Советы юристов
Назад

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Опубликовано: 03.03.2020
0
4

Как начать сдавать квартиру{q}

Эта идея у меня возникла еще давно: хотелось проводить больше времени с ребенком и меньше в офисе. Было страшно взять квартиру в субаренду и уйти в минус. Как ни странно, помог случай и сокращение: когда меня уволили, я уехала на Украину к бабушке и впервые решилась сдать квартиру посуточно.

В это же время в Донецкой области началась война, и в город приехали беженцы. Моя мама работает администратором в гостинице и видела, как люди соглашались ночевать прямо в лобби на диванчике: мест не было.

Так мы стали брать людей к себе: у нас было две свободные квартиры. Сдавали койко-места за копейки по сто рублей, лишь бы помочь людям. Стирали, гладили и убирались тоже сами.

Сейчас я нисколько не жалею о своем выборе: мне нравится то, чем я занимаюсь.

Кто еще может жить в этой квартире{q}

Наниматель и проживающие с ним люди могут безвозмездно вселить временных жильцов — но не более чем на шесть месяцев. Об этом вас должны поставить в известность и получить согласие. Если не будут соблюдены требования закона о норме жилой площади на человека, вы можете запретить их заселение.

Важно

Сделайте копии страниц паспортов нанимателя и всех, кто будет проживать вместе с ним.

Сложно ли сдавать посуточно{q}

Очень просто! Если у вас нет своего жилья, снимите квартиру в субаренду. Главное — сообщить владельцу, что квартира будет сдаваться. И убедить, что это безопасно и законно. 

Вы можете взять его квартиры в управление. Так он получит больше, чем при долгосрочной аренде. В первые пару месяцев вы будете покрывать лишь аренду — ведь поток гостей появится не сразу. 

Мне повезло: мне дали сразу шесть студий в соседних домах. Тогда я поняла, что больше никогда не вернусь к офисной рутинной работе.

Как составить договор{q}

Преамбула

Документ так и называется — «Договор найма жилого помещения». Сначала указываются место (населенный пункт) и дата заключения договора. Далее полностью прописываются данные сторон: ФИО, паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.

Предмет договора

Сдавать в наем можно квартиру и жилой дом — или их часть. В этом пункте даем характеристику объекта: адрес, назначение, площадь, этажность, данные о земельном участке и другое. Указываем реквизиты правоустанавливающего документа на помещение.

Здесь же определяем срок договора и возможность его продления. Максимальный срок найма — пять лет. Если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Причем договор, срок которого превышает один год, нужно зарегистрировать. Иначе — административная ответственность. Часто договор найма заключают на 11 месяцев.

важно

Чтобы проверить, насколько наниматель добросовестен, установите для начала небольшой срок договора. Например, два-три месяца.

Этот пункт — самый объемный. Детально распишите обязанности нанимателя, это важно для защиты вашего имущества и интересов.

Какие свои права нужно прописать:

  • вы имеете право на досрочное расторжение договора; с предварительным уведомлением нанимателя. Например, за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения;
  • вы можете посещать квартиру — «доверяй, но проверяй»;
  • и в одностороннем порядке менять размер платы. Если наниматель не соглашается на это условие, размер платы вы поменять не можете.

Какие обязанности нанимателя надо включить в договор:

  • вовремя вносить плату за жилье, оплачивать коммунальные и прочие услуги;
  • освободить помещение и вовремя сдать его вам в исправном состоянии — по истечении срока найма или в случае досрочного расторжения договора;
  • соблюдать правила пожарной безопасности;
  • информировать вас о получении корреспонденции на ваше имя и о других вопросах, имеющих отношение к помещению.

Также стоит обговорить в договоре право нанимателя на содержание домашних животных в квартире.

важно

Распределите в договоре обязанность проводить текущий и капитальный ремонт помещения. При отсутствии такого абзаца текущий ремонт — обязанность нанимателя, а капитальный —ваша.

Указываем размер платы за наем помещения, срок, форму, порядок выплаты денег. Если договором срок платы не предусмотрен, наниматель вносит ее ежемесячно.

Отмечаем, входит ли оплата коммунальных и прочих услуг (телефонная связь, интернет, кабельное телевидение) в плату за пользование жильем.

важно

В ваших интересах — взимать плату за месяц вперед.

Подробно определяем ответственность сторон по каждому возможному спорному моменту: последствия утраты и повреждения имущества, неисполнения условий договора, особенности расторжения договора. Устанавливаем штрафные санкции за несвоевременное внесение оплаты.

важно

Укажите, что уплата пени не освобождает нанимателя от обязанности по внесению платы за найм в полном объеме. А окончание срока договора не освобождает от ответственности за его нарушение.

Здесь же отмечаем, что при возникновении форс-мажорных обстоятельств — стихийных бедствий, военных действий — стороны не несут ответственности за исполнение своих обязательств по договору.

Приоритетным способом разрешения споров определяем переговорный — что, конечно, не освобождает стороны от обращения в суд.

Прочие условия

Пункт содержит особые требования собственника и заключительные положения.

Прописываем, что договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон, указываем количество страниц договора.

Составьте акт приема-передачи помещения. В акте пропишите сведения о текущем состоянии квартиры, перечень имущества. По такому акту будет осуществляться и возврат помещения вам.

важно

Акт приема-передачи будет приложением к договору. Поэтому в этом пункте закрепляем, что такой акт и иные приложения к договору являются его неотъемлемой частью.

В графы «Наймодатель» и «Наниматель» вносим ФИО, данные паспорта, адрес регистрации, способы связи (номер телефона, адрес электронной почты). Ставим подписи с расшифровкой.

Иллюстрации: дизайн-проект Анны Ковальченко.

Нужно ли нанимать дизайнера{q}

Первый ремонт я делала со своей семьей: не было денег даже на строителей, не то что на дизайнера. Зато теперь я умею выравнивать пол правилом!

Сейчас, спустя пять лет, ремонт в этой же квартире делают рабочие. Делю ее на две студии для посуточной аренды. Кстати, пол останется тот же.

В этом и есть преимущество квартиры перед гостиницей: стиральная машинка всегда с порошком, на кухне есть посуда и средство для ее мытья. Сюда хочется вернуться: у меня поток постоянных гостей около 25%.

Окупится ли бюджет на обустройство квартиры{q}

Есть минимум, который должен быть в любой квартире под сдачу. Из мебели — все самое необходимое вроде кровати и обеденного стола. А вот наполнение должно быть максимальным.

Когда дом достроится, я окуплю квартиру стоимостью 1,3 млн за пару лет.

Почти все предметы декора я покупала в ИКЕА. Это удобно, если у вас нет времени ездить по магазинам и выбирать. Как вариант, можно разместить объявление о сдаче квартиры и купить все необходимое за один день.

Кухня: 3 884 ₽

  • Столовые приборы МОПСИНГ (16 предметов) — 399 ₽ 
  • Бокалы для вина ФОРСИКТИНГ (6 шт.) — 199 ₽
  • Прозрачные кружки БЕТИТАД (4 шт.) — 116 ₽
  • Тарелки белые ОФТАСТ (4 шт.) — 236 ₽
  • Миски белые ОФТАСТ (4 шт.) — 196 ₽
  • Прозрачная салатница КЕМИСК — 59 ₽
  • Половник ФУЛЛЭНДАД — 69 ₽
  • Венчик ФУЛЛЭНДАД — 59 ₽
  • Лопатка ФУЛЛЭНДАД — 59 ₽
  • Штопор ИДЕАЛИСК — 149 ₽
  • Терка ИДЕАЛИСК — 119 ₽
  • Разделочные ножи ФОРДУББЕЛА (2 шт.) — 279 ₽
  • Деревянная разделочная доска МАГАЗИН (2 шт.) — 399 ₽
  • Сковорода СТЕКА — 139 ₽
  • Кастрюля ШЭНКА — 1199 ₽
  • Банки для специй РАЙТАН (4 шт.) — 119 ₽
  • Мусорное ведро ФНИСС — 89 ₽

Ванная: 3258 ₽

Полотенец для ног в ИКЕА пока нет, так что пришлось искать в другом месте. А вот тканевые коврики в ванной лучше не использовать.

  • Полотенце для рук ЛЕЙАРЕН (10 шт.) — 190 ₽
  • Банное полотенце ГЭРЕН (10 шт.) — 2990 ₽
  • Дозатор для мыла ТАККАН — 49 ₽
  • Щетка для унитаза ТАККАН — 29 ₽(заливайте «Доместосом», а лучше меняйте периодически).

Спальня: 14 085 ₽

  • Водоотталкивающий наматрасник ГОКЭРТ — 1499 ₽
  • Пододеяльник и две наволочки КУНГСБЛОММА (4 шт.) — 5196 ₽
  • Простыня ФЭРГМОРА (4 шт.) — 1596 ₽
  • Одеяло ГРУСБЛАД (2 шт. — 1 запасное) — 2598 ₽
  • Подушка РОЗЕНСТЭРНА (4 шт.) — 3196 ₽

ИТОГО: 22 000 ₽

Вложения минимальны, но это при условии, что квартира принадлежит вам. Если вы покупаете квартиру только для сдачи, выгоднее разделить ее на студии. Например, у меня в управлении есть квартира, которую купили за 6 млн. В год она приносит 1,4 млн рублей — и это выгодно.

Недавно я купила еще одну студию за 1,3 млн рублей. Когда дом достроится, я окуплю ее за пару лет. Некоторые владельцы отдают мне квартиры, купленные специально под сдачу в ипотеку. Даже после уплаты кредита у них остается приличная сумма.

Можно не бояться ипотеки, если она работает на вас.

Через какой сервис сдавать{q}

Я использую Booking и Airbnb. Первый сервис приводит много гостей, но второй мне нравится больше:

  • гости редко пишут неадекватные отзывы, зная, что вы их тоже оцениваете;
  • оплату отправляют сразу после заселения гостя;
  • гости проходят верификацию (селфи, паспорт);
  • комиссия ниже, чем у Букинга;
  • возмещают владельцам ущерб;
  • дают хорошие бонусы: я пригласила своего друга и получила 7727 рублей.

Разместите объявление на всех сервисах и в соцсетях. И используйте расположение квартиры, чтобы привлечь еще больше клиентов.

Рядом с моим объектом находится главный офис Тинькофф. Я пообщалась с руководителем кадров, и теперь ко мне с удовольствием направляют командировочных специалистов.

https://www.youtube.com/watch{q}v=kI23JW1WmJk

А что есть рядом с вами{q} Поликлиника, аэропорт, налоговая{q} Подойдет абсолютно все!

Как бороться со страхами и конкурентами{q}

Страхов не было, я была готова понести мелкие потери, но обошлось без них: когда сдаете квартиру посуточно, гости приходят лишь переночевать.

Кстати, многие сайты-агрегаторы полностью покрывают убыток своей страховкой. Однажды у меня сломалось основание у стула, и Airbnb все покрыл. А вот если вы работаете с Цианом или Авито — берите залог.

Зачем бороться с конкурентами{q} Пусть будут. Читайте их отзывы и «мотайте на ус» недостатки.

Полезный совет напоследок

Старайтесь все автоматизировать. Не ждите гостей, которые заселяются ночью: придумайте дистанционный доступ в квартиру (электронные замки, где дверь можно открывать через приложение на телефоне).

Если сдаете квартиру на время, уберите все личные вещи туда, где их не найдут. Например, закройте в шкафу на балконе или увезите к друзьям. И доверьте прием гостей людям, в которых уверены. 

Чистота, комфорт гостей и дружелюбие — основные критерии нашей работы. Только ради прибыли не стоит идти в этот бизнес. Ведь недаром он зовется гостеприимством.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector