Советы юристов
Назад

Пролонгация договора найма жилого помещения

Опубликовано: 27.01.2020
0
0

Правовое регулирование пролонгации

Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.

Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка. Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpressru

Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.

В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:

  1. Краткосрочные. Они оформляются на 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации. Такой вид договоров наиболее распространен, поскольку не требует дополнительных временных и денежных затрат, связанных с внесением сведений в реестр.
  2. Долгосрочные. Заключаются на год и более. Законодательство ограничивает максимальный срок найма жилого помещения пятилетним периодом. Они требуют обязательной государственной регистрации.
  3. Без указания срока действия. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ такие договора считаются заключенными на пять лет.

Пролонгация должна производиться в зависимости от срока, на который заключен договор.

Продление краткосрочного найма

При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.

Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.

Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.

При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.

Если договор заключался на год и более, наниматель имеет преимущественное право его пролонгации. Так, собственник квартиры должен предложить продлить наем в первую очередь ему. Только после отказа наймодатель сможет заключить договор с другим нанимателем. Если собственник квартиры не планирует сдавать жилье в ближайший год, он вправе не продлевать сделку по истечении ее срока.

При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.

После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.

Наем жилого помещения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Владельцы недвижимости, которые не планируют на протяжении длительного периода проживать в квартире, предпочитают ее сдавать и получать пассивный доход. Подобные сделки достаточно часто встречаются.

Законодательство предписывает заключать договор найма жилья в письменной форме. Если его срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре, поскольку долгосрочная аренда рассматривается как обременение на недвижимость.

Если по истечении срока, указанного в документе, фиксирующем сделку, правоотношения между наймодателем и нанимателем не прекратились, договор необходимо пролонгировать.

Порядок действий при реализации процедуры

Чтобы пролонгировать договор найма жилого помещения сторонам следует придерживаться следующего алгоритма:

  • обратиться к другому участнику правоотношения и сообщить о желании продлить сделку;
  • согласовать условия. Если их планируется изменить, стороны должны прийти к консенсусу, в противном случае договор расторгается в связи с истечением срока;
  • оформить дополнительное соглашение, включив в него новые условия, если они были изменены;
  • зарегистрировать продление найма в Росреестре. Это необходимо сделать, если аренда долгосрочная.

Важно составить соглашение о пролонгации в письменном виде, поскольку оно будет фиксировать правоотношения между сторонами и послужит доказательством в суде, если в будущем возникнут неразрешимые разногласия. В документе необходимо указать следующее:

  • название, номер и дату составления соглашения;
  • номер и дату составления основного договора, к которому оформляется дополнительное соглашение;
  • данные сторон так же, как и в основном договоре;
  • вопрос о пролонгации правоотношения. Сторонам, не желающим регистрировать обременение, следует заметить, что новый срок начинается с момента подписания данного соглашения;
  • отражение изменений условий основного договора. Если стороны решили увеличить или уменьшить арендную плату или иные положения документа, следует конкретизировать этот факт. Если изменений не предполагается, необходимо указать об этом;
  • пункт о том, что остальные условия основного договора остаются в силе;
  • день, с которого новый документ вступает в силу. Как правило, это момент подписания соглашения;
  • дату и подписи участников сделки.

Заключать дополнительное соглашение и ставить подписи должны те же граждане, которые оформляли основной договор. Они могут делегировать это право посредством нотариально заверенной доверенности другому лицу.

Если окончание срока основного договора было упущено, лучше оформить дополнительное соглашение задним числом. Это исключит возникновение спорных ситуаций относительно нерегулируемого периода найма и возможных судебных тяжб.

Разница между продлением и заключением нового договора

Несмотря на то, что пролонгация – достаточно простая процедура, не требующая особых знаний, многие граждане предпочитают заключать новый договор, вместо продления старого. Некоторые юристы выступают за подобный порядок, поскольку он позволяет максимально точно отследить начало и окончание периода правоотношений.

Количество возможных пролонгаций не ограничено законодательством, поэтому при длительном течении сделки заключаются новые дополнительные соглашения, изменяются условия найма. Это может вызвать путаницу, если возникнет конфликт между сторонами. Заключение нового договора каждый раз обеспечит юридическую чистоту сделки.

Однако такой подход связан с дополнительными временными затратами, поскольку по окончании срока найма, собственник квартиры должен принять имущество у нанимателя, оформив этот процесс передаточным актом, исключающим наличие у него претензий. При заключении нового договора акт приема-передачи снова требуется составить, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

Продление договора аренды нежилого помещения

Продление договора аренды регулируется законодательством РФ, а именно, Гражданским кодексом (ст. 621 ГК РФ).

В этой статье обозначены следующие моменты:

    Продление договора аренды после истечения срока его действия: какие есть способы, что такое автоматическая пролонгация найма квартиры, а также образцы документа

  • если текущим договором аренды или законом не указан срок аренды, тогда по окончании срока действия документа арендатор имеет преимущественное право перед другими потенциальными арендаторами на заключение сделки на новый срок;
  • если арендатор хочет продлить сделку, тогда он обязан уведомить о своем решении арендодателя письменно в срок, указанный в договоре;
  • если арендатор по окончании арендного срока продолжает пользоваться арендованной недвижимостью, при этом у арендодателя нет на этот счет никаких возражений, тогда по умолчанию такая сделка считается продленной на неопределенный срок.

Исходя из вышеизложенного стоит отметить, что такое пролонгация договора аренды – это продление сделки на определенный либо неопределенный срок.

Поставить вопрос о продлении сделки, связанной с арендой недвижимости, может как арендатор, так и арендодатель. При этом продлить соглашение можно как с изменением условий договора, так и без каких-либо изменений.

Если возникла необходимость скорректировать некоторые пункты договора, тогда заинтересованная сторона должна инициировать процесс заключения дополнительного соглашения.

Пролонгация договора найма жилого помещения

Если, к примеру, арендатор решил продлить аренду, тогда необходимо сделать следующее:

  • обговорить с арендодателем об изменении условий договора;
  • составить, согласовать и подписать дополнительное соглашение;
  • подписанное соглашение отдать в Росреестр на регистрацию (если сделка заключалась на срок от 1 года). С собой нужно взять такие документы: копию договора аренды, гражданские паспорта сторон сделки, дополнительное соглашение в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины.

Процесс продления договора аренды после истечения срока его действия имеет ряд нюансов:

    Продление договора аренды после истечения срока его действия: какие есть способы, что такое автоматическая пролонгация найма квартиры, а также образцы документа

  • стороны сделки могут прописать в тексте договора аренды пункт о возможном продлении договора на новый срок;
  • если в договоре аренды будет прописан пункт о пролонгации сделки, то это не означает, что арендатор и арендодатель обязаны будут продлить договор на новый срок;
  • если отношения сторон после окончания срока действия договора аренды продолжаются, то заключать новый договор аренды не нужно;
  • пролонгация договора аренды означает, что договор продлевается на тех же условиях. Дополнительно заключать какие-либо соглашения или дополнения к договору для возобновления его действия не нужно;
  • если стороны хотят расторгнуть продленный на неограниченный срок договор аренды, тогда инициатор расторжения (арендатор или арендодатель) должен уведомить о своем решении вторую сторону сделки за 3 месяца до планируемой даты расторжения сделки;
  • обязательным условием для пролонгации договора аренды является отсутствие возражений у обеих сторон.

Вопрос о продлении договора аренды актуален лишь в том случае, если стороны сделки ранее заключили срочный договор, а не сделку на неопределенный срок.

Пролонгация документа может проходить двумя способами:

    Продление договора аренды после истечения срока его действия: какие есть способы, что такое автоматическая пролонгация найма квартиры, а также образцы документа

  1. Автоматическая пролонгация. Если по окончании срока действия соглашения арендодатель не истребует у арендатора имущество, а тот и дальше продолжает пользоваться им, тогда речь идет об автоматической пролонгации договора на неопределенный срок. Также пролонгация договора может быть оформлена и на определенный срок. Это бывает в том случае, когда в тексте договора указано, что договор аренды автоматически продлевается на тот же срок при соблюдении определенных условий.
  2. Пролонгация сделки по согласию сторон. Этот способ предусматривает продление договора аренды путем заключения нового договора (с измененными условиями) или дополнительного соглашения к существующему договору.

Необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды возникает тогда, когда в текущем договоре прописан срок аренды. Чтобы изменить этот срок, а именно, продлить его, стороны и заключают дополнительное соглашение.

Для оформления дополнительного соглашения важно учесть следующие моменты:

  1. Дополнительное соглашение может быть заключено в той же форме, что и основной договор аренды.
  2. Если договор аренды был заверен нотариально и был зарегистрирован в Росреестре, тогда дополнительное соглашение тоже должно быть заверено у нотариуса и зарегистрировано в регистрирующем органе.
  3. Соглашение о продлении срока действия договора аренды должно быть составлено в 2 экземплярах – если сделку не нужно регистрировать, или в 3 экземплярах – по одному для каждой стороны, а третий – для предоставления в Росреестр.

Продление договора аренды после истечения срока его действия: какие есть способы, что такое автоматическая пролонгация найма квартиры, а также образцы документа

В дополнительном соглашении должна быть прописана следующая информация:

    Продление договора аренды после истечения срока его действия: какие есть способы, что такое автоматическая пролонгация найма квартиры, а также образцы документа

  • наименование документа;
  • дата и место составления;
  • информация о текущем договоре аренды, на основании которого заключается соглашение (номер и дата составления документа);
  • наименование сторон;
  • условия продления сделки;
  • подписи сторон.

Взяв в аренду недвижимость на какой-либо срок, арендатор по истечении оговоренного периода может принять решение продолжить пользоваться имуществом и дальше.

Закон позволяет в этом случае несколькими способами продлить договор.

Продление действия договора возможно на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон или в силу закона

Наиболее простой формой продления аренды можно считать возобновление соглашения в силу закона на прежних основаниях. Для этого необходимо одновременное наличие двух условий:

  • арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока действия документа;
  • возражения со стороны арендодателя отсутствуют.

В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный период в силу закона. При этом не требуется заключать никаких дополнительных соглашений.

Нужно учесть важное условие. Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ, если срок не был определен исходным документом, он считается заключенным на неопределенный период.

Обратите внимание!

Закон требует, чтобы договор аренды любой недвижимости на период больше 1 года прошел регистрацию в соответствующих госорганах. Только тогда он будет считаться заключенным.

Следует помнить, что и арендатор, и арендодатель в любое время могут расторгнуть подписанный и продленный на неопределенный период договор аренды недвижимости по своей инициативе. Для этого одной из сторон необходимо за 3 месяца предупредить об этом вторую сторону, если иное не предусмотрено соглашением.

Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.

Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение

В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени. При этом возможны следующие варианты:

  • стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
  • стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.

Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.

Обратите внимание!

Отдельно в тексте следует прописать, что условием продления аренды является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений.

Если стороны достигли соглашения о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, они могут подписать новый договор либо дополнительное соглашение к ранее заключенному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ.

Последние разъяснения законодателей по поводу такого продления арендного договора на новый срок говорят о том, что отношения между арендатором и арендодателем будут регламентироваться новым документом.

Если договор подписан на период менее года, его не нужно будет регистрировать в ФРС

Иными словами, при варианте «автоматического продления» соглашения срок новой аренды не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.

Таким образом, стороны, заключившие договор, могут продлить его любым разрешенным законом вариантом в зависимости от подходящих условий. Главное, при необходимости не забыть зарегистрировать его в госорганах.

Если арендатор принимает решение о пролонгации соглашения аренды имущества, ему необходимо связаться со второй стороной и сообщить о своем намерении. Для этого можно направить соответствующее письмо по адресу арендодателя.

Обратите внимание!

Перед написанием письма изучите положения документа. Возможно, там содержится информация о порядке оформления такого письма, допустимых сроков и способов его направления.

При наличии требований к письму о продлении их нужно неукоснительно выполнить. Если в договор не включена такая информация, руководствуйтесь общими правилами.

Формулировка может быть следующей: «руководствуясь п. 1 ст. 621 ГК РФ, прошу продлить период действия договора аренды с (дата) по (дата) на тех же условиях».

Продление договора аренды после истечения срока его действия: какие есть способы, что такое автоматическая пролонгация найма квартиры, а также образцы документа

Письмо должно быть подписано тем, кто является стороной соглашения, либо его доверенным представителем, в конце указывается текущая дата. Юридическому лицу нужно дополнительно поставить печать и оформить письмо в соответствии с принятыми правилами деловой переписки: присвоить номер, зарегистрировать в журнале исходящих документов.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector