Советы юристов
Назад

Договоре инвестирования в строящееся жилье

Опубликовано: 14.02.2020
0
2

Договорные отношения инвестора с участниками строительства

На первый взгляд из числа договоров, определенных Гражданским кодексом РФ, к договору инвестирования наиболее близок по своей сути договор простого товарищества (гл.55 ГК РФ). Однако это не так. Дело в том, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

На практике почти всегда для финансирования строительства жилья привлекаются физические лица. Кроме того, стороны не осуществляют совместной деятельности по инвестированию, и, как правило, действия инвесторов ограничиваются перечислением денег на счет застройщика, в то время как необходимым элементом договора о совместной деятельности является не только внесение взносов, но и совместные действия (п.1 ст.1041 ГК РФ). В связи с этим в чистом виде договоры простого товарищества практически не встречаются.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytcopyrightru

Сейчас принято говорить о договорах инвестирования, под которыми, как правило, понимают сделки, прямо не предусмотренные гражданским законодательством, которые заключены на основании ст.421 «Свобода договора» ГК РФ. Согласно этой статье стороны могут подписать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Кроме того, если условия договора не определены сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. Таким образом, в ряде случаев договоры, заключенные на основании положений ст.421 ГК РФ, даже высокопрофессиональным юристам трудно квалифицировать.

Договоре инвестирования в строящееся жилье

В этой связи следует напомнить, что к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых в нем содержатся, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа этого договора. Далее такие договоры будут называться инвестиционными.

Рассмотрим учетные проблемы основных участников инвестиционного контракта.

Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ) инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Однако перечислением средств на строительство деятельность инвестора не ограничивается, т.к.

Нередко в процессе строительства объекта средств оказывается недостаточно, и инвестор привлекает средства других юридических и (или) физических лиц. Так появляются новые участники отношений — вторичные инвесторы, или соинвесторы. Необходимо заметить, что привлечение средств от соинвесторов может иметь два и более уровней.

Отношения «инвестор — администрация»

В настоящее время весьма распространена схема инвестиций в строительство жилья, участником которой кроме инвестора, подрядчика и пр. является администрация муниципального образования субъекта РФ.

В соответствии с договором администрация предоставляет земельный участок, на территории которого инвесторы планируют вести строительство, при этом доля квартир, приходящаяся на администрацию, оговаривается условиями инвестиционного договора. Администрация не финансирует строительство, и это бремя полностью ложится на плечи инвесторов.

В этом случае, по мнению автора, так называемое обременение должно быть включено в стоимость объекта, поскольку только на таких условиях возможно его осуществление. Данный вывод обусловлен также и тем, что условие подобного финансирования строительства, как правило, оговаривается в нормативных документах местных органов власти.

Таким образом, с экономической точки зрения понесенные инвестором расходы в виде обременения — это часть его фактических расходов, связанных с осуществлением процесса строительства.

Отношения «инвестор — администрация», как правило, обозначены только в договоре и не имеют учетных и налоговых последствий, поскольку передачу объектов недвижимости в адрес администрации осуществляет заказчик (застройщик).

Отношения «инвестор — застройщик»

В учете инвестора операции по этим отношениям не отличаются сложностью и требуют только отражения факта инвестиций и впоследствии постановки на баланс объекта недвижимости, переданного застройщиком.

Следует обратить внимание, что инвестор должен учитывать квартиры на балансе, используя счет, объективно отражающий назначение этих активов. Например, если организация осуществляла строительство для получения дохода от перепродажи квартир, то в учете квартиры следует учитывать на счете 41 «Товары». Если организация предполагает использовать данные объекты для производственных нужд, то возможно применение счета 01 «Основные средства», иногда счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Д 76/»Застройщик» — К 51 перечислено заказчику в порядке финансирования строительства.

Д 41 (08) — К 76/»Застройщик» отражено получение в собственность квартир;

Д 19 — К 76/»Застройщик» на основании сводного счета-фактуры заказчика отражена сумма НДС по полученным квартирам.

Что касается НДС по полученным квартирам, то, если построенный объект будет использован для осуществления операций, являющихся объектом налогообложения, вычет по НДС производится в следующем порядке. Согласно п.5 ст.172 НК РФ вычет по налогу производится по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства с момента, указанного в абз.2 п.2 ст.259 НК РФ. Таким образом, принять НДС к вычету можно будет только:

  • с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию объекта недвижимости (п.8 ст.258 НК РФ);
  • с месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (п.2 ст.259 НК РФ).

Кроме того, в случае реализации объекта принять НДС к вычету можно будет в общеустановленном порядке.

Если квартиры получены с целью продажи, то уплаченную сумму НДС организация вправе принять к вычету после принятия квартиры к учету в составе товаров при наличии счета-фактуры, выставленного поставщиком (пп.2 п.2 ст.171, п.1 ст.172 НК РФ).

Отношения «инвестор — соинвестор»

Если по условиям инвестиционного договора инвестор имеет право привлекать в качестве инвестиций средства соинвесторов, то возможны следующие варианты отношений:

  • схема отношений между субъектами на данном этапе является инвестированием, осуществленным соинвестором;
  • отношения сторон складываются аналогично отношениям, возникающим в ходе агентского договора;
  • схема отношений между субъектами является уступкой прав требования;
  • отношения сторон приняли форму сделки купли-продажи.

При анализе договорных условий необходимо отличать уступку прав требования от соинвестирования. Дело в том, что согласно Закону N 39-ФЗ инвестиции — это средства и имущество, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В связи с этим суммы (взносы, инвестиции), перечисляемые инвестором во исполнение своих обязательств по договору, могут считаться инвестициями лишь в той части, в какой они внесены до окончания строительства. После того как строительство дома будет окончено, дальнейшее вложение в него инвестиций невозможно.

В этой связи возможны следующие ситуации.

  1. Организация, получившая средства от новых инвесторов (соинвесторов), направляет их на оставшуюся непроинвестированной часть строительства. Правообладателем при этом становится соинвестор.
  2. Инвестор, осуществивший инвестиции, привлекает средства других лиц, которые направляются не на строительство, а на покрытие собственных затрат. В данной ситуации происходит передача имущественных прав вторичным (новым) инвесторам или соинвесторам независимо от того, как данные отношения или договор могут называться.

Таким образом, договор, заключенный после окончания строительства, скорее всего будет рассмотрен как договор купли-продажи объекта недвижимости. Данная точка зрения подтверждается полностью, если:

  • договор содержит существенные условия договора купли-продажи (гл.30 ГК РФ);
  • экономические отношения сторон не имеют признаков инвестиционной деятельности.

Соответственно учет и налогообложение по этой сделке следует осуществлять в соответствии с нормами, применяемыми к сделкам купли-продажи.

Иногда из условий договора очевидно, что инвестор является посредническим звеном между застройщиком и соинвесторами и получает от этой деятельности выгоду. Таким образом, если инвестор, еще не осуществивший собственного финансирования, привлекает средства для строительства жилого дома по цене, превышающей сумму инвестиций, приходящихся на инвестора по условиям договора, то у него в целях применения гл.21 «Налог на добавленную стоимость» и гл.25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ возникает доход.

На практике представители налоговых органов получение такого дохода часто отождествляют с вознаграждением агента по агентскому договору и признают выручкой организации, поскольку, как правило, из условий договора, заключенного инвестором и соинвесторами, очевиден факт оказания инвестором услуг по сопровождению инвестиционного проекта. Так, например, из договора о привлечении финансовых средств может следовать, что инвестор выполняет следующие обязанности:

  • обеспечивает сдачу объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • совершает все действия, необходимые для регистрации права собственности соинвестора на квартиру, и пр.

При аккумулировании средств соинвесторов на счетах инвестора, по мнению автора, существуют налоговые риски по НДС. Дело в том, что согласно ст.162 НК РФ налоговая база по НДС увеличивается на суммы авансовых платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Следует обратить внимание, что согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования инвесторов (соинвесторов), обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у предприятия, получившего средства целевого финансирования, указанные средства в целях применения гл.25 НК РФ рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Д 51 — К 76/»Соинвестор» получены на расчетный счет средства от соинвестора;

Д 76/»Соинвестор» — К 86 средства соинвестора в части, приходящейся на дальнейшее инвестирование, признаны целевым финансированием;

Д 76/»Соинвестор» — К 90 отражен доход инвестора;

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpolicyandsafetyru

Д 90 — К 68 начислен НДС от продажи услуг по сопровождению контракта;

Д 86 — К 51 перечислены средства соинвестора заказчику согласно условиям договора.

Передача имущественных прав на квартиры

В настоящее время передача имущественных прав является одним из основных способов реализации квартир на первичном рынке недвижимости. Некоторые специалисты считают, что передать право требования возможно лишь после завершения процесса строительства, поскольку только в этот момент и можно воспользоваться данным имущественным правом.

Между тем, по мнению автора, заключенный после окончания строительства договор более близок к договору купли-продажи квартир. Если же инвестор уступает имущественные права на объект или его часть другому лицу до окончания строительства, то в этом случае и возникает уступка прав требования.

Эта ситуация содержит проблемы при исчислении НДС и нередко приводит к спорам и судебным разбирательствам между налогоплательщиком и налоговыми органами.

Как же должен исчисляться налог на добавленную стоимость при передаче имущественных прав{q} Сегодня существует три мнения по этой проблеме:

  • сделка должна облагаться в соответствии со ст.155 «Особенности определения налоговой базы при договорах финансирования под уступку денежного требования или уступки требования (цессии)» НК РФ;
  • обороты по сделке должны облагаться налогом полностью, как это практикуется по договорам купли-продажи;
  • такие сделки вообще не облагаются НДС.

В специализированных изданиях и публикациях много приводится аргументов в пользу первого и второго вариантов. Вместе с тем, по мнению автора, верной является последняя точка зрения.

Дело в том, что согласно п.1 ст.39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг признается соответственно передача на возмездной основе (в т.ч. обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Следовательно, в качестве реализации передача имущественных прав могла быть только реализацией товара. Между тем в соответствии с п.3 ст.38 НК РФ товаром в целях налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. При этом п.2 ст.38 НК РФ имуществом считает виды объектов гражданских прав, относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (за исключением имущественных прав).

Таким образом, передача имущественных прав согласно части первой НК РФ реализацией не является. В этой связи следует рассмотреть порядок исчисления НДС при передаче имущественных прав с учетом положений, содержащихся в части второй НК РФ.

Согласно пп.1 п.1 ст.146 НК РФ передача имущественных прав признается объектом налогообложения НДС. Специальные правила налогообложения операций по уступке прав требования установлены ст.155 НК РФ. Эти правила посвящены налогообложению уступки денежных требований (прав требования на денежные средства), вытекающих из договоров по реализации товаров (выполнению работ, оказанию услуг), а также оказания финансовых услуг, связанных с такой уступкой.

В то же время правила ст.155 НК РФ не могут быть применены к операциям по уступке имущественных прав, вытекающих из инвестиционных контрактов, поскольку данные права не определяются договором реализации товаров (работ, услуг) и по существу не являются денежными требованиями.

Таким образом, НК РФ, установив новый объект налогообложения НДС в виде передачи имущественных прав, не определил ни в общих, ни в специальных нормах порядок расчета налоговой базы по отдельным видам уступаемых имущественных прав, в т.ч. по уступке имущественных прав, вытекающих из инвестиционных контрактов.

Поскольку для операций по уступке имущественных прав, вытекающих из инвестиционных контрактов, не установлен один из обязательных элементов налогообложения, а именно налоговая база, следовательно, у налогоплательщика отсутствует обязанность по уплате налога на добавленную стоимость.

Пример. ЗАО «Альфа» (инвестор) должно в процессе строительства инвестировать средства на 800 кв. м жилья по цене 15 000 руб. за кв. м.

Средства на 500 кв. м жилья, т.е. 7 500 000 руб. (500 кв. м x 15 000 руб.), ЗАО «Альфа» проинвестировало само. Кроме того, ЗАО «Альфа» заключило договор с ООО «Сигма » (соинвестор) о передаче имущественных прав на 400 кв. м по цене 20 000 руб.

Д 76/»Застройщик» — К 51 — 7 500 000 руб. — осуществлен собственный инвестиционный взнос на строительство жилого дома.

Д 51 — К 76/»Соинвестор» — 8 000 000 руб. (400 кв. м x 20 000 руб.) — поступили денежные средства от ООО «Сигма «;

Д 76/»Соинвестор»- К 86 — 4 500 000 руб. (300 кв. м x 5000 руб.) — средства соинвестора, эквивалентные стоимости непрофинансированных 300 кв. м, признаны целевым финансированием;

Д 76/»Соинвестор» — К 90 — 1 500 000 руб. ((20 000 руб. — 15 000 руб.) x 300 кв. м) — определен доход инвестора от посреднической операции по инвестированию 300 кв. м;

Д 90 — К 68/»НДС» — 228 813,56 руб. (1 500 000 руб. x 18 / 118) — начислен НДС с полученного дохода.

Д 76/»Соинвестор» — К 91 — 2 000 000 руб. (100 кв. м x 20 000 руб.) — признан доход от передачи имущественных прав;

Д 91 — К 76/»Застройщик» — 1 500 000 руб. (100 кв. м x 15 000 руб.) — признан расход по операции уступки права в размере фактической стоимости жилья для первичного инвестора;

Д 91 — К 99 — 500 000 руб. — определен финансовый результат от операции передачи имущественных прав;

Д 86 — К 51 — 4 500 000 руб. (300 кв. м x 15 000 руб.) — перечислены в адрес застройщика (подрядчика, поставщика материалов и др.) средства целевого финансирования, полученные от соинвестора.

Прибыль (убыток), полученная инвестором в результате передачи имущественных прав, учитывается для целей исчисления налога на прибыль.

Следует обратить внимание, что представители МНС России высказывают иную точку зрения, согласно которой доходы, полученные от уступки имущественных прав, осуществленных на основе инвестиционных контрактов, должны облагаться в соответствии с п.2 ст.155 НК РФ. Согласно этой норме налоговая база при реализации новым кредитором, получившим требование, финансовых услуг, связанных с уступкой требования, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования.

Именно такое решение — облагать НДС разницу между ценой уступки права инвестора и затратами на его приобретение — предлагают на семинарах и в ответах на частные запросы специалисты МНС России (Письмо от 15.10.2002 N ВГ-9-03/259) и Минфина России (Письмо от 15.12.2002 N 04-03-11/71).

В связи с этим, если организация не будет облагать НДС передачу имущественных прав на жилье, то свою правоту ей скорее всего придется отстаивать в суде. Аргументы, изложенные в статье, могут помочь ей отстоять свою позицию.

Н.В.Руденко

Ведущий консультант

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytadvertiseru

ЗАО «БДО Юникон»

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector