Советы юристов
Назад

Долг по аренде нежилого помещения

Опубликовано: 29.01.2020
0
0

Договорная деятельность

Наиболее распространенными гражданскими делами, возбужденными судебными органами являются споры о взыскании задолженности по договору аренды. Он заключается на определенных условиях, предусматривающих права и обязанности сторон, их ответственности сообразно положениям статьи 650 ГК РФ. Чаще всего они нарушаются арендатором, который своевременно не вносит арендную плату, вследствие чего образовывается задолженность за некий отрезок времени.

Договор аренды заключается на основании положений статьи 654 ГК РФ в письменной форме. Он составляется в единственном экземпляре, который подписывается заинтересованными сторонами. Не соблюдение его формы и содержания влечет к признанию его недействительным договором.

Он является своего рода гарантией соблюдения участниками сделки обязанностей, возложенных на них условиями договора. Если он заключается сроком более одного года, то подлежит обязательной государственной регистрации для придания ему законной силы.

Размер иска

Одним из существенных условий договора аренды в соответствии с положениями статьи 654 ГК РФ является предмет договора, то есть размер арендной платы. Он устанавливается в ходе переговоров по обоюдному согласованию сторон договора аренды в индивидуальном порядке.

Если он не указан сторонами, то сделка считается не совершенной, а договор аренды автоматически переходит в разряд незаключенных договоров.

По договору аренды в соответствии с нормативами статьи 606 ГК РФ арендодатель обязуется передать арендатору свое имущество за определенную плату, называемую арендной во временное владение и пользования без права распоряжения. В свою очередь арендатор обязуется в установленный срок вносить ее вне зависимости от наличия либо отсутствия денежных средств за пользование имуществом, о чем отмечено в положениях статьи 614 ГК РФ.

Одним из распространенных способов защиты гражданских прав является взыскание неустойки, что установлено положениями статьи 12 ГК РФ. Ее определение закреплено положениями статьи 330 ГК РФ. В ней отмечено, что неустойкой является некая денежная сумма, которую задолжавший арендатор обязан уплатить арендодателю, если он не исполнит или исполнит ненадлежащим образом условия договора аренды.

Неустойка взыскивается с задолжавшегося лица на основании указаний статьи 395 ГК РФ, в котором отмечено об ответственности за неисполнение денежных обязательств. Что касается уплаты государственной пошлины, то ее размер устанавливается сообразно указаниям главы 23 Налогового кодекса. Она подлежит уплате по специальным реквизитам, установленным для каждого региона в индивидуальном порядке.

Общая информация

Арендатор наделен правом подачи искового заявления о взыскании задолженности, которая возникает при определенных обстоятельствах вследствие сдачи в аренду какого-либо объекта недвижимости. Например, земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности либо арендованного у муниципального образования на условиях долгосрочного пользования.

С задолжавшегося арендатора взыскивается:

  • основная арендная плата;
  • процентные начисления;
  • неустойка.

Нужно обратить внимание, что расходы по оплате коммунальных услуг сообразно указаниям информационного письма № 66 президиума Высшего арбитражного суда РФ не рассматривается в качестве формы арендной платы. Также возможно изменение подсудности по согласованию сторон договора аренды сообразно указаниями статьи 35 ГК РФ до начала рассмотрения искового заявления  Арбитражным судом.

В добавление следует заметить, что арендную плату лучше принимать по акту приема-передачи либо расписке. Мера позволяет получить дополнительные гарантии арендодателю. Он сможет их предъявить в судебный орган в качестве прекращения внесения арендной платы.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.

Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.

К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.

Если арендатор недвижимости не желает добровольно выполнить свою часть обязательств, владельцу, чтобы взыскать задолженность, необходимо:

  • попытаться взыскать суммы в претензионном порядке;
  • при отказе или игнорировании претензии — обратиться в суд;
  • если после удовлетворения иска ответчик отказывается оплатить задолженность — обратиться к судебным приставам, которые должны в соответствующий срок вынести постановление о возбуждении исполнительного производства и взыскать сумму (при несоблюдении сроков истец вправе написать жалобу в вышестоящие инстанции).

Нарушенные и оспоренные гражданские права, как гласит статья 11 ГК РФ, рассматривают общий суд, арбитраж или третейский суд. Выбор инстанции зависит от правового статуса сторон. Если в деле о нарушении условий аренды ответчиком выступает физическое лицо, не являющееся ИП, истец должен обращаться с заявлением в суды общей юрисдикции, даже если вопрос относится к предпринимательской деятельности.

Экономические споры, в которых фигурируют предприниматели или организации, рассматривает арбитраж. Подведомственность дел этой инстанции определяется специальными правилами, а если их нет — общими. При несоответствии критериям арбитража и в случае дел, не относящихся к его компетенции (предпринимательские и экономические споры), исковое заявление рассмотрит общий суд.

Участниками договора могут быть физлица или коммерческие организации. Частные владельцы вправе сдавать нежилые объекты предпринимателям и организациям, нормы не запрещают платить НДФЛ от лица арендаторов. При заключении не больше, чем одной сделки по аренде в год, частный владелец может даже не регистрироваться как ИП, и, при нарушении договоренностей, он вправе обратиться в суд. Процедурные нюансы не отличаются, разница есть в перечне подаваемых в инстанцию документов.

Договорная деятельность

Размер иска

Любое заинтересованное в получение определенной прибыли лицо может сдать в аренду объект, причисленный к числу недвижимого имущества. В ходе совершения сделки предусматриваются условия его передачи стороннему лицу во временное пользование, порядок его использования и внесения за него платы. Потребность во взыскании арендной платы возникает, если арендатор не ее вносит в продолжении определенного времени.

Арендодатель должен собрать перечень требуемых документов, чтобы для возбуждения гражданского дела, связанного с  взысканием задолженности по договору аренды. Он установлен указаниями статьи 126 Арбитражно-процессуального кодекса РФ.

В их число входит:

  • официальная бумага, содержащая расчет основной задолженности, процентные начисления не нее, размер неустойки;
  • платежную квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • договор аренды;
  • документы, удостоверяющие о проведении досудебного урегулирования вопроса о взыскании задолженности с арендатора;
  • свидетельство об осуществлении государственной регистрации юридического лица, если владельцем нежилого помещения является именно оно;
  • свидетельство о присвоении индивидуального номера налогоплательщика;
  • выписка из ЕГРЮЛ о лице, подавшего иск и его должника;
  • деловая переписка о направлении претензионной жалобы в соответствующие инстанции, об отправлении уведомления, содержащего копию искового заявления.

Если его подает поверенный, то предоставляется доверенность, оформленная в нотариальном порядке.

Нежилое помещение

Необходимость взыскания задолженности по заключенному на пользование нежилым помещением арендатором возникает при определенных обстоятельствах.

К ним относятся:

  • несвоевременное внесение арендной платы;
  • досрочное прекращение договора аренды арендатором без предупреждения;
  • нанесение нежилому помещению ущерба, вследствие использования не по назначению, механических воздействий.

Как правило, ключевая роль в отношениях, которые возникают между арендодателем и арендатором отводится доверию. Если до заключения договора аренды возникают доверительные отношения, то не исключается вероятность заключения взаимовыгодной сделки. Что касается дальнейших отношений, то они не вызовут разногласий между сторонами.

Общество с ограниченной ответственностью «Дельта»,

ОГРН 1122334455667, ИНН 5612345678, КПП 223344556678, юр. адрес: 426009, г. Ижевск, ул. Сосновая, д. 45А, тел. 8 900 000 00 00.

Генеральному директору ООО «Гамма»
Русинову Роману Романовичу,
ОГРН 77665544332, ИНН 1873334445,
КПП 66773355227, юр. адрес:
426037, г. Ижевск, ул. Дубовая, д. 67, оф. 14.
Исх. № 345-П,
от «11» декабря 2019 г.

Претензия

«20» января 2019 г. между ООО «Дельта» и ООО «Гамма» был заключен договор аренды №27-А. В соответствии с его условиями ООО «Дельта» (Арендодатель) предоставила ООО «Гамма» (Арендатор) в аренду нежилое офисное помещение площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Березовая, д. 234, оф. 12, 13. ООО «Гамма», в свою очередь, обязалась вовремя перечислять ООО «Дельта» арендную плату за вышеуказанный офис.

В соответствии с п. 3.4 упомянутого выше договора аренды арендная плата за офисы площадью 70 кв. м. составляет 37 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.6 договора №27-А, ООО «Гамма» должна вовремя переводить арендную плату на наш счет в период до 10 числа каждого месяца.

За период с «10» августа по настоящее время ООО «Гамма» в нарушение условий заключенного договора аренды и норм актуального законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного офиса.

Долг по арендной плате на «11» декабря 2019 г. составляет сумму в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. Расчет суммы прилагается.

Исходя из вышеизложенного и опираясь на ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до «25» декабря 2019 г. погасить в полном размере долг по арендной плате в сумме 160 000 рублей и досрочно перечислить арендную плату за январь 2020 года.

Приложение к претензии:

Расчет задолженности по арендной плате на 1 листе.

Генеральный директор ООО «Дельта»: Некрасов / П.П. Некрасов

Претензионный этап взыскания долгов по аренде нежилой недвижимости

Если отправка претензии не сыграла никакой роли, нужно обращаться в суд. Подведомственность таких споров может быть различной, в зависимости от статуса ответчика:

  1. Физические лица, которые арендовали помещение не для коммерческой деятельности, рассматривают такие споры в гражданских судах.
  2. Юридические лица или индивидуальные предприниматели (ИП), занимающиеся коммерческой деятельностью, которая потребовала аренды помещения, отвечают за долги в арбитражном суде.

Заявление подаётся на бумажном носителе формата А-4, оно пишется по установленной форме. Если оно подаётся в гражданский суд, то она должна соответствовать нормам статьи 131 ГПК РФ, а если в арбитражный – нормам статьи 125 АПК РФ.

  1. В «Шапке» указывают следующие сведения:
    • наименование суда;
    • сведения о судье, принявшем заявление к рассмотрению;
    • номер судебного участка, куда оно подано;
    • сведения об истце и ответчике.
  2. Далее пишется наименование документа: «Исковое заявление». Следом, строчкой ниже, идёт текст документа. В его осведомительную часть должно войти:
    • Цена иска.
    • Реквизиты договора аренды.
    • Дата и условия сдачи недвижимости в аренду, целевое использование помещения, род деятельности арендатора и цель аренды.
    • Стоимость аренды, установленная договором.
    • Дата, когда прекратились платежи. Сумма задолженности, сумма пени и общая стоимость исковых требований.
  3. В просительной части указывается просьба удовлетворить иск полностью и обязать ответчика погасить задолженность по арендной плате.

    Здесь же можно внести исковое требование о расторжении договора аренды за нарушение положений договора.

  4. По завершении текста ставится дата составления, подпись с расшифровкой фамилии и даётся перечень приложений. В приложения входит пакет документации, прилагаемый к заявлению.

В пакет документации, который потребуется для суда, должны войти следующие основные документы:

  • паспорт;
  • договор аренды с ответчиком;
  • правоустанавливающий документ на вступление в собственность на нежилое помещение;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности из Росреестра;
  • заключение независимого оценщика о сумме долга (или самостоятельно проведённые расчёты);
  • квитанция об оплате пошлины;
  • документы из почтового отделения о передаче ответчику претензионного уведомления.

Вся документация для суда должна подаваться в оригиналах и копиях. Дополнительно снимаются копии по числу ответчиков.

Если со стороны истца действует представитель, тот обязан подготовить для него нотариальную доверенность на участие в судебном процессе.

Исковое заявление подаётся в общий отдел арбитражного или районного гражданского суда по месту проживания ответчика, в соответствии с нормами статей 28 ГПК РФ или 35 АПК РФ. Варианты его подачи могут быть следующие:

  1. Лично, в этом случае нужно подать копию искового заявления, на которой сделают отметку о его подаче.
  2. Через представителя, действующего в интересах истца на основании нотариально удостоверенной доверенности.
  3. Заказным письмом с уведомлением.

Если у истца имеется электронная подпись, он может подать иск через портал Госуслуг.

Ожидание решения

Разрешение спора между участниками происходит на открытом заседании, где стороны или представители, действующие в их интересах, ведут полемику по существу вопроса, а также представляют:

  1. Документацию, подтверждающую или опровергающую правомерность исковых требований.
  2. Письменные и устные свидетельские показания по существу вопроса.

Решение суда принимается в день проведения судебного заседания, кроме случаев, когда заседание требуется отложить до выяснения тех или иных обстоятельств, имеющих отношение к делу. Оно предоставляется участникам спора в форме выписки, на подготовку которой может уйти до 3 дней.

Но, согласно нормам статей 321 ГПК РФ или 259 АПК РФ, оно может вступить в силу только через месяц. Это время предусматривается для того, чтобы проигравшая сторона могла подготовить и подать обжалование.

Применительно к арендным отношениям, законодательством не оговорено обязательного досудебного порядка, в том числе претензионного. Тем не менее, такое разрешение разногласий допустимо оговаривать в соглашениях, при съеме нежилых объектов. Если этот пункт в договоре есть, суд временно ограничивает право на обращение за защитой для досудебного урегулирования.

Претензия направляется должнику в письменном виде. В ней должны быть четко сформулированы требования и обстоятельства, на которых они основываются, а также доказательная база со ссылками на правовые нормы. Также в претензии указывают:

  • обоснованный расчет суммы взыскания;
  • полные наименования адресата и предъявителя претензии;
  • перечень документов, прикладываемых к претензии.

Копия документа и подтверждения передачи документации получателю — доказательства факта прохождения этапа. Должник, получив претензию, вправе направить письменную просьбу на отсрочку оплаты. Если он не ответил и не внес оплату по договору в срок, кредитор направляет исковое заявление в судебные органы.

Исковое заявление: оформление и подача

Важно правильно определить первую инстанцию, которая будет рассматривать исковые требования, иначе орган вернет бумаги без рассмотрения на основании неподсудности дел. Есть базовый принцип: иск предъявляют по месту расположения ответчиков (арендатора нежилого помещения). Однако, оно не действует, если в договоре аренды указаны особые условия или стороны заключили дополнительное соглашение до начала производства.

Долг по аренде нежилого помещения

Заявление подается в арбитраж/инстанцию общей юрисдикции в письменном виде, его подписывает истец или его представитель. В нем необходимо указать:

  • наименование судебного органа первой инстанции;
  • личные сведения о сторонах договора, номера телефонов, почты;
  • суть исковых требований со ссылками на правовые акты;
  • обстоятельства, ставшие причиной возникновения требований;
  • сумму задолженности по иску и ее расчет;
  • подтверждение внесения оплаты госпошлины;
  • перечень прилагаемой документации.

Дополняет требования документация, прилагать которую нужно в обязательном порядке:

  • подтверждение уплаты госпошлины;
  • ходатайства;
  • документация, обосновывающая требования — копии договоров, переписка между сторонами и так далее;
  • доказательства соблюдения досудебного этапа — претензии должнику по аренде, уведомление, что она была вручена;
  • свидетельство о регистрации, ЕГРЮЛ-выписку истца (если он — ИП или юрлицо);
  • ЕГРЮЛ-выписку ответчика (ИП или юрлица) — допустимо предоставить распечатку с официальных ресурсов;
  • подтверждение отправки копии иска ответчику и прочим лицам, участвующим в споре;
  • если исковые требования подаются через представителя — подтверждение его полномочий.

Пример:«Название инстанции»Истец — «все названия полностью, адрес» Ответчик — «все названия полностью, адрес»Размер суммы по иску — «________»Государственная пошлина — «___________»Исковое заявление о «_____»Истец и Ответчик заключили договор № «______________», он был зарегистрирован «_________». По нему Истец обязался предоставить Ответчику нежилое помещение площадью «».

Ответчик обязался вносить плату за аренду в установленный срок. Истец передал помещение, расположенное по адресу «________________________», согласно акту приема-сдачи «__________».Ответчик в нарушение пункта «____________» договора не исполнил своих обязательств по оплате в период «______________».

Арендодатель должен изучить нормативы гражданского права, чтобы иметь представление об осуществлении процедуры взыскания задолженности по договору аренды. Законодателем установлен срок давности искового заявления, равный 3 годам. Если он упущен, то его восстановление осуществляется в судебном порядке на основании уважительной причины. Она должна быть подтверждена соответствующими документами.

Основание

Защита нарушенных прав обеспечивается в силу положения статьи 11 ГК РФ соответственно с подведомственностью гражданских дел, который установлен процессуальным кодексом. Они рассматриваются судебным органом, арбитражным либо третейским судом. Основание применения судебной защиты заключается в факте нарушения прав и законных интересов.

Сообразно  положениям статьи 650 ГК РФ арендодатель по договору аренды обязуется сдать во временное пользование нежилое помещение.

Порядок, условия и сроки его аренды устанавливаются в договоре. Например, его текст должен содержать формулировку «арендатор каждый месяц вносит арендную плату не позже 25 числа текущего года».

Правила подачи

В соответствии с законом подается по местонахождению либо местожительству должника в установленном судебным органом порядке. Норма установлена положениями статьи 35 Арбитражно-процессуального кодекса.

Вместе с ним можно подавать ходатайство об обеспечении иска, чтобы ускорить рассмотрение дела. Как правило, оно рассматривается в продолжение одного месяца, после чего выносится решение об удовлетворении иска либо отказе.

Форма и содержание

Хотя законодатель не установил определенную форму искового заявления, но его следует писать с соблюдением правил судебного производства.

В нем необходимо указать:

  • наименование судебного органа, куда адресовано исковое заявление;
  • персональные данные истца и ответчика, юридический либо почтовый, электронный адрес, контактные данные, включая номер факса;
  • предъявляемые требования, подтвержденные определенными ссылками нормативно-правовых актов;
  • размер требований, если они могут быть выражены в денежном эквиваленте, их основание, произведенные с целью его установления расчеты;
  • о предпринятых до подачи искового заявления мерах, предусмотренных нормативами законодательных актов по обеспечению имущественных интересов;
  • перечень прилагаемых к исковому заявлению документов.

Если в заявлении не будут указаны вышеназванные факторы, то Арбитражный суд имеет право отказать в его рассмотрении. Также он отклонить рассмотрение иска,  если представленные документы будут неправильно оформлены, в договоре аренды допущены помарки, исправления, не указана дата его заключения.

Досудебное урегулирование

До подачи искового заявления арендодатель должен предпринять меры направить по разрешению вопроса о взыскании задолженности в ходе мирового соглашения. При этом он должен направить арендатору соответствующее претензионное письмо о погашении задолженности.

По своей сути, претензия есть требование арендодателя об урегулировании спора, направленное непосредственно к арендатору. Мера расценивается как попытка применения способа защиты его нарушенного права в добровольном порядке. Он предусмотрен законодателем в указаниях гражданского права, согласно которым претензия составляется в письменной форме.

Она должна содержать основание требования о погашении задолженности, ее размер, методику его определения, ссылки на соответствующие нормативы правовых актов и иную информацию относительно разрешения вопроса.

Помимо того в ней должны содержаться сведения относительно:

  • наименования документа;
  • информации, необходимой для эффективного применения порядка по урегулированию спора;
  • арендодателя и арендатора, их персональных данных, местонахождения;
  • реквизитов участников спорной ситуации;
  • перечень прилагаемых документов.

Судебная практика: особенности и перспективы рассмотрения дел

Приняв иск, инстанция выносит решение об уплате задолженности и пеней/штрафов, только основных сумм без неустоек или об отказе удовлетворить просьбу. В последнее время сложилась практика, в соответствии с которой арбитражи в большинстве случаев удовлетворяют требования истцов. Это происходит при:

  • заключении договоров, составлении акта и частичном неисполнении обязательств ответчиком — владелец недвижимости требует расторгнуть соглашение и возместить ему ущерб, и суд удовлетворяет прошения (к примеру, по арбитражному делу №А64-8016/2014 от 20.02.2015);
  • отсутствии доказательств об уплате сумм по аренде, даже если соглашения были составлены с некоторыми нарушениями — суд проверяет расчеты и чаще всего удовлетворяет прошения истца.

Если вы столкнулись с неисполнением обязательств по аренде, обращайтесь в «Центр эффективного взыскания». Опытные юристы, специализирующиеся на эффективном возврате долгов, окажут правовую поддержку и защитят ваши интересы.

https://www.youtube.com/watch{q}v=iFNrZet_nOY

07.03.18

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector