Советы юристов
Назад

Договор пая при покупке квартиры

Опубликовано: 29.01.2020
0
7

Кто такой пайщик и кто имеет право им стать{q}

Существуют ЖСК, состоящие только из юридических лиц, только из граждан и из граждан совместно с юридическими лицами.

Созданию ЖСК могут содействовать органы государственной власти РФ и местного самоуправления. В этом случае, граждане, в установленном порядке стоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют первоочередное право на вступление в ЖСК.

Предлагаем ознакомиться:  Если не выплатили отпускные при увольнении{q}

Таким образом, пайщиком может стать гражданин любой страны, внесший вступительный и паевой взносы, при этом соблюдающий Устав (учредительный документ ЖСК). Гражданин или юридическое лицо подаёт заявление о вступлении в ЖСК в правление.

После рассмотрения заявления и утверждения на общем собрании принимается решение – принять в члены ЖСК или отказать в этом. Если решение положительное, то право стать пайщиком предоставляется с момента уплаты вступительного взноса.

Пайщик ЖСК — это член жилищного кооператива, владеющий паем и своевременно вносящий паевые взносы. Пайщиками могут быть как физические, так и юридические лица.

Чтобы стать пайщиком достаточно подать заявление установленного формата в правление жилищного кооператива.  На рассмотрение заявления членами жилищного кооператива и принятие решения отводится не меньше месяца.

 Кандидатура соискателя пая в жилищном кооперативе в обязательном порядке рассматривается на общем собрании.

Образец заявления о вступлении в ЖСК

Пайщиком гражданин, изъявивший желание вступить в кооператив, становится после одобрения его заявки и внесения им вступительного взноса в общий фонд кооператива.

При подаче заявления на вступление в ЖСК, либо ЖК необходимо получить расписку о получении такового управлением жилищного кооператива.

Наличие расписки дает гарантию того, что сделка по вступлению в кооператив будет считаться законной и юридически существующей. В противном случае, даже при внесении пайщиком всех взносов и выплат, наличие у него права на пай, при отсутствии заявления на его получение, может быть оспорено. Суд считает такую сделку ничтожной, возврата денежных средств в этом случае ожидать не приходится.

Дом возводится на средства ЖСК, состоящие из паенакоплений, членских и вступительных взносов.

  • Справка ЖСК о выплаченном пае (образец). Форма договора переуступки пая в жилищном кооперативе и взносы пайщиковВступительный взнос уплачивается гражданином при входе в ЖСК, не позднее оговоренного в Уставе срока после принятия Правлением решения о подтверждении его вступления.
  • Членский взнос платится ежемесячно с момента заключения договора, не позднее установленного срока.

Размер и порядок уплаты взносов формируются согласно Устава ЖСК.

Желая построить жилой многоквартирный дом, но не имея средств для начала строительства, инвестор может организовать ЖСК, члены которого будут спонсировать постройку при помощи определенного количества взносов. Предполагается, что после завершения строительства и выплаты членом ЖСК всех паевых взносов, он получает право собственности на квартиру.

Но нередки случаи, когда пайщик не имеет возможности вступить в права собственности на жилье, что влечет за собой исключение из ЖСК и потерю части, либо всех уже внесенных денег. Чтобы этого избежать пайщик имеет право продать – переступить пай в ЖСК.

Переступка пая предполагает заключение договора купли-продажи, основным условием которого является наличие свободной квартиры, с полностью выплаченными паевыми взносами.

После внесения предусмотренных договором паевых взносов, член жилищного кооператива становится собственником жилья, о чем уже говорилось выше. Тем не менее, при наличии определенных обстоятельств, право собственности можно оспорить.

  1. Чтобы этого не произошло, пайщик обязан истребовать у председателя ЖСК справку о выплате пая, являющуюся единственным правоустанавливающим документом на квартиру, находящуюся в собственности ЖСК.
  2. Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.
  3. Такая сделка называется цессией. Перед заключением сделки и подписанием договора переуступки, выясняется:
  • Справка ЖСК о выплаченном пае (образец). Форма договора переуступки пая в жилищном кооперативе и взносы пайщиковкаким образом предыдущий член ЖСК расплачивался с застройщиком;
  • сколько денег нужно внести для получения разрешения на переуступку;
  • дополнительные сведения:
  • порядок зачисления членов ЖСК;
  • величина первоначального вступительного взноса;
  • кем оплачивается коммуналка до оформления права на собственность;
  • требуется ли выплачивать какие-то другие суммы.

В цессии участвуют следующие стороны:

  • продавец;
  • покупатель;
  • застройщик.

Продавец должен:

  1. Cообщить своё намерение о продаже строительной компании.
  2. Получить от неё официальное согласие.
  3. Взять справку об отсутствии задолженностей.
  4. Взять выписку в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
  5. Усли есть вторая половина, оформить её согласие на продажу.
  6. Предоставить банковское подтверждение состояния задолженности.

Покупатель должен:

  1. Оформить согласие супруга на приобретение жилья.
  2. Подписать договор переуступки квартиры.
  3. Оплатить госпошлину за регистрацию.

Договор заключается в юридической фирме или в офисе застройщика, регистрируется в Росреестре или МФЦ на протяжении 10 дней.

Поскольку сделка осуществляется под надзором органа государственной регистрации, её можно считать относительно безопасной.

Покупателю важно указать полную стоимость жилья, поскольку данная сумма будет ему возвращена при появлении претензий и без её указания сделка считается недействительной.

Ежемесячные членские и разовые вступительные взносы покрывают текущие расходы, связанные с хозяйственной и юридической деятельностью ЖСК.

Ежемесячные членские взносы необходимы на:

  • поддержание имущества;
  • банковские услуги;
  • заработная плата работникам;
  • аренда;
  • оргтехника, канцтовары.

Паевые взносы погашают стоимость жилья. Кроме того, включают в себя:

  • страхование;
  • компенсацию кредитов и займов на строительство;
  • налоги, сборы, обязательные платежи.

Платежи по всем видам взносов фиксируются так:

  1. данные вносятся в отчёт для ревизионной комиссии;
  2. производится запись в приходном журнале;
  3. фиксируется проводка в книге учёта;
  4. выдаётся документ, подтверждающий платёж (граждане сохраняют корешок квитанции как доказательство факта оплаты).

Сейчас большинство платежей записывается в электронных системах. Если все установленные договором паевые взносы внесены, член ЖСК приобретает право на собственность жилья.

Справка о том, что пай выплачен – это единственный документ, подтверждающий право на квартиру. Такая справка выдаётся в правлении председателем ЖСК.

Справка о выплате пая содержит следующие данные:

  1. ФИО пайщика;
  2. дата вступления в ЖСК;
  3. протокол собрания правления кооператива о принятии в его члены;
  4. дату окончательной выплаты пая;
  5. размер выплаченного пая;
  6. адрес квартиры;
  7. площадь квартиры.

Заключение

Цель создания ЖСК:

  • строительство жилья для участников кооператива;
  • организационно-правовая форма содружества граждан, стремящихся достроить жильё в случае, когда нечестный застройщик, использующий их средства, приостанавливает строительство.

Чтобы не стать жертвой махинаций, вступающему в ЖСК, нужно скрупулёзно осведомиться о репутации застройщика, просмотреть его рекомендации и проконсультироваться с юристом.

Необходимо внимательно изучить все документы ЖСК:

  • Устав.
  • Договор с пайщиком.
  • Положение о кооперативе.

И тогда никакие аферы на жилищном рынке Вам не страшны.

ЖК – организация собственников жилья на паевых началах. Пай в ЖК дает право на получение в собственность квартиры в строящемся, либо сданном в эксплуатацию доме. Для вступления в ЖСК следует подать заявление и внести паевый взнос. Членами кооператива могут быть исключительно владельцы жилья в многоквартирном доме. Пай в ЖСК может быть переступлен.

Держателями пая могут быть юридические и физические лица. Чтобы получить право собственности необходимо выплатить все положенные взносы и быть членом ЖСК.

Получение квартиры путем вступления в жилищный кооператив является долговременным и не всегда выгодным процессом. Чтобы избежать мошенничества необходимо внимательно изучать все сопутствующие документы и при необходимости пользоваться услугами опытных юристов.

Внесение пая – главная обязанность члена кооператива. Прядок и сроки оплаты прописаны в Уставе ЖСК.

При неисполнении гражданами своих обязательства, решение общего собрания имеет право исключить их из ЖСК и выселить из занимаемого жилого помещения

Данное положение регламентирует ст. 130 часть 4, а также ст. 133 ЖК РФ. Пай в жилищном кооперативе — это те деньги, которые каждый участник обязан вносить в фонд, и делать это своевременно.

Ответственность

Член ЖСК может быть исключён из кооператива пайщиков в судебном порядке. Основанием для исключения служит неоднократное неисполнение предусмотренных Уставом ЖСК обязательств:

  • постоянное нарушение сроков внесения взносов;
  • недоплата их более 3-х раз в год;
  • просрочка оплаты.

Если в кооперативе немного пайщиков, то решение об исключении принимается общим собранием. В больших кооперативах такое решение принимает Правление.

Взыскание долга

Неоплаченный ежемесячный членский взнос удерживается из других оплат, например, паевых взносов. На сумму просроченного ежемесячного платежа начисляется пеня (если это прописано в Уставе).

Член кооператива может быть исключен из него, если без уважительных причин не исполняет свои обязанности, не совершает положенные платежи, в частности, не платит за коммунальные услуги (ч. 3 ст. 130 ЖК). После этого бывший член должен заключить договор о самостоятельной оплате коммунальных услуг (п. 6 ст. 155 ЖК).

Переуступка пая на недвижимость в России в 2019 году

Многие задаются вопросом: «Покупка квартир по ЖСК — что это{q}», отвечаем — предусмотренная 214-ФЗ возможность выплачивать деньги за купленную недвижимость посредством паев.

Договор пая при покупке квартиры

Жилищный кооператив – это организация собственников, функцией которой является удовлетворение жилищной потребности своих членов.

В теории кооператив создается независимым собранием людей, а на практике он чаще учреждается самим застройщиком для финансирования строительных проектов.

Как купить квартиру по ЖСК{q} Сперва нужно уяснить, что жилищные кооперативы – очень рискованный способ покупки жилья. Первый этап действий посвятите тщательному выбору застройщику.

Обязательным условием является отсутствие судов этого застройщика со своими клиентами.

Также изучите устав, этот документ иногда содержит очень интересные пункты, развязывающие руки нечестным компаниям.

Когда вы выберете застройщика, приезжайте в офис руководства кооператива и пишете типовое заявление на вступление в ЖСК.

Договор пая при покупке квартиры

Само по себе вступление в кооператив вас ни к чему еще не обязывает, пока не заключен договор о порядке выплаты долга по паю.

Обязательно требуйте от представителей застройщика письменного свидетельства с распиской от должностного лица, что заявление было ими принято и обработано. Это важно для возможного суда с застройщиком.

После этого можно заключать договор о порядке выплат по доле в кооперативе.

О правилах заполнения будет написано далее.

Имейте в виду, что подписываться под договором имеет право только член кооператива.

Соответственно, если застройщик в суде докажет, что вы подписали его, не состоя в ЖСК, это избавит его от ответственности перед вами.

Знайте, что подписываясь под договором, вы автоматически соглашаетесь со всеми положениями устава.

СПРАВКА. Не рассчитывайте, что собрания жильцов смогут изменить устав кооператива.

В руководство могут входить юридические лица, подконтрольные застройщики, что сводит шансы жильцов к минимуму.

Договор пая при покупке квартиры

После подписания договора на вас ложится обязанность по периодическим выплатам долга застройщику. Обязательно документируйте каждый акт выплаты.

После того, как совершите последнюю выплату, поезжайте в офис ЖСК и требуйте справку об этом. Она дает право зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.

Мошенники наживаются исключительно на лени тех, кто не хочет лишний раз читать пункты подписываемого договора. Поэтому обращайте внимание сразу на следующие моменты при заполнении контракта:

  1. В нем должны быть полностью указаны названия строящихся объектов. Аббревиатуры должны быть расшифрованы.

    При этом должно быть четко указано, на покупку какого объекта претендует пайщик. С указанием цены за квадратный метр и размеров покупаемого имущества.

  2. Обратите внимание на сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Если в договоре указано, что это зависит лишь от окончания строительства, не подписывайте договор.

    Требуйте назначения конкретной даты или не связывайтесь с этим кооперативом.

  3. Внимательнее всего отнеситесь к моментам, связанным с выплатой долга по доле в ЖСК. Именно: как часто будут производиться выплаты, ежемесячная индексация выплат, наличие дополнительных сборов.

    Дополнительные сборы на целевые средства строительства – это коварный пункт договора, который может увеличить ваши выплаты по паю сразу на 20-30%. Следите, чтобы не было никаких пунктов о дополнительных выплатах.

  4. Заранее предусмотрите для себя материально выгодный способ выйти из договора. Обычно при одностороннем разрыве контракта застройщик имеет право требовать от вас выплату неустойки.

    Предусмотрите, чтобы в договоре был прописан пункт об одностороннем разрыве контракта в связи с некачественной работой застройщика. С полным возмещением выплат по вашей доле.

Из-за недостаточной юридической базы отношения между пайщиками и застройщиком часто перерастают в судебный конфликт.

Пайщики в данном случае оказываются в уязвимом положении.

Но в судебной практике российских судов есть конкретные случаи, когда пайщикам удавалось выиграть дело у застройщика.

Договор пая при покупке квартиры

Формально договоры об участии в жилищном кооперативе не охраняются законом о защите прав потребителей. Но Смольнинский районный суд Петербурга вынес 25 ноября 2015 года определение, в котором впервые условия закона о ЗПП были применены к договору с ЖСК.

Судебной комиссией было выяснено, что ЖСК был создан непосредственно застройщиком, а не группой инициативных граждан, и фактически был частью крупной строительной компании. На этом основании суд постановил, что к заключенному между истцом и ответчиком договору можно применить те же правила урегулирования, что и к конфликту застройщиков с дольщиками.

Суть конфликта была в том, что застройщик значительно просрочил выполнение обязательств по строительству объекта. Суд установил провести выплату неустойки размером в 500 тысяч рублей.

Если возникает конфликт между членами ЖСК и компанией-застройщиком, то самое главное, что должен сделать истец – привести факты, указывающие на фиктивность кооператива.

Если будет установлено, что ЖСК на самом деле был создан другим юридическим лицом, реально осуществлявшим строительство, к договору станет возможно применить общие требования закона.

19 сентября 2016 года Московский районный суд Петербурга вынес решение по спору между застройщиком и членом кооператива, обязав первого признать за вторым право собственности на квартиру и выдать соответствующую справку.

Конфликт возник из-за того, что застройщик не выдавал справку на собственность, ссылаясь на пункт устава ЖСК, в котором указано, что пай выдается только после регистрации собственности в Росреестре.

Одно из положений устава вступило в явный конфликт с жилищным законодательством, согласно которому право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП только по предъявлению справки о полном выкупе пая. О правилах покупки по договору ЖСК поговорили, далее о продаже недвижимости.

Чем отличается договор паевого участия от договора долевого участия{q}

Необходимость переуступки своих прав на объект недвижимости может возникнуть при любых обстоятельствах. Но не стоит путать эту сделку с куплей-продажей.

Есть несколько отличий!

Что это такое

Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.

Как правило, уступаются права и обязанности на недвижимость. При этом обязательно заключается письменный договор, который нужно зарегистрировать в Росреестре.

По договору цессии, одна сторона — то есть продавец прав, за определённую денежную сумму может уступить другому лицу — то есть покупателю, определённые права на объект недвижимости, при этом передав ему и часть (или полностью) обязанностей.

По договору цессии можно уступить:

  1. Право требования передачи жилплощади в собственность.
  2. Право аренды на нежилое помещение.
  3. Другие права.

Также можно уступить не только права, но и обязанности. Например, долговые обязательства по выплате определённой суммы денежных средств по договору.

Но не стоит думать, что сделка по переуступке заключается в принудительном порядке. Она выгодна обеим сторонам, поэтому так и популярна.

Наиболее часто предметом сделки являются права на недвижимость, особенно на квартиру.

По договору уступки права на квартиру, новый покупатель квартиры обязуется выплатить средства за эту квартиру, согласно положениям уже существующего договора между продавцом квартиры и её покупателем.

Например, гражданин А. покупает квартиру в новостройке, и каждый месяц вносит за неё определённую сумму денежных средств.

Вдруг обстоятельства у А. меняются не в лучшую сторону, и он больше не может выплачивать эту сумму каждый месяц.

Договор пая при покупке квартиры

Он находит гражданина Б., который согласен выплатить оставшиеся средства за эту квартиру, но приобретя эту квартиру в собственность. Здесь и заключается договор уступки права требования.

В этом и заключается смысл сделки по уступке права. Точно таким же способом можно переуступить свой пай в жилищном или строительном кооперативе.

 Как пайщик контрагент до этого рассчитывался с застройщиком
  Какую сумму денежных средств необходимо внести новому пайщику чтобы застройщик выдал письменное разрешение на смену плательщика. Как показывает практика, это примерно от 1% до 5% от первоначальной стоимости пая
 Обязательно нужно выяснить дополнительные обстоятельства которые неизбежно выявятся:

  • как происходит зачисление в члены кооператива;
  • сумма первоначального вступительного взноса;
  • нужно ли уплачивать определённую сумму средств каждый месяц, квартал или с другой периодичностью;
  • кто оплачивает коммунальные услуги до тех пор, пока квартира не будет оформлена в собственность;
  • другие важные моменты членства в кооперативе

Выяснив предварительно эти нюансы, можно уберечь себя от нежелательных и неприятных последствий заключения сделки по уступке пая.

Справка ЖСК о выплаченном пае: образец оформления, перечень сведений, структура документа

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Приобрести новостройку можно также путем:

  • составления договора займа;
  • оплатой векселями;
  • предварительно составленного договора купли–продажи;
  • договора долевого участия;
  • договора переуступки потребительских прав.

Все виды не проходят регистрацию, а значит, не защищаются государством. Гражданам не запрещается вступать в сделки, выбирать любой вид договора, что вполне законно, но риски при этом становятся гораздо выше.

Пай &#8212, определенный взнос за квартиру, строительством которой занимается жилищный кооператив. Это организация, которая образована с целью строительства жилого дома и передачи квартир в собственность в этом доме тем гражданам, которые состоят в данном кооперативе.

Все его члены могут участвовать в управлении делами, получать прибыль и ликвидационную квоту, а также допускается передача пая и свободный выход из кооператива. Необходимость в переуступке прав на пай может возникать при разных обстоятельствах, однако не нужно путать данное понятие со сделкой купли-продажи.

Переуступка &#8212, юридическая сделка, согласно которой одно лицо уступает другому свои права и обязанности на недвижимость.

Если член кооператива на определенных условиях уступает права на недвижимость другому лицу, то сделка должна быть оформлена договором цессии. Форма составления должна быть письменной. Договор подписывается всеми сторонами и регистрируется в государственном органе Росреестре.

Так как речь идет о пае, то все права владения квартирой оформляются только после его полной выплаты. В основном это происходит после сдачи дома в эксплуатацию.

Паевой размер и величина ежемесячных платежей рассчитываются таким образом, чтобы вся сумма была полностью выплачена к моменту завершения строительных работ по возведению новостройки.

Пайщик, который переуступает свои права (первоначальный покупатель квартиры), уже состоит в жилищно-строительном кооперативе. Поэтому новый покупатель перед тем, как получить право на пай обязан стать его членом.

Что для этого необходимо сделать{q} Первым делом требуется заплатить вступительный взнос и дождаться решения членов кооператива в его пользу.

ВНИМАНИЕ! Если первоначальный владелец пая больше не может выплачивать по нему необходимую сумму, то он может выйти из кооператива и забрать ранее уплаченные денежные средства.

Новый покупатель этого пая может стать членом этого же кооператива, уплатив предварительно не только вступительный взнос, но, в том числе и первоначальный платеж за пай. В данном случае речь о переуступке права на пай не идет.

Если сторонами сделки было принято решение именно переуступки права, то сначала нужно взять разрешение председателя ЖСК. При этом вся необходимая документация также будет оформляться через кооператив.

ЖСК, или жилищно-строительный кооператив представляет собой добровольное объединение граждан или юрлиц на основе свободного членства для удовлетворения своих потребностей в недвижимости, а также для управления жилыми и нежилыми помещениями в доме. Члены кооператива на свои деньги принимают участие в строительстве, реконструкции и дальнейшем содержании жилого помещения через внесение паев.

Паевый взнос в ЖСК

Инвестор может прибегнуть к организации ЖСК, если у него нет необходимой суммы для начала строительства: в таком случае постройка будет спонсироваться пайщиками.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса, ЖСК имеет право собирать со своих членов паевые взносы.

Они могут выплачиваться дольщиками единовременно или частями в зависимости от порядка, который прописан во внутреннем договоре. Внесение пая дает право на пользование доли в общем имуществе членов кооператива.

ЖСК является некоммерческой организацией и паи направляются не на получение прибыли, а на строительство жилья.

Помимо паевых взносов, ЖСК также могут собирать дополнительные членские взносы при вступлении в кооператив и целевые взносы. Например, если в ходе строительства смета возросла, ЖСК может собрать дополнительные целевые взносы на достройку.

При выходе из ЖСК пайщик может вернуть только паевые взносы, целевые взносы не подлежат возврату.

Право собственности в жилищно-строительном кооперативе возникает у гражданина только после полной выплаты пая за квартиру. До этого момента, даже проживая в квартире, лицо не является собственником. Таким образом, право собственности на квартиру возникает после оплаты стоимости пая на возмездной основе, а не бесплатно.

Пайщик – это, другими словами, член ЖСК. Членом ЖСК становится любой человек, который заключил договор о вступлении в ЖСК и оплативший вступительный взнос и своевременно перечисляющий паевые взносы. Права и обязанности членов кооператива регламентируются ст. 110 ЖК и определены в уставе кооператива.

Пайщиком может стать как физическое, так и юридическое лицо. Для этого им подается заявление в установленном формате на имя правления жилищного кооператива. На рассмотрение этого заявления и принятие решения членам ЖСК дается месяц.

Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании, после чего он вносит вступительный взнос и становится пайщиком. При ее внесении нужно получить от ЖСК расписку о получении денег.

Только тогда у пайщика будет подтверждение законности сделки по его вступлению в кооператив, иначе сделка может быть оспорена.

Пайщик является ответственным лицом за принятые на собраниях дольщиков решениях.

Члены семьи пайщика имеют право проживания в квартире (иными словами – право пользования), тогда как права собственности на недвижимость им не принадлежат.

Совместно проживающие члены семьи пайщика получают права собственности на квартиру из ЖСК в двух случаях:

  1. Если член ЖСК получил деньги на оплату пая от третьего лица, но этот факт должен быть подтвержден документально и суд должен решить, что третьему лицу принадлежит доля в собственности с учетом внесенной им доли.
  2. Супруг пайщика обладает правом на половину доли в праве собственности, которая была оплачена им в момент нахождения в браке.

Порядок заключения договора между ЖСК и пайщиком регламентируется положениями 215-ФЗ. В договоре между пайщиками и ЖСК определяется такой ключевой момент их взаимоотношений, как сроки и порядок передачи недвижимости от кооператива к пайщику, сумма взносов и сроки их внесения.

Договор пая в ЖСК является официальным юридическим подтверждением права пайщика на часть в строящемся доме. В нем нужно проверить следующие аспекты: кто является застройщиком, в какие сроки планируется сдача недвижимости, и каковы условия внесения паевых взносов.

Также перед заключением договора необходимо внимательно проверить документацию самого ТСЖ:

  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • условия устава ЖСК;
  • документ, который подтверждает включение ЖСК в специальный реестр;
  • наличие проектной документации на застройку;
  • когда истекают сроки разрешения на застройку.

Если у члена кооператива отсутствует возможность дальше вносить паевые взносы, он может оформить договор переуступки пая в ЖСК. Он предполагает заключение договора купли-продажи и переуступки пая.

Переуступка пая возможна, если это условие есть в договоре ЖСК, в квартире нет жильцов, а предполагаемые паевые взносы были выплачены в полном размере.

Процедура переуступки пая имеет немало рисков для покупателя, так как в результате ее оформления он может потерять деньги и не получить в результате права собственности.

Связано это с особенностями ЖСК. Дело в том, что для приобретения права собственности на недвижимость лицо должно стать членом ЖСК, а переуступка по ЖСК автоматически не гарантирует покупателю того, что его включат в состав членов.

Ведь если на собрании пайщиков в отношении нового члена примут отрицательное решение, он потеряет деньги и не приобретет в итоге права собственности.

Чтобы избежать рисков потери недвижимости, в договор купли-продажи необходимо включить пункт о том, что денежные средства возвращаются, если покупателю отказывают в приеме в члены ЖСК.

Процедура переуступки прав требования на недвижимость предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Стороны подписывают договор купли-продажи.
  2. Продавец пишет официальное заявление на выход из состава кооператива.
  3. Покупатель пишет заявление о вступление в кооператив.
  4. Покупателя включают в число членов кооператива и покупатель с продавцом заключают договор переуступки прав.
  5. Покупателю выдают справку на его имя о размере оплаченного пая.

Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса, права собственности на квартиру возникают у пайщика только в случае, если одновременно соблюдаются следующие условия:

  1. Он является членом ЖСК.
  2. Полностью выплатил паевой взнос.
  3. Объект был сдан в эксплуатацию.

Справка о выплате пая в полном размере подтверждает возникновение права собственности пайщика. В частности, то, что он вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продавать, закладывать ее, обменивать, дарить, продавать или завещать.

Процесс перехода права собственности на квартиру представляет собой последовательность этапов:

  1. Строящийся дом сдается в эксплуатацию.
  2. Член кооператива получает в ЖСК справку, которая подтверждает полную выплату паевых взносов.
  3. Подписывается акт приема-передачи жилья между кооперативом и пайщиком.

Справка ЖСК о выплаченном пае (образец). Форма договора переуступки пая в жилищном кооперативе и взносы пайщиков

Справка ЖСК должна содержать следующие реквизиты и сведения:

  1. Исходящий номер.
  2. Дата выдачи справки.
  3. Подписи бухгалтера и председателя ЖСК с указанием их фамилий и инициалов (или секретаря, который их заменяет).
  4. Указание на собственника квартиры, его ФИО.
  5. Дата вступления пайщика в кооператив.
  6. Реквизиты протокола общего собрания ЖСК о приеме в члены пайщиков.
  7. Размер паевого взноса.
  8. Дата выплаты паевого взноса.
  9. Описание квартиры, в отношении которой был составлен договор ЖСК, и за которую был выплачен пай: ее адрес, номер квартиры и ее площадь (в том числе жилая).
  10. Совместно проживающие с пайщиком лица или указание на их отсутствие.

Что такое продажа по ЖСК{q}

На этапе, когда член кооператива еще не выплатил свой долг перед застройщиком, ему принадлежит лишь условное право собственности на свою долю в ЖСК. Но когда он расплачивается за свою долю, перед ним открывается возможность переуступки пая за деньги.

Продажа своего пая другому человеку с его последующим вступлением в кооператив является продажей жилья по ЖСК.

Порядок действий

Если вы уже оформили право собственности на квартиру, то схема стандартная с оформлением договора купли-продажи. Если нет, и вас на руках есть только пай, без свидетельства о выплате долга по нему, то действовать надо так:

  1. Находите покупателя, который согласен принять на себя условия по договору с кооперативом.
  2. Связываетесь с руководством кооператива и уведомляете его о своих намерениях продать пай. Удостоверяетесь, что правление примет положительное решение по вступлению нового члена.
  3. Составляете договор цессии. Указываете в нем обязательства сторон: продавец получает определенную сумму за уступку своих прав и обязанностей, приобретенных по контракту с ЖСК. В договоре указывают реквизиты сторон, а также обязательно полный номер договора, по которому производится переуступка.
  4. Стороны едут в офис кооператива и просят подписать представителя застройщика договор переуступки.
  5. Продавец выходит из состава кооператива, покупатель становится его полноправным членом.
  6. Стороны едут в ЕГРП, чтобы зарегистрировать факт перехода прав собственности.
  7. Уплачивается налог в 13% от суммы сделки.

ВНИМАНИЕ. Сделка пройдет проще, если объект уже достроен.

В ином случае покупателю придется брать на себя материальные обязательства по договору, а в руководствах кооперативов этого не любят.

Договор ЖСК — что это такое{q}

ЖСК – кооператив, созданный для строительства многоквартирных домов, управления строительными компаниями, или застройщиками. Граждане имеют право вступать в кооператив, стать его членами с целью последующего приобретения жилья.

ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.

Пора выяснить, что такое договор ЖСК — это одна из самых распространенных схем продажи объектов недвижимости в новостройках.

При вступлении в кооператив пайщики не застрахованы от перепродажи своих квадратных метров третьим лицам, поскольку договор не регистрируется в Росреестре. Также они не могут влиять на сроки строительства, сумма оплаты будущей квартиры никак не фиксируется, возможны большие переплаты. При подорожании строительного материала, даже при фиксировании общей суммы, взносы пайщиков ЖСК может увеличить, причем согласие самого пайщика не требуется, то есть по-своему усмотрению.

Неосведомленному человеку без юридического образования сложно разобраться во всех нюансах и деталях, установленных ЖСК, причем каждая общественная и добровольная организация прописывает в нем свои правила. При вступлении в кооператив можно нажить себе кучу неприятностей, если предварительно не получить консультации от опытного специалиста, разбирающегося в данном деле.

Отдельной проверки требует документация на земельный участок, предназначенный под строительство, немало было случаев, когда застройщики строили дома на площади, не разрешенной документально к застройке. Сотрудники Росреестра не давали на то разрешения, дольщики были просто введены в заблуждение, оставались без своих средств, и просто обманутыми.

Перед тем, как вступать в кооператив, важно проверять все документы, имеющиеся у него, лучше вместе с юристом.

Участок под строительство должен принадлежать кооперативу, быть его собственностью с правоустанавливающими на то документами, аренда возможна, но чревата негативными последствиями.

Проблем будет меньше, если покупается жилье вторичное, в уже построенном доме, при выплаченном пае, при решении все юридических и организационных вопросов.

Вы можете вступать в члены кооператива, можете отказаться. Если вступите, то сможете принимать участие в общественной жизни дома, решать совместно вопросы по ремонту, содержанию дома, хотя все на ваше усмотрение. При выплаченном пае предыдущими хозяевами квартиры нюансы исключены, можно жить спокойно.

Но как быть, если все не так гладко{q} Почему застройщик сегодня повсеместно, разными способами и уловками старается привлечь граждан вступить в кооператив{q} Это выгодно, над недобросовестными застройщиками просто нет контроля. Если кооперативом нанимается подрядчик со стороны, то при несогласованиях с застройщиком, строительная фирма вправе не передать построенный дом ЖСК до тех пор, пока обязательства по финансированию не будут исполнены, средства выплачены в полном объеме.

При подобных проблемах пайщик может просто остаться без жилья. Даже при расторжении договора с кооперативом быстро вернуть деньги не получится, средства возвратятся только после продажи ваших метров с учетом всех штрафов и неустоек. Все это может затянуться на годы, вы потеряете часть вложенных средств, можете долго ждать свои кровные уже вложенные ранее финансы

Договор ЖСК — что это такое{q}

При выходе пайщика из кооператива порядок возврата денег определяется уставом ЖСК.

Подчиненные застройщику юридические лица могут контролировать устав, голосуя на заседаниях членов кооператива.

Справка ЖСК о выплаченном пае (образец). Форма договора переуступки пая в жилищном кооперативе и взносы пайщиков

Так бывает сложно получать неустойку при недобросовестном строительстве.

Это же правило мешает потребовать от застройщика компенсации из-за некачественного строительства.

Дело зачастую приходится решать через суд, доказывая фиктивность созданного кооператива и его причастность к иному юридическому лицу.

Низкий государственный контроль за исполнением обязательств перед членами кооператива делает эту форму покупки недвижимости крайне рискованной. ЖСК не обязан отчитываться перед государственным органами о качестве и сроках строящегося объекта. Ответственность перед будущими жильцами при этом сильно падает.

Нельзя также застраховать свое будущее жилье.

Подводя итоги, скажем, что ЖСК – это вариант покупки жилья для тех, кто готов идти на серьезный риск. Рынок регулируется буквально двумя ФЗ (214 и 215), возможности для суда с безответственными фирмами очень малы.

Только проверенные фирмы не мошенничают с кооперативами. Если не хотите рисковать, выбирайте долевое участие.

Преимущества и недостатки системы

Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:

  • данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
  • договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
  • его не нужно регистрировать в Росреестре;
  • вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
  • вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
  • собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.

Недостатками вступления в кооператив является то, что:

  1. ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
  2. Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.

В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.

О

рисках ЖСК

и

ЖНК

вы можете узнать на нашем сайте. Предлагаем вам дополнительную информацию о:

Когда и в каких случаях заключается{q}

Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.

Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.

Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.

Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.

Когда и в каких случаях заключается{q}

Договора заключаются с застройщиками, в отличие от ДДУ не имеют особых ограничений. Кроме застройщиков сбором денег может заниматься кооператив – инвестор, при этом между ними составляется договор участия в ЖСК с обозначенной конечной стоимостью квартир.

Справка ЖСК о выплаченном пае (образец). Форма договора переуступки пая в жилищном кооперативе и взносы пайщиков

Деятельность ЖСК не предусмотрена законом о защите потребительских прав, поэтому при выявлении нарушений суд не берется их рассматривать.

Договор жилищного кооператива при вступлении в ЖСК является обязательным условием для регулирования последующих отношений между двумя сторонами сделки.

Условия взаимодействия определяются на начальном этапе, права, обязанности сторон прописываются в договоре.

Документ составляется в двух экземплярах, содержать, управлять, владеть и передавать собственность могут как представители ЖСК, так и владельцы отдельных квартир, то есть пайщики.

В обязанности кооператива входит:

  • обслуживание дома;
  • содержание дома;
  • произведение расчетов по коммунальным услугам, по желанию собственников.

В обязанности собственника, или члена кооператива входит:

  • содержание жилого помещения в надлежащем виде;
  • соблюдение правил по технике безопасности;
  • своевременное внесение платежей за коммунальные услуги, затраты, связанные с ремонтом, прочими нуждами дома;
  • перепланировка квартиры возможна только с разрешения кооператива.

Обе стороны при подписании документа могут дополнять и изменять его. При расторжении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией, возложение на нее некоторых обязательств.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ExScCmvgQPM

Договор с ЖСК: образец.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector