Советы юристов
Назад

Регистрация договора аренды необособленной части помещения без стен

Опубликовано: 20.02.2020
0
5

Долгосрочный договор аренды

Статья 609 ГК РФ регламентирует следующий перечень требований к форме договора аренды на недвижимость:

  • если хотя бы одной из сторон договора является предприятие, договор должен оформляться в виде письменного документа;
  • аналогичное требование распространяется на договоры со сроком действия более года;
  • для долгосрочных договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более года, действует обязательное правило о регистрации с внесением сведений в ЕГРН.

Законодательство рассматривает аренду в качестве ограничения прав собственника, поэтому без прохождения регистрационной процедуры долгосрочные договоры являются недействительными.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpolicyandsafetyru

Все объекты недвижимости, расположенные на территории РФ, подлежат обязательному кадастровому учету, а сведения о них содержаться в общедоступном реестре ЕГРН. Следовательно, чтобы соблюсти правило о регистрации сделки аренды, собственник должен предварительно поставить объект на кадастровый учет. Для каждого вновь созданного объекта кадастровый учет проводится одновременно с регистрационными действиями.

Какие документы нужны для учета необособленной части помещения

Контрагенты могут самостоятельно определять условия арендного договора, а обязательным пунктом должно быть описание предмета сделки. Если в аренду сдается часть помещения, не ограниченная стенами или иными капитальными конструкциями, стороны также должны определить характеристики такого временного объекта. Для этого нужно выполнить следующие действия:

  • определить в тексте договора размеры части помещений, сдаваемых в аренду, ее местоположение на этаже или с привязкой к другим объектам;
  • параметры арендуемой части нежилого помещения нужно зафиксировать в содержании технического плана – этот документ составит кадастровый инженер после проведения обследования;
  • с техническим планом и договоров сторонам нужно обратиться в службу Росреестра или МФЦ – будет проведен временный кадастровый учет и регистрационные действия.

Чтобы сдать в аренду часть помещения, не обязательно возводить даже временные перегородки или ограждения. Линия границ арендуемой площади и ее местоположение в пределах помещения будет отражена в техплане.

Предмет договора

Предмет договора

Сдать часть объекта в аренду может только собственник здания или помещения. Соответственно, при наличии у объекта нескольких собственников, для временной передачи части помещения в пользование арендатору потребуется согласие каждого владельца недвижимости. При оформлении договора на такие временные объекты нужно учитывать следующие нюансы:

  • одно большое помещение может быть разделено сразу на несколько временных частей – каждая из них может сдаваться в аренду по самостоятельному договору;
  • в отношении каждой арендуемой части не только составляется отдельный договор, но и оформляется самостоятельный технический план;
  • после прекращения аренды часть помещения снимается с временного кадастрового учета – если аналогичная площадь будет передаваться в пользование другому арендатору, потребуется оформить новый договор и составить новый техплан.

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды

Чтобы успешно зарегистрировать арендный договор, нужно придерживаться следующей пошаговой инструкции:

  • согласовать обязательные и дополнительные условия договора с учетом требований ГК РФ;
  • уплатить госпошлину за проведение регистрационных действий в размере, зафиксированном в НК РФ;
  • обратиться к кадастровому инженеру для изготовления технического плана на объект или часть здания/помещения;
  • подать заявление о проведении кадастрового учета и регистрационных действий;
  • получить зарегистрированный арендный договор и выписку ЕГРН с данными о возникшем обременении права.

Рассмотрим нюансы каждого из указанных этапов сделки аренды с объектом недвижимости.

Как определить характеристики части помещения без стен

После заключения арендного договора на срок, превышающий один год, контрагентам нужно обратиться на регистрацию к Росреестр. Для этого необходимо оформить техплан с отражением всех характеристик части помещения. Изготовление технического плана входит в компетенцию кадастровых инженеров, которые выполняют следующие действия:

  • для оформления техплана с инженером подписывается подрядный договор;
  • заказчик передает инженеру правоустанавливающие документы на объект недвижимости, арендный договор и передаточный акт;
  • запрашиваются актуальные сведения ЕГРН об объекте недвижимости, часть которого передается в аренду – это сделает сам инженер путем оформления запроса в электронной форме;
  • проводится фактическое обследование площадей, передаваемых в аренду;
  • полученные сведения отражаются в техплане текстовом и графическом формате;
  • заказчик получает план в электронной форме, а в письменном виде документ можно получить, если заранее указать такой пункт в договоре.

Предмет договора

Технический план необходим только для постановки на временный учет и регистрации договоров. После обращения в Росреестр и внесения сведений в ЕГРН техплан утратит юридическую силу, а при любых последующих изменениях в параметрах объекта потребуется повторное проведение кадастровых работ.

Правила кадастрового учета части помещения

Для сдачи в аренду часть здания или большого помещения может быть отгорожена временными стенами или перегородками. Однако для временного кадастрового учета части объекта недвижимости наличие или отсутствие ограждений, а также признаков изолированности и обособленности,  не имеет значения – границы арендуемой площади будут указаны в договоре, а технический план будет содержать схему местоположения.

Чтобы пройти кадастровый учет части помещений, собственнику нужно соблюдать следующий алгоритм действий:

  • необходимо согласовать договор в части предмета аренды, т.е. определить характеристики площади, передаваемой арендатору (указывается граница части помещения, ориентир на общей площади и т.д.);
  • договор и передаточный акт будет использован кадастровым инженером для оформления технического плана – этот документ составляется по итогам изучения документов и сведений ЕГРН, а также фактического обследования помещения;
  • на основании представленного технического плана, договора и иных документов, специалисты Росреестра поставят часть помещения на временный кадастровый учет – участникам договора будет выдана выписка ЕГРН с указанием временного кадастрового номера.

Временная постановка на учет будет сопровождаться процедурой регистрации договора – такое требование обязательно для любых долгосрочных договоров аренды. Законодательство содержит и еще одно правило – с 2018 года не допускается совершение сделок, если в ЕГРН отсутствуют кадастровые сведения на объект.

Для выделения частей помещений может проводиться перепланировка. Для этого нужно оформить проектную документацию и согласовать ее в установленном порядке. Перепланировка недвижимого имущества также предусматривается изменение характеристик объекта, поэтому по итогам строительных работ необходимо составить техплан и обратиться в Росреестр.

Как зафиксировать параметры части объекта

Регистрация договора аренды необособленной части помещения без стен

Чтобы провести кадастровый учет части помещений, нужно зафиксировать ее параметры. Если между несколькими арендаторами делится одно большое торговое или офисное помещение, заключаются самостоятельные договоры. В каждом из них стороны определяют обязательные и дополнительные условия аренды, в том числе предмет, срок, порядок оплаты платежей. Следовательно, даже для одинаковых по размеру частей помещения потребуется оформление самостоятельного технического плана.

Постановка на учет временного объекта недвижимости также носит индивидуальный характер. Поэтому при составлении техплана инженер должен индивидуализировать обследуемую часть нежилого помещения:

  • кадастровые работы включают в себя определение местоположения арендуемой части – оно указывается на плане помещения или поэтажном плане здания;
  • даже если границы такого объекта не выделены в натуре, кадастровый инженер отразит их на чертежах и схемам, которые включаются в графическую часть техплана;
  • если помещение было выделено в результате перепланировки, помимо договора будет учитываться проектная документация и акт приемки работ.

Кадастровый учет заключается в переносе сведений техплана в реестр ЕГРН. Эти функции выполняют специалисты Росреестра, а документы можно подать и через систему МФЦ. Хотя кадастровый учет проводится безвозмездно, процедура регистрации договора будет проведена только после уплаты госпошлины. В 2018 году размер пошлины составляет 2000 руб. для граждан и 22000 руб. для юридических лиц – указанная сумма действительная для одного объекта, в том числе части помещения.

Общий пакет документов, которые необходимы для регистрации и учетных действий на часть помещения, включает в себя:

  • заявление от правообладателя или его представителя;
  • паспорт собственника, доверенность на представителя или правоустанавливающие документы юридического лица;
  • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества – выписка ЕГРН;
  • договор аренды и передаточный акт;
  • технический план, в том числе с отражением изменений после перепланировки;
  • платежное поручение об оплате госпошлины за регистрацию.

Срок, в пределах которого происходит постановка на учет и регистрационные действия, регламентирован Федеральным законом № 218-ФЗ. При одновременно проведении учета и регистрации временных объектов срок составит 10 рабочих дней при обращении, и 12 рабочих дней при подаче документов через МФЦ.

Если помещение разделено на части для сдачи в аренду, право собственности на объект не утрачивается. У арендатора возникает только временное право пользования частью площади, которое будет аннулировано при истечении срока договора или при досрочном его расторжении. В выписке ЕГРН при временном кадастровом учете будет указано зарегистрированное обременение права собственности.

Сведения об арендуемой части зданий или помещений будут содержаться в ЕГРН на весь срок договора. Если стороны решат продолжить свои правоотношения, для постановки на учет вновь потребуется провести кадастровые работы с изготовлением техплана. Это правило нужно соблюдать, даже если в аренду сдается та же самая часть объекта, без каких-либо изменений.

Последствия учета необособленной части помещения

Регистрация аренды связана с одновременным возникновением обременения прав собственника. Это обременение фиксируется в сведениях ЕГРН и подтверждается выпиской из реестра. На право пользования временным объектом указанное ограничение прав не повлияет – аренда не прекращается даже при переходе права собственности к другим лицам. Обременение будет аннулировано при прекращении арендных отношений и аннулировании временного кадастрового учета.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytaboutru

Срок учетных и регистрационных действий      определен в Федеральном законе № 218-ФЗ – 10 дней при обращении через Росреестр, и 12 дней при подаче документов в МФЦ. В процессе учетных действий может быть вынесено решение о приостановке или отказе (например, при выявленных нарушениях при оформлении технического плана или арендного договора). Такой отказ можно обжаловать в суд, однако это существенно затянет процедуру регистрации.

Срок действия временного кадастрового номера

По нормам Закона № 218-ФЗ, выписка из ЕГРН является надлежащим правоустанавливающим документом. Так как по итогам кадастрового учета в реестр вносятся сведения об арендованном объекте или части помещения, аналогичные данные будут содержаться в выписке ЕГРН. Для получения выписки по итогам кадастрового учета не нужно продавать отдельного заявления, этот документ выдается на основании требований Закона № 218-ФЗ.

В отношении кадастрового учета арендуемого объекта, выписка ЕГРН будет содержать следующие сведения:

  • сведения о правообладателе объекта недвижимости;
  • форма собственности (например, долевая или совместная);
  • постоянный или временный кадастровый номер на объект аренды, а также иные характеристики;
  • наличие обременения права собственности, возникающее по арендному договору, а также срок его действия.

С момента проведения кадастрового учета и внесения информации в ЕГРН, с этими данными сможет ознакомиться любое заинтересованное лицо. Получение выписки возможно путем обращения в службу Росреестра или Многофункциональный центр. Также такая возможность доступна  в электронной форме через портал госуслуг.

Формы выписок ЕГРН утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 25.12.2015 № 975. В состав основных кадастровых сведений входит кадастровый номер, который является уникальным для каждого объекта. Если в аренду передается часть помещения, использование кадастрового номера общего объекта не допустимо, ввиду несоответствия характеристик.

В ходе кадастрового учета части помещения службой Росреестра присваивается временный кадастровый номер, а характеристики временной части объекта вносятся в ЕГРН. При выдаче выписки данные о постоянном или временном кадастровом номере будут указаны в составе основных характеристик учтенного объекта или его части.

ГК РФ предусматривает, что стороны арендных отношений вправе сами определять срок действия договора. Однако законодательством установлен максимально допустимая продолжительность аренды – не более пяти лет. По истечении этого срока аренда считается прекращенной, а для ее продления нужно составить и зарегистрировать новый договор или дополнительное соглашение.

https://www.youtube.com/watch{q}v=upload

Срок действия временного кадастрового номера совпадает с продолжительностью арендных отношений и устанавливается из содержания договора. После истечения срока действия договора временный кадастровый номер утрачивает свою силу, а сведения о части помещения исключаются из госреестра ЕГРН. В случае заключения нового договора аренды процедуру кадастрового учета в Росреестра нужно проходить заново, после чего части помещения будет вновь присвоен временный номер.

, , , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector