Советы юристов
Назад

Что будет при разводе, если квартира куплена в ипотеку до брака

Опубликовано: 13.06.2019
0
8

Способы погашения ипотеки при разводе

Самый лучший способ избежать споров при разделе заложенной квартиры при разводе:

  • погасить досрочно ипотеку;
  • продать квартиру;
  • вырученную сумму поделить пополам.

На практике это случается редко. Обычно у супругов нет наличных средств, чтобы покрыть долг по ипотеке. Если даже ипотека «закрыта», возникают сложности при продаже квартиры, если у супругов есть разногласия по поводу ее стоимости.

Второй способ – договориться о продаже квартиры, за которую еще не уплачен долг. На это обязательно потребуется согласие банка. Читайте внимательно кредитный договор: такая возможность должна быть прописана в одном из его пунктов. Если банк дает согласие, события будут развиваться преимущественно по этому сценарию:

  • банк самостоятельно продает квартиру частному лицу или на аукционе;
  • с вырученной суммы удерживается размер долга с процентами и издержки по продаже имущества;
  • супруги получают по половине оставшейся суммы.

Третий вариант, к которому прибегают чаще всего: кредит целиком и полностью переоформляется на одного супруга, при этом он выплачивает второй стороне половину всех платежей, которые были произведены во время брака. При этом совершенно неважно, была оформлена ипотека до брака или уже после свадьбы.

Иллюстрацией этого решения может быть следующий пример, когда квартира была приобретена в ипотеку до брака. Молодой человек за счет собственных средств приобрел в ипотеку квартиру стоимостью 6 миллионов рублей. На момент его женитьбы долг составил 5 миллионов, а момент развода – 3. Квартира остается в его собственности, но те 2 миллиона, которые были выплачены, когда супруги состояли в официальном браке, делятся пополам. Следовательно, он остается должен супруге 1 миллион рублей, но всяческих прав на квартиру бывшая жена лишается.

Законодательство об ипотеке и ее разделе

Ипотека при разводе — это сложная задача как для супругов, так и для банка. Как следует распорядиться обремененной недвижимостью и кому придется нести груз кредита дальше? Какими правами обладает третья сторона ситуации – банк? Как он может прореагировать на такой поворот событий в семье заемщиков, как развод? Квартира в ипотеке: как быть? Согласно статье 33 Семейного кодекса РФ, супруги имеют право на совместное пользование имуществом в равных долях.

То есть если квартира приобретена до вступления в брак по договору ипотеки и право собственности зарегистрировано, то эта квартира принадлежит тому, кто ее купил, и в общую собственность не обращается.

Но ведь «ипотечная» квартира имеет ту особенность, что ее стоимость выплачивается не сразу, а течение долгих лет. Предположим, квартира стоит 5 миллионов рублей. Вы платите, скажем, 2 миллиона личных денег и заключаете ипотечный кредит на 3 миллиона.

В ситуации же, если кредит был взят только одним супругом до заключения брака, имеет место несколько юридических тонкостей.

Способы погашения ипотеки при разводе Самый лучший способ избежать споров при разделе заложенной квартиры при разводе: погасить досрочно ипотеку; продать квартиру; вырученную сумму поделить пополам.

На практике это случается редко.

Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2017 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

  • Состоите ли вы в официальном браке?
  • Заключали ли вы брачный контракт?
  • Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

  • чеки;
  • выписки с лицевого счёта;
  • квитанции об оплате;
  • другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению. Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета. При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

  • Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
  • Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Молодые семьи часто приобретают жилье в ипотеку, но многие делают это до брака. Статистика разводов сегодня не утешительна, и многие молодые пары рушатся. Поэтому актуален вопрос:» Квартира куплена в ипотеку до брака, что будет при разводе?»

Рассмотрим, что говорят законы Российской Федерации и судебная практика по данному вопросу.

Что будет при разводе, если квартира куплена в ипотеку до брака

Согласно Гражданскому и Семейному кодексу Российской Федерации все имущество, нажитое супругами в браке является совместным, если не предусмотрено иное. Но если ипотека оформлялась до брака, то соответственно речь не идет о совместной собственности.

Ответ на данный вопрос регламентирован законами РФ. Ипотека, которая была оформлена до брака в собственность одного из супругов не является совместно нажитым имуществом. Если ипотека взята до брака, то после развода данная собственность не будет подвергаться разделу. Здесь мы рассматриваем ситуацию, когда вторая сторона не является созаемщиком.

Но, как и в большинстве имущественных вопросов, существует подводный камень. И прописан он в 34 статье Семейного кодекса Российской Федерации. Там расписано определение совместно нажитого имущества.

Исходя из содержания статьи 34 Семейного кодекса возможно возникновение ситуаций, когда вторая сторона может потребовать денежную компенсацию затрат, которые были связаны с оплатой ипотечного кредита, или даже ремонтом данной недвижимости.

А также супруг может добиться через суд право на собственность в данном жилье. Связано это с тем фактом, что денежные средства, что были затрачены после регистрации отношений, уже являлись частью общего семейного бюджета. Ипотека до брака, при разводе имеет подобную судебную практику. Но доказать данный факт не так то и легко.

Ситуация несколько усложняется, если ипотека была оформлена на объект долевого строительства, то есть на жилье, которое приобреталось в процессе строительства до момента брака, и было сдано уже после оформления отношений в ЗАГСе. То есть свидетельство о государственной регистрации права выдавалось уже в браке. Здесь возрастает вероятность того, что суд будет защищать имущественные права второго супруга.

Еще одна ситуация, при которой суд может принять подобное решение, если муж приобрел до брака квартиру в ипотеку, продолжал выплачивать платежи после брака, а жена в это время находилась в декретном отпуске, или не имела постоянного дохода по иным уважительным причинам.

Что будет при разводе, если квартира куплена в ипотеку до брака

Чтобы избежать раздела ипотечной квартиры, приобретенной до брака, следует составить брачный договор до свадьбы. Данная мера поможет вам защитить ваше имущество, и избежать судебных тяжб. Помните, у вас всегда есть два варианта урегулирования конфликта при разводе – досудебный порядок и судебный.

Как итог, несколько советов:

  1. Жизнь динамична и непредсказуема, поэтому перед свадьбой стоит обезопасить свое имущество от посягательств. Для этого составьте брачный контракт.
  2. Не выбрасывайте квитанции по оплате ипотечного кредита.
  3. В случае развода, обратитесь за профессиональной юридической помощью.
  4. Постарайтесь не доводить решение данного вопроса до суда.

Муж и жена могут между собой решить, как делится жилплощадь. С этой целью после заключения брачного союза подписывается соглашение.

Брачное соглашение – это документ, который детально регулирует вопросы о собственности между супругами. Может изменить раздельного или общего владения, установленного Семейным кодексом. Юридическую силу документ приобретает после заверения в нотариальной конторе.

Имеет смысл продумать последствия перед свадьбой. Перед тем как выйти замуж, обговорить возможность подписать брачный договор, чтобы обезопасить себя. Получит он силу потом, после регистрации брачного союза.

После развода можно не доводить дело до суда, а подписать соглашение о разделе собственности. Такое соглашение также нотариально удостоверяется.

Стороны могут самостоятельно решить, когда квартира в ипотеке куплена до брака, как делить при разводе. Жилье поделить можно в натуре или перечислить законной половине денежную компенсацию.

Что будет при разводе, если квартира куплена в ипотеку до брака

На заключение подобных сделок обязательно требуется получить согласие финучреждения. Иначе банк запросто оспорит любые договора относительно залогового имущества.Если недвижимость в ипотеку до брака куплена, а согласия о делении между сторонами отсутствует, то будет делить суд. По общему правилу устанавливается равенство доли, но суд может и отступить от этого принципа, если получится доказать размер взносов. Любые изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляются только с одобрения финучреждения.

Статья рассказывает, когда квартира в ипотеке куплена до брака, как делить ее при разводе, какие нюансы необходимо учитывать.

Жилье, которое приобретено до официальной регистрации брака, – это личная собственность. Казалось бы, какие могут тогда быть претензии от второго супруга? Никаких претензий, если стоимость жилплощади была оплачена полностью. Другой вопрос, когда квартира взята в ипотеку. Имуществом фактически владеет банк до тех пор, пока не будет внесен последний взнос.

Если квартира куплена до заключения брачного союза, то вложения делаются и позднее. Поэтому может суд признать квадратные метры общей собственностью. Основанием является ст. 37 Семейного кодекса.

Важно! Раздельная собственность признается совестной, если удается доказать, что стоимость была существенно увеличена. Например, была произведена реконструкция или ремонт.

Как защитить свои права

Естественно, оставаться в долгу никому не хочется. Особенно в той ситуации, если платежи по ипотеке производил владелец квартиры за счет собственных средств, а второй супруг при этом не имел собственного дохода. В глазах закона такая недвижимость все равно будет считать общей, и будет делиться при разделе имущества.

Собственнику придется доказывать суду, что квартира не является совместно нажитым имуществом. Каким образом это можно сделать?

Чтобы после развода не пришлось локти кусать, необходимо подтвердить факт оплаты из собственных средств. Это могут быть справки, выданные предприятием о заработной плате, квитанции о внесении денежных средств.

Доказательством будет служить кредитное соглашение, подтверждающее, что заемщик исполняет обязанности единолично. Нет по договору поручителей или созаемщиков.

При определении суммы выплат принимаются во внимание индивидуальные обстоятельства: какие суммы выплатить удалось, наличие малолетних детей.

Ситуация еще больше осложняется, если квартира приобретена в строящемся доме. Право владения, когда покупает человек квартиру в новостройке, переходит, когда уже будет построен дом. Делится жилье в зависимости от того, когда будет сдан объект.

Если последняя выплата состоялась за месяц до женитьбы, то законная половина сможет предъявить свои права на жилплощадь. Выплачиваться должна второй стороне денежная компенсация.

Раздел ипотеки с брачным договором

Во избежание проблем желательно подписать соглашение о том, кто будет иметь права на недвижимость, заверить соглашение нотариально.

Бывший супруг в этом случае не сможет претендовать на недвижимость, которая была приобретена супругой.

Подписать брачное соглашение можно в браке. Если подписать документ перед разводом, то он будет иметь юридическую силу в случае расторжения брака.

Особенности раздела квартиры при разводе, если она оформлена в ипотеку до брака

Так называемый гражданский брак, или, правильнее будет сказать, сожительство не признается как форма семейных отношений, а потому семейное законодательство на него не распространяется. Проще говоря, если мужчина и женщина проживают под одной крышей и фактически живут одной семьей, это не делает их супругами в юридическом смысле.

Опасаясь последствий этого, еще “на заре” ипотеки кредиторы были категорически против оформления жилищных кредитов на сожителей: ипотека на двоих без брака была невозможна. Связано это было с тем, что лишь в супружестве все долги, независимо от того, на кого они оформлены, распространялись на обоих.

Но растущее количество «гражданских браков» заставило банки по-другому смотреть на эту ситуацию. Теперь кредитные организации действительно дают добро на ипотеку и сожителям, однако лишь на определенных условиях.

Существует минимум 2 возможные модели, как оформить ипотеку в гражданском браке:

  1. Оформить ее на кого-либо одного из сожителей, однако его официальные доходы в таком случае должны позволять в полной мере справляться с выплатой кредита, иначе банк откажет.
  2. Стать созаемщиками по ипотечному договору, а право собственности на приобретаемое жилье изначально распределить в равных (или иных) долях.

Приоритетным, очевидно, является второй вариант, так как обезопасить себя от потери прав на квартиру иным способом невозможно. В случае расставания с сожителем имущество не будет делиться, а потому права на него останутся лишь за тем, за кем оформлены изначально.

Безусловно, существуют модели, по которым право совместной собственности сожителей теоретически может быть признано. Например, если в суд будет подан иск о признании права на долю в общей собственности на конкретное имущество.

Но, даже подав иск, все равно придется доказать что между сожителями имелась договоренность о совместном приобретении жилого помещения в ипотеку и несении совместных расходов на погашение обязательств по ней. И это, как показывает судебная практика, сделать крайне затруднительно.

Так как в качестве доказательства обычно признается лишь квитанция с конкретной суммой и фамилией, чаще всего сожителям в признании их права отказывают.

А потому единственно верным решением будет оформить документы на квартиру на обоих сожителей (по ½ на каждого), и стать созаемщиками по ипотеке. Правда, в таком случае и платежи, и ответственность, могут быть прописаны для каждого отдельно.

Если ипотека погашалась общими усилиями, то судья учтет вклад каждой стороны.

Необходимо обезопасить себя, сохранять квитанции и чеки о расходах. Представить расписки, если брали денежные средства на погашение ипотеки в долг.

Если квартира приобретена до брака, а ипотека платилась уже после, как правило, присуждается денежная компенсация второй стороне. Судьи редко делят жилплощадь в натуре.

Что будет при разводе, если квартира куплена в ипотеку до брака

На заключение подобных сделок обязательно требуется получить согласие финучреждения. Иначе банк запросто оспорит любые договора относительно залогового имущества. Если недвижимость в ипотеку до брака куплена, а согласия о делении между сторонами отсутствует, то будет делить суд. По общему правилу устанавливается равенство доли, но суд может и отступить от этого принципа, если получится доказать размер взносов. Любые изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляются только с одобрения финучреждения.

Когда ипотека взята на недвижимость, делиться будут не только квадратные метры, но и долги.

Верховный суд рассказал, как правильно делить задолженность между мужем и женой. Заключение содержится в Обзоре судебной практики за апрель 2016 года. Жена будет отвечать по долгам мужа, если докажут, что средства использовались на нужды семьи. Причем, доказать этот факт должен именно муж или жена, если они выступали заемщиками по кредиту. Если муж потратил средства только на себя, то жену как созаемщика привлечь нельзя.

Рассмотрение дела в суде требует больших затрат, поэтому имеет смысл заключить добровольное соглашение, когда имеется такая возможность. Перед подписанием договора необходимо получить одобрение банка и нотариально заверить его.

Когда доля одной стороны превышает размер доли второй стороны, то назначается денежное возмещение. Задолженность между женой и мужем распределяется в зависимости от полученных ими долей.

Третьей стороной в обязательном порядке выступает финучреждение. Мнение руководства обязательно учитывается при рассмотрении спора.

Чтобы после развода не пришлось локти кусать, необходимо подтвердить факт оплаты из собственных средств. Это могут быть справки, выданные предприятием о заработной плате, квитанции о внесении денежных средств.

  1. Споры о разделе собственности рассматриваются индивидуально. Сложно заранее предугадать, какой будет исход дела.
  2. Когда жилье будет в ипотеку до брака куплено, это еще не означает, что права на него нельзя разделить. Учитываются вложения обеих сторон в погашение кредита. Подтверждением служат чеки и квитанции об уплате ипотечных взносов.

Операции с недвижимостью можно проводить только с одобрения финучреждения. Одобрение заверяется нотариально.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Раздел имущества, если ипотечная квартира находится в новостройке и не существует ни физически, ни юридически, может существенно осложниться. Дело в том, что право собственности у плательщика возникнет только после того, как будет завершено строительство. Если на тот момент собственник будет находиться в браке, эта квартира будет считаться совместно нажитым имуществом, даже если платежи производил только сам владелец.

В случае если развод состоялся до того момента, как строительство было закончено, возможны варианты. Конечно, бывшая «вторая половинка» может просто-напросто проигнорировать этот факт. Но если он или она подаст в суд и потребует в качестве компенсации половинную стоимость всех платежей, произведенных в период брака, то судья, скорее всего, засвидетельствует правоту истца.

Чтобы этого не произошло, следует заключить соглашение, заверенное у нотариуса, о том, что квартира в новостройке после завершения строительства будет находиться в собственности только у одного, и вторая сторона на нее не претендует.

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка .

Если право собственности заемщика в соответствии со ст. 20 ФЗ № 102 от 16-го июля 1998-го года (далее – ФЗ № 102) было зарегистрировано до заключения брака, то вопрос, как делить при разводе недвижимость, стоять не будет – ведь квартира будет личной собственностью того, кто взял кредит. А значит, и разделу она подлежать не будет.

Другой вопрос в том, что погашение ипотеки осуществлялось за счет общих семейных средств. При этом общим имуществом, в том числе, считаются доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской или иной деятельности, пенсии, пособия, прочие разновидности выплат. Неважно, что муж, получал, например, 40000 рублей в месяц, а жена – только 10000. В любом случае все эти доходы складываются и должны делиться поровну.

А это значит, что второй супруг имеет право претендовать на соразмерную компенсацию от того, кто взял ипотечный кредит, в размере половины от уплаченной по ипотеке суммы в период брака.

Посчитать несложно.

Например, ипотечный заемщик – муж. Брак был заключен 10 февраля 2018 года, а расторгнут – 12 ноября того же года. За указанный период была оплачена кредитная задолженность в размере 500000 рублей (основной долг проценты) за счет общих средств супругов.

Как видим, квартира останется после развода мужу. Однако он должен будет выплатить жене 250000 рублей – половину от уплаченной суммы.

В соответствии со ст. 37 СК, если один из супругов за счет своих средств или семейного бюджета внесет значительные улучшения в недвижимость (например, капитальный ремонт), значительно повышающие его стоимость, то личная квартира может быть признана совместной.

В Главе 5 ФЗ № 102 нигде не сказано про то, что запрещено производить неотделимые улучшения заложенного имущества. Более того, в ч. 2 ст. 30 ФЗ № 102 даже указано, что залогодатель обязан осуществлять текущий и капитальный ремонт предмета залога.

Вот и получается, что если капитальный ремонт ипотечного имущества будет осуществлен даже за счет общего имущества, то все – квартиру могут признать совместной собственностью. Дальнейшие последствия стандартные – то есть при разводе ее поделят пополам (ч. 1 ст. 39 СК). Долг при этом останется на том, кто изначально брал кредит, если нет обстоятельств, указанных в ч. 2 ст. 45 СК.

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2019 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу».

Как делить ипотечную квартиру при разводе

. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению. Однако, с позволения этого же семейного кодекса,

. При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе,

. Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:

  1. Платя по ипотеке совместно и дальше;
  2. Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
  3. При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
  4. Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;

Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.

Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно. Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями. Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит,

Как делить ипотечную квартиру при разводе

. По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно. Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

  1. Составляется мировое соглашение, устраивающее обоих супругов. Можно заранее проконсультироваться в кредитном учреждении, которое выдало ссуду, какой вариант больше устроит банк. Если же к согласию прийти не получается, то следует готовить исковое заявление в суд.
  2. После официальной регистрации развода банку нужно обязательно сообщить об этом факте и предложить к одобрению свой вариант мирового соглашения по ипотечной недвижимости и оставшемуся долгу. В случае отказа банка следует попытаться найти компромисс, устраивающий все стороны.
  3. Если все три стороны устроит дальнейшая судьба ипотечной недвижимости и распределение долговых обязательств, то следует обратиться к нотариусу для утверждения данного соглашения.
  4. Далее оба супруга выполняют свои обязательства по мировому соглашению (погашают весь долг, получают на руки свой кредитный договор, выставляют недвижимость на продажу и т. д.).

Супругам стоит помнить, что в случае их отказа платить, банк через некоторое время (когда накопится долг за 3–6 месяцев) может начать продажу недвижимости. С вырученных денег будет закрыта сначала задолженность, пени и штрафы. Остаток разделится между бывшими заемщиками (супругами). Это самый невыгодный и неприятный способ раздела ипотеки. Поэтому рекомендуется все же путем переговоров приходить к общему решению и не оттягивать раздел ипотеки.

Квартира, купленная в браке и до брака в ипотеку: как делить имущество при разводе, с чего начать, что будет?

Посчитать несложно.

То есть общими будут все доходы, купленные движимые вещи (кроме личных) и недвижимое имущество, ценные бумаги, доли в капитале.

Исключения предусмотрены ст. 36 СК: права и обязательства, приобретенные до свадьбы, а также полученные в качестве подарка (в том числе обязательства по освобождению от долга по договору дарения), наследства (в то числе долги наследодателя) или по другим безвозмездным сделкам, не являются совместной собственностью.

Таким образом, вопрос вхождения ипотеки в совместную собственность зависит от того, в какой конкретно период она возникла и была оформлена. Если ипотечный договор был подписан после государственной регистрации брака, квартира и долги перед банком по ней будут считаться общим супружеским имуществом. Если подписание документов произошло до вступления в брак, квартира и ипотека будут исключительно личным имуществом.

Впрочем, закон предусматривает случаи, когда личное имущество мужа или жены может стать их общей собственностью в порядке признания судом. Согласно ст. 37 СК, это возможно, если будет доказано, что в личное имущество мужа или жены осуществлялись капиталовложения из общего имущества во время нахождения в браке.

Этот инструмент – единственный шанс представить свои претензии на добрачную ипотеку, если дело дойдет до расторжения брака. Остановимся подробнее на том, можно ли вообще разделить добрачную ипотеку.

Конечно, если второй супруг, который не участвовал в оформлении ипотеки, претендует на часть в этой квартире и имеет финансовую возможность выплачивать долг, если он еще не выплачен. Иначе от этой идеи стоит отказаться.

По общему правилу, все приобретенное до регистрации свадьбы является личной собственностью каждого супруга и в общую собственность не войдет. А потому, если квартира куплена до брака в ипотеку, разделена она быть не может.

Однако ст. 37 СК, как мы уже сказали, позволять признавать совместной ту собственность, в которую вложены средства за счет общего имущества. То есть фактически возможность включить ипотечную квартиру в общую собственность и разделить ее после развода зависит от того, за чей счет и когда погашался ипотечный кредит. Рассмотрим наиболее типичные ситуации.

Ипотека, оформленная до свадьбы, вполне может быть погашена также до госрегистрации брака. Очевидно, что ее погашение осуществлялось за счет личных средств мужа или жены, так как на момент погашения брачных отношений между ними еще не возникло. Учитывая это, супруг, на которого оформлена квартира, будет ее единоличным владельцем и последствия при разводе такой квартиры не коснутся – она очевидно не подлежит разделу.

Впрочем, в некоторых случаях даже полностью оплаченную до брака ипотечную квартиру можно признать общей собственностью и получить от нее долю при расторжении брака. Закон позволяет сделать это в случае, если за время брака за счет общих средств или средств одного из супругов, чьим имуществом она не является, была значительно повышена ее ценность и стоимость. Например, был произведен капитальный ремонт такой квартиры, ее переоборудование или реконструкция.

Сложности могут возникнуть с доказыванием конкретных вложенных сумм, так как потребуются документальные доказательства (чеки, квитанции). От доказанных сумм будет зависеть размер доли, на которую может претендовать заинтересованный супруг. Очевидно, что она будет незначительной, но иного пути предъявить претензии на квартиру другого супруга нет.

Что будет при разводе, если квартира куплена в ипотеку до брака

Совершенно другой вопрос, когда ипотека взята до брака и выплачивалась в браке. В соответствии со ст. 34 СК, любой доход, из которого могла выплачиваться ипотека, независимо от того, кем из супругов он был получен, будет считаться собственностью обоих супругов. Это может быть зарплата, дивиденды по ценным бумагам, выплаты по акциям, плата за аренду имущества, пенсия или социальные пособия – все это считается общей собственностью мужа и жены.

А потому факт использования совместного имущества для погашения ипотеки будет в подавляющем большинстве случаев очевиден. Учитывая это, суд без особых колебаний должен включать квартиру (или ее часть, пропорционально объему выплат, произведенных в браке) в общее имущество, тем самым давая разрешение на ее раздел.

Впрочем, нельзя исключать также возможность погашения ипотечного кредита и за счет личных средств. Так, независимо от того, в какой период был погашен жилищный кредит (даже если в браке), квартиру нельзя будет включить в общее имущество и соответственно разделить, если кредит был погашен:

  • за счет сбережений, собранных до вступления в брак (если это банковский вклад, то сам он не будет считаться общим, а вот проценты по нему, будучи доходом, являются общими);
  • за счет средств, полученных в качестве подарка, например, если деньги на квартиру дают родители одного из супругов;
  • за счет средств, полученных по наследству.

Остальные же доходы следует считать общими, а потому при их направлении на оплату ипотеки, квартира при расторжении брака будет подлежать разделу.

Возможен ли раздел имущества супругов при ипотеке, взятой до брака, в моем случае? Заранее благодарен за ответ. 05 Марта 2012, 13:30 Иванов Алексей, г. Саратов Ответы юристов (3)

В в Вашем случае супруга не сможет претендовать на долю в квартире.Так ипотека была взята Вами до брака.Соответственно квартира не может считаться совместно нажитой. 05 Марта 2012, 15:43 Есть вопрос к юристу?

Не согласен с коллегой, поскольку в судебном порядке жена может признать право общей совместной собственности на эту квартиру на основании ст.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе? Если пара купила квартиру в то время, когда состояла в законном браке, то квадратные метры могут быть поделены:

  • по соглашению;
  • поровну;
  • по решению суда (это почти всегда будет означать поровну, так как судьи всегда опираются на равные права мужа и жены на совместно нажитую собственность);
  • в соответствии с брачным контрактом.

Когда суд может разделить не поровну?

  • если в этом союзе появились дети — с кем они остаются, тот может рассчитывать на большую долю;
  • если будет доказано, что один из «эксов» в браке не работал не по уважительной причине и расходовал финансы семьи не на семейное благо;
  • муж и жена фактически давно уже живут отдельно и у другого есть своя собственная жилплощадь.

Но какая бы причина не называлась, итог будет один — любой из «бывших», кто считает, что ему положено больше, обязан подтвердить это в суде.

Иск подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры — в количестве экземпляров исходя из числа участников разбирательства. Он обязательно содержит в себе:

  • полное наименование судебного органа;
  • данные истца, отвечающей стороны;
  • характеристики оспариваемой квартиры;
  • в каком банке был взят кредит, когда, также реквизиты договора, кто указан как заемщик;
  • информация о закладной (когда была погашена ипотека?) или разрешительного документа от банка-кредитора;
  • требование разделить на доли (указать какие);
  • ссылки на законодательство;
  • список прилагаемой документации;
  • дата, подпись.

Если все правильно, суд примет заявление и оформит это как определение. Именно на его основании возбуждается дело в первой инстанции.

Потребуются также следующие документы:

  • общегражданские удостоверения личности;
  • свидетельство о расторжении брака;
  • свидетельства о рождении детей;
  • справка о составе семьи;
  • все документы на квартиру, включая залоговый договор, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи;
  • чек госпошлины (она будет составлять 400 рублей, ст. 333.20 НК );
  • доверенность (если требуется);
  • прочие документированные доказательства, которыми вы будете сопровождать свои требования (справки, квитанции итд).

Два месяца уйдет на рассмотрение и слушание дела, затем еще месяц дается отвечающей стороне на обжалование.

После вступления решения в силу можно отправляться в Регистрационную палату и подавать документы на переоформление.

Что будет при разводе, если квартира куплена в ипотеку до брака? Здесь все будет зависеть от того, был ли подписан у этой пары брачный контракт и как события развивались после заключения брака.

А также и от того, какие претензии у уходящего мужа или жены.

Они могут заявить претензии на долю и суд их услышит — но это будет означать фактическое признание статуса созаемщика и взятие обязательств платить ипотеку дальше.

Иногда бывает, что бывшая «половина» (обычно это женщина) понимает, что такое бремя она не потянет и отказывается от притязаний на недвижимость. В таком случае ей будет выплачена компенсация с учетом внесенных ею средств.

Когда ипотека взята на недвижимость, делиться будут не только квадратные метры, но и долги.

Как надо подстраховаться

Чтобы подобной ситуации при разделе имущества не произошло, необходимо заранее подстраховаться. Конечно, можно договориться со второй стороной, что никто никому ничего не должен. Но возлагать надежды на порядочность того, с кем назревает конфликт при разводе, вряд ли стоит. Если же согласие достигнуто, его следует заверить нотариально и предоставить бумагу в суд, который будет рассматривать дело о расторжении брака. Тогда судья вынесет постановление, благоприятное для собственника квартиры.

Лучший способ застраховаться от подобных неприятностей: при заключении законных отношений оформить брачный договор. В нем нужно прописать все особенности разделения имущества. Конечно, считается, что перед свадьбой говорить о разводе – плохая примета, но в некоторых случаях это поможет избежать лишних споров и затраченных нервов при расставании. Кроме того, такой договор можно оформить в любой момент не только до свадьбы, но даже непосредственно перед разводом.

Оформление брачного договора лучше доверить специалисту. Это гарантирует защиту от ошибок и разночтений. В договоре следует отметить:

  • кто является собственником квартиры (на кого оформлена ипотека);
  • какова доля каждого супруга в ипотечной квартире (в случае развода);
  • размер денежной компенсации в случае развода (в твердой сумме или в процентах от платежей);
  • доля каждого супруга в погашении кредита (во время брака и после развода).

Брачный договор обязательно прикладывается к ипотечному кредиту. В случае необходимости кредитный договор с банком перезаключается.

Наличие брачного контракта гарантирует справедливый раздел имущества и позволяет избежать трат нервов, которых и без дележа собственности потратится немало.

Все еще остались вопросы?

Позвоните по номеру 8 (800) 333-45-16 (доб. 147) и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

Квартира куплена в ипотеку до брака что будет при разводе

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

  1. Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
  2. Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
  3. По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
  4. Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.

Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

  • Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
  • Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
  • Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

  1. Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
  2. С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

В особенности актуальный вопрос для военнослужащих и их супругов – как поделить военную ипотеку при разводе. Ведь жилье в рамках такой программы предоставляется Министерством Обороны (МО) РФ. Оно же и оплачивает ипотеку.

Поэтому раздел такой недвижимости имеет следующие нюансы:

  • Так как участником программы является только военнослужащий и именно он фигурирует в договоре ипотеки, то при разводе он и остается собственником в подавляющем большинстве случаев. То есть квартира или дом не признаются совместно нажитым имуществом.
  • Кредитный договор военной ипотеки не переоформляется.
  • Бывший супруг (супруга) может претендовать на долю или часть вложенных средств в эту недвижимость только если докажет, что:
    • для покупки жилья помимо государственных средств были вложены деньги из семейного бюджета или его личные денежные средства;
    • во время выплаты ипотечного кредита военнослужащий уволился из Вооруженных Сил и платежи уже стали выплачиваться из общих денежных средств супругов;
  • Если бывший супруг (обычно жена) планирует претендовать на долю, то добиться раздела жилья по военной ипотеке можно лишь после полного закрытия ссуды. С этим жильем невозможны и любые другие операции (продажа, обмен, дарение). Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге как у банка, так и у МО РФ.
  • При наличии детей и отсутствия у бывшей супруги другого жилья и когда она не имеет права на ипотечное жилье бывшего мужа, максимум что она может добиться – суд разрешит проживание в этой недвижимости ей и ребенку.

Посчитать несложно.

В соответствии с ч. 3 ст. 39 СК, общие долги при разводе делятся в тех же долях, что и имущество.

Обязательство супруга, взявшего ипотеку до брака, является личным, так как оно возникло до регистрации брачных отношений по инициативе лишь одного из супругов.

Чтобы долг был признан общим, необходимо наличие обстоятельств, указанных в ч. 2 ст. 45 СК. Например, ипотечная квартира должна быть “использована на нужды семьи”. Каким образом это реализовать на практике, неясно.

Поэтому, как правило, долг остается после развода полностью на том, кто брал кредит.

Если ипотека выплачивалась за счет общих семейных доходов, потом придется ипотечному заемщику при разделе имущества вернуть половину от затраченных средств другому супругу.

Но есть способ избежать этого. Достаточно доказать, что погашение ипотеки осуществлялось за счет средств иных лиц.

Например, заемщик – муж. Ипотеку гасила его мать, что подтверждается платежными документами или фактом поступления средств на счет, с которого производилось погашение, со счета, принадлежащего матери. Соответственно, общее имущество супругов в гашении не участвовало, а значит, и выплачивать компенсацию жене не придется.

Итак, квартира, приобретенная в рамках ипотечного кредита до брака, по общему правилу, не подлежит разделу. Однако заемщик должен выплатить бывшему супругу денежную компенсацию, если погашение долга производилось за счет общих семейных средств, или доказать обратное.

Прочтите также:Как купить квартиру в браке, чтобы при разводе она оставалась моей

Может ли делиться такая квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, если выплаты осуществлялись супругами совместно? Как быть, если в ней проведен ремонт? Все эти вопросы требуют тщательного рассмотрения.

Много споров вызывают вопросы, связанные с разделом имущества при разводе Общие условия раздела имущества Часть 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ: «Имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью».

Статья № 36 Семейного Кодекса РФ гласит, что недвижимость, взятая в кредит одним из супругов до брака, является его собственностью, если в суде не доказано обратное. Второй супруг вправе обратиться в суд за выделением доли квартиры при наличии документальных доказательств: участия в погашении ипотеки ;

осуществления капитального ремонта или реконструкции за собственные средства; других финансовых или трудовых вложений, увеличивающих стоимость жилья. Доля собственности, выделяемая судом второму супругу, соразмерна с внесенными деньгами. Заключив брак, вы можете подать заявление в банк для оформления супруга поручителем или созаемщиком по кредиту.

Однако их не так просто выписать из квартиры, но это другая история. Квартира купленная до брака остается владельцу (тому на кого она записана). Подарки оформленные юридически остаются их владельцам. То есть если квартира куплена в браке, но подарена теще/свекрови, то им эта квартира и остается, и в дележе имущества не участвует.

Если одна сторона докажет, что участвовала в покупке квартиры до официально оформленного брака, то есть предоставит доказательства, что было совместное проживание и совместное ведение хозяйства до юридического оформления брака, то получит свою долю квартиры. Если квартира взята в ипотеку, до юридического оформления брака, то эта доля останется тому, кто брал ипотеку, и только оставшаяся часть будет делиться между супругами.

делится ли квартира при разводе, купленная до брака, и кто в этом случае собственник? Недвижимость и материальные ценности, которые принадлежали каждому супругу до момента вступления в брак, являются его личными и остаются закрепленными за ним даже в случае, если будет расторжение союза. В этом правиле однако имеется ряд исключений, которые немногочисленны, но при этом могут явиться спорным моментом в ходе судебных разбирательств при разделе имущества. Новоприобретенная квартира до заключения брака при совместном проживании подвергалась значительному ремонту и реконструкции.

Беря долгосрочный кредит, супруги рассчитывают, что будут погашать его из семейного бюджета. Но в жизни случается всякое, и за, казалось бы, счастливыми браками нередко следуют разводы… В такой ситуации ипотека непременно становится предметом спора. Что делать с ипотекой при разводе и кому она достанется?

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка. По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Войдите или зарегистрируйтесь

Расплачиваться по ипотеке буду уже в браке, и меня интересует: получит ли супруга право на часть жилья? — Вопрос решается неоднозначно: если дело дойдет до развода и (или) раздела имущества, то все будет зависеть от мастерства адвокатов бывших мужа и жены, так как в законах есть аргументы в пользу каждого из супругов, — поясняет наш постоянный эксперт, председатель коллегии адвокатов «Павлович и партнеры» Олег ПАВЛОВИЧ. Чтобы вы могли сориентироваться, мы приведем и те и другие положения законодательства.

дорогостоящим семейным имуществом является квартира, на часть которой каждый из супругов претендует при разводе, причем ситуация зачастую осложняется тем, что жильё находится в ипотеке у кредитной организации и её раздел отличается от стандартной процедуры. Как делится ипотека при разводе, зависит от обстоятельств, при которых был оформлен кредитный договор, и наличия или отсутствия документов,

Особенности раздела собственности

Как мы уже сказали, изначально, еще до самого раздела ипотечной квартиры, нужно добиться признания ее общим имуществом. Если второй супруг не согласен с этим и не желает разделять оформленное на него имущество, сделать это можно через суд. Требование о признании личного имущества совместным может быть заявлено в одном иске с разделом общей супружеской собственности.

Если ипотека уже погашена и обременение с заложенной квартиры снято, это значительно упрощает процедуру. Решая вопрос по существу, суд будет отталкиваться исключительно от доказательств, которые представит заинтересованный супруг. Если он докажет общие капиталовложения в выплаты по ипотеке, квартира (или ее часть) войдет в общую собственность и будет разделена пропорционально выделенным в общей собственности долям.

Другой вопрос – когда взятая ипотека до брака при разводе еще не погашена. В таком случае квартира будет находиться под залоговым обременением, а это, согласно п. 2 ст. 346 ГК, означает, что распоряжаться ею без согласия залогодержателя нельзя.

Но так как квартира является предметом залога, отчуждение одной из ее частей уменьшит стоимость заложенного имущества, а это, в свою очередь, нарушит интересы кредитора. Поэтому банк, очевидно, не даст согласие на такой выдел супружеской доли и суд в данном вопросе не вправе его обязать к этому.

Единственная модель, при которой банк может дать разрешение на раздел ипотечной квартиры – это включение заинтересованного супруга в договор ипотеки в качестве созаемщика, причем без выдела долей в долге, дабы установить солидарную ответственность бывших супругов.

При этом порядок дальнейшей выплаты ипотеки бывшему мужу и жене придется оговаривать самостоятельно. В любом случае данные вопросы рекомендуется решать полюбовно и с обязательным участием банка. А иногда даже проще согласиться на денежную компенсацию.

Как делится квартира при разводе, если ипотека взята до заключения брака?

Все вышесказанное позволяет нам сделать несколько очевидных выводов:

  • ипотека, взятая до брака, считается личным имуществом, а потому чаще всего разделу при разводе не подлежит;
  • хотя возможны и некоторые исключения, например, если будет доказано, что ипотечный кредит выплачивался за счет общих средств супругов;
  • в таком случае суд вправе включить часть ипотечного жилья в совместную собственность и произвести его раздел между супругами;
  • но доли супругов в такой квартире, в отличие от любых других случаев, не будут равными: они будут определяться пропорционально той сумме, которую составит доля общего имущества в общей стоимости квартиры.
, , , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector