженности перед участниками составляет не более 5% в пользу первого.
  • Достаточность средств для погашения обязательств застройщика 1-й и 2-й очереди.
  • Замороженный объект не оформлен в залог, или залогодержатель дал добро на его передачу ЖСК.
  • Достаточность квартир в достраиваемом доме для всех пайщиков.

Если после передачи дольщикам прав на недострой средств для расчетов с остальными кредиторами у застройщика недостаточно, членам ЖСК придется собрать и положить разницу на депозит суда. Помимо суммы для расчета с кредиторами застройщика дольщикам придется профинансировать окончание строительства и ввод дома в эксплуатацию.

Порядок прекращения деятельности ЖК и ЖСК

Создание кооператива обманутых дольщиков при банкротстве застройщика проводится по нижеизложенной схеме.

  • Проведение собрания участников инициативной группой.
  • Принятие решения о необходимости ЖСК и его фиксация в протоколе.
  • Выборы правления и председателя кооператива.
  • Разработка и утверждение Устава.
  • Определение сумм вступительных взносов и порядка их внесения.
  • Регистрация ЖСК через ИФНС.
  • Ходатайство в Арбитражный суд о передаче замороженной стройки кооперативу для дальнейшего завершения строительства.

Несогласные вступать в ЖСК дольщики вправе расторгнуть договор с банкротящимся застройщиком, обратившись к арбитражному управляющему, и заявить свои требования о денежном возмещении.

В этом случае, если компания не страховала сделку и не делала отчислений в компенсационный фонд, рассчитывать можно только на средства, которые останутся после расчетов с кредиторами 1-й и 2-й очереди, а также после передачи недостроя ЖСК. Вариант с самостоятельным достраиванием наиболее реален и перспективен.

Регистрация ЖСК через ИФНС наделяет первый статусом юридического лица со всеми бухгалтерскими и налоговыми обязанностями последнего. В соответствии с директивами Минстроя РФ кооперативы, созданные для достраивания своих домов, в обязательном порядке сдают бухгалтерскую отчетность по итогам каждого квартала и отчетного года.

Отчетность, равно, как и Устав, информация о числе членов, распределении паев, разрешении на строительство, правах на участок публикуется в открытом доступе. Обязательно составляется график реализации проекта с регулярными отметками о ходе работ, сроках их завершения и величине предстоящих затрат.

На ЖСК возлагаются обязанности по финансированию строительства – привлечению инвесторов, сбору взносов с пайщиков, заключению договоров с подрядчиками и расчету с ними. Вся эта деятельность должна документироваться, отражаться в бухгалтерской отчетности и быть доступной для ознакомления членам кооператива и надзорным инстанциям.

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ под жилищно-строительным кооперативом понимается объединение граждан на добровольных началах с целью:

  • удовлетворения их потребностей в жилье;
  • управления многоквартирным домом.

Как и любое другое юридическое лицо, ЖСК может быть реорганизован или ликвидирован в порядке, установленном гражданским законодательством.

Ликвидация – это, в соответствии со ст. 61 ГК РФ и ст. 123 ЖК РФ, прекращение прав и обязанностей кооператива без их перехода к другому юридическому лицу (как при реорганизации).

Он может прекратить свою деятельность:

  • в добровольном порядке, по желанию участников;
  • в принудительном, на основании решения суда.

Для добровольной ликвидации необходимо провести собрание всех членов организации и принять совместное решение о прекращении деятельности.

Решение суда основывается не на желании участников, а на грубых нарушениях, допущенных ЖСК в ходе своей деятельности. Пункт 2 ст. 61 ГК РФ устанавливает, что подать иск о прекращении деятельности могут:

  • государственные и муниципальные органы, уполномоченные предъявлять требования о ликвидации (например, ФНС), если ЖСК совершены грубые нарушения, их деятельность противоречит цели создания и т.д.;
  • учредители и участники кооператива, если есть основания для ликвидации, но с ними не соглашается большая часть членов организации;
  • иные лица (кредиторы), обнаружившие нарушения законодательства в деятельности кооператива.

При обнаружении признаков банкротства кооператива, добровольная ликвидация из права превращается в обязанность его участников.

Этапы оставления деятельности ЖСК будут различаться в зависимости от добровольного или принудительного порядка.

Добровольно

  1. Организация общего собрания.
  2. Принятие решения о прекращении деятельности кооператива, за которое положительно должны проголосовать более 50% участников.
  3. Составление протокола и создание ликвидационной комиссии. В протоколе фиксируется решения всех участников кооператива, устанавливаются члены комиссии, порядок проведения процедуры прекращения деятельности и ее срок. Комиссия формирует промежуточный баланс, который представляет собой сведения об имуществе ЖК или ЖСК и об обязательствах перед кредиторами.

    После назначения ликвидационной комиссии, все полномочия руководителя кооператива переходят ей.

  4. Уведомление налоговых органов и объявление о начале процедуры. ФНС, в свою очередь, передает эти сведения в ЕГРЮЛ.

    В налоговый орган предоставляется форма № Р15001, которая подписывается председателем кооператива и заверяется у нотариуса.

  5. Расчет по долгам с кредиторами. После того как все обязательства перед кредиторами будут выполнены, ликвидационная комиссия подготавливает окончательный ликвидационный баланс. Оставшиеся средства перераспределяются между членами кооператива.

    Если требования кредиторов превышают средства ЖСК, ликвидация будет производиться не на добровольных началах, а по процедуре банкротства. В счет погашения долга может пойти имущество кооператива.

  6. Внесение сведений в ЕГРЮЛ о прекращении кооперативом своей деятельности.

Процедура прекращения деятельности в связи с невозможностью организации исполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами устанавливается ст. 65 ГК РФ и ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 201.15-4).

Основанием для ликвидации признается долг организации перед кредиторами, превышающий 100 тысяч рублей.

Прекращение деятельности и признание организации несостоятельной может быть произведено двумя способами:

  • по инициативе членов ЖСК, представитель которых подает иск в арбитражный суд с документальным подтверждением неплатежеспособности;
  • по инициативе кредитора, путем подачи прошения в ФНС, которая, в свою очередь, подает иск в арбитражный суд.

Рассмотрение иска занимает 14 дней, но при недостаточности доказательств этот срок может быть увеличен. После признания организации банкротом и его ликвидации, собственники жилья должны выбрать новую форму домоуправления.

Приобретая право на недостроенное здание, дольщики получают первое преимущество – объект будет выведен из конкурсной массы. Этот дом нельзя выставлять на торги, чтобы удовлетворили свои требования другие кредиторы. Собственники недостроя сами выбирают, на что решиться – оформить денежный возврат или дождаться квартиры.

Члены ЖСК:

  • Становятся законными участниками строительства.
  • Доводят до завершающей стадии дом с помощью новых подрядчиков.
  • Получают разрешение на введение в эксплуатацию построенную многоэтажку.
  • Участвуют во всех вопросах, которые касаются судьбы жилья, имеют доступ ко всем сведениям о работе кооператива.
  • Не платят налогов за внесенный пай.

Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке, который для одних пайщиков может сложиться положительно для других отрицательно.

Как происходит регистрация ЖСК{q}

Процедура легализации ЖСК при несостоятельности застройщика аналогична стандартному оформлению юридического лица и проводится в соответствии со ст. 51 ГК РФ. Процедура проводится в следующем порядке:

  • Заверенное нотариусом заявление о госрегистрации по форме Р1101;
  • Протокол собрания участников с подписями последних;
  • Два экземпляра Устава;
  • Документы, подтверждающие внесение или зачет паевых взносов;
  • Оплаченная квитанция на госпошлину.

ИФНС регистрирует ЖСК в течение 5-ти рабочих дней и наделяет его статусом юрлица. Далее правление кооператива обращается в Арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности, с ходатайством о передаче дольщикам недостроя. Тем самым погашается их кредиторская задолженность.

Отрицательные моменты ЖСК

Жилищные кооперативы имеют много негативных ситуаций, их стараются снизить различные законодательные положения, но пока без существенной эффективности.

К основным минусам относятся:

  • Участники ДДУ оплачивают не только стоимость своей квартиры, но и компенсируют убытки от инфляции или ошибок генподрядчиков.
  • Цены на жилье не фиксируются, могут возрасти к завершению постройки.
  • В Уставе описаны внутренние правила кооператива, где отсутствует связь между пайщиками и новым застройщиком.
  • ЖСК как заказчик отвечает за все промахи при возведении здания, что означает убытки будут оплачивать его члены или пайщики.
  • Кооперативы не обозначают четкого срока сдачи объекта, такое возведение может продолжаться в течение нескольких лет без последствий.
  • Продажу собственного пая нужно согласовать со всеми членами подобного сообщества.

Самостоятельное построение дома с помощью ЖСК дело хлопотное и долгосрочное. Кроме оплат, которые прошли по ДДУ будут дополнительные затраты на специалистов при привлечении профессиональных строителей:

  1. Прорабов.
  2. Отделочников.
  3. Каменщиков.
  4. Электриков.
  5. Сантехников.

Поэтому увеличиваются цены и сроки «завершенки». Возможно потребуется помощь квалифицированных юристов для координации действий правления кооператива, чтобы пайщики не повторили своей участи и разорения.

Новость и рекомендации

Из новостных порталов СМИ стало известно, что 4 ноября 2019 года в 21-35 Президентом РФ был подписан закон о возмещении средств членам ЖСК, которые организованы на основании банкротства застройщиков. Пострадавшим от недобросовестных строительных компаний будет выплачена компенсация, по рыночной цене жилья, из средств специального фонда. Законодательный акт не предусматривает ограничений в отношении дат создания жилищных кооперативов.

Дольщикам же вне зависимости от законодательных актов, которым еще предстоит вступить в законную силу, нужно с осторожностью выбирать застройщиков, учитывать их предыдущие работы, обращать внимание на сдачу объектов без задержек и нареканий.

Похожие записи

  • Дачный потребительский кооператив — плюсы и недостаткиДачный потребительский кооператив — плюсы и недостатки
  • Покупка недвижимости в Турции — плюсы и минусыПокупка недвижимости в Турции — плюсы и минусы
  • Стоит ли покупать квартиру в Сочи: плюсы и минусыСтоит ли покупать квартиру в Сочи: плюсы и минусы
  • Недвижимость в Анталии: стоит ли покупать, плюсы и минусыНедвижимость в Анталии: стоит ли покупать, плюсы и минусы
  • Недвижимость в Хорватии: плюсы, минусы, покупать ли{q}Недвижимость в Хорватии: плюсы, минусы, покупать ли{q}
  • Стоит ли покупать дачу в Смоленской области{q}Стоит ли покупать дачу в Смоленской области{q}
  • Двухуровневые квартиры — плюсы и минусыДвухуровневые квартиры — плюсы и минусы
  • Стоит ли страховать свою квартиру: плюсы и минусыСтоит ли страховать свою квартиру: плюсы и минусы

Что отразить в Уставе ЖСК при несостоятельности застройщика{q}

Для создания ЖСК обманутых дольщиков используется типовой Устав. В нем помимо стандартных обязательно предусматриваются следующие пункты.

  • Обязанности кооператива. В первую очередь прописываются обязательства перед пайщиками – способы и сроки передачи квартир. Сделать это нужно подробно, чтобы впоследствии не возникало проблем. Не менее важно предусмотреть в Уставе и алгоритм сотрудничества с подрядчиками, включая систему расчетов.
  • Права ЖСК. Заключение только выгодных для кооператива договоров и действие исключительно в интересах пайщиков. Кооператив вправе открывать расчетные счета и совершать по ним операции. Уточняется и право на смену правления, наем сотрудников – бухгалтера, юриста и т.д.
  • Создание и работа ревизионной комиссии. Ее полномочия обсуждаются на собрании, там же выбираются кандидаты из числа пайщиков.
  • Прием новых членов и исключение. Условия и процедура детально расписываются в Уставе.

Изначально зарегистрированный в ИФНС Устав ЖСК при банкротстве застройщика можно менять. Основанием для внесения изменений служит протокол собрания пайщиков с зафиксированным в нем решением. В одностороннем порядке правление может вносить изменение в Устав только, если это предусмотрено его более ранней редакцией. О подобных изменениях обязательно извещаются члены кооператива.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytcreatorsru

Достраивать дом самостоятельно, через ЖСК, очень хлопотно и долго. Требуется привлечение специалистов – профессиональной строительной компании, коммуникационных служб, отделочников, инженеров, коммунальщиков и т.д. Все это стоит дополнительных вложений сверх уплаченных ранее по договору ДДУ.

Подобная ситуация нервирует участников кооператива – в итоге квартиры получаются на порядок дороже изначальной стоимости, срок завершения строительства отодвигается на неизвестный период. Каждый шаг нужно продумывать, согласовывать и финансировать самим. А насколько честно ведет себя правление{q} Не обманывает ли пайщиков{q}

Внимание! Информация, представленная на сайте, рассматривает

типовые решения юридических вопросов

. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к специалистам:

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

БЕСПЛАТНО

!

Что может быть основанием{q}

Принимая решение, суд руководствуется основаниями в виде грубого нарушения законодательства, например:

  • кооператив был создан и документально оформлен с нарушениями, которые носят неустранимый характер;
  • организация осуществляла деятельность, противоречащую его целям;
  • ею осуществлялись действия, на которые необходимо разрешение от государственных или муниципальных органов;
  • были нарушены конституционные и иные права участников ЖСК;
  • он систематически извлекал прибыль из своей деятельности, т.е., появились признаки коммерческого юридического лица, к которым жилищные кооперативы не относятся.

Для добровольного прекращения деятельности также имеются основания:

  • достижение цели, ради которой кооператив был создан;
  • его члены решили выбрать другой способ домоуправления;
  • истек срок действия, установленный уставом организации.

Реорганизация

Реорганизация юридических лиц производится в порядке, установленном ст. 57 ГК РФ, и представляет собой изменение (слияние, разделение, преобразование и т.д.) организационно-правовой формы.

Согласно ст. 122 ЖК РФжилищный кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Решение о таком изменении производится на общем собрании членов кооператива. Причиной реорганизации часто выступает достижение поставленной кооперативом цели, т.е., окончание строительных работ.

ТСЖ становится правопреемником жилищно-строительного кооператива, то есть, товариществу переходят все его права и обязанности, что подтверждается передаточным актом. Однако процедуру государственной регистрации пройти необходимо. Для этого в ФНС необходимо предоставить:

  • заявление о государственной регистрации;
  • устав товарищества;
  • протокол собрания ЖСК, на котором было принято решение о реорганизации;
  • справку из ПФР;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpolicyandsafetyru

О реорганизации должны быть предупреждены и кредиторы жилищного кооператива.

ЖСК при банкротстве застройщика: плюсы и минусы

Процедура ликвидации может быть произведена в добровольном порядке, путем принятия соответствующего решения на общем собрании членов ЖСК, или по решению суда, при обнаружении грубых нарушений в деятельности организации или при ее несостоятельности. Данные о ликвидации отражаются в реестре юридических лиц. Кредиторы извещаются заблаговременно, с ними производится расчет по долгам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector