Советы юристов
Назад

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом в 2019 году

Опубликовано: 15.06.2019
0
9

Условия направления материнского капитала на выплату ипотеки

Согласно ст. 10 п.6 ФЗ №256 от 29.12.2006 года, материнский капитал может быть использован в качестве первоначального взноса по ипотеке, либо для погашения «тела» займа. Воспользоваться сертификатом родители, вправе не дожидаясь исполнения ребенку трех лет.

Маткапитал можно направить на погашение ипотеки, вне зависимости от сроков ее оформления. Родители могли получить заемные средства задолго до рождения ребенка, при этом оплатить долг с использованием МК запретить им не смогут.

Приобретенная недвижимость должна принадлежать всем членам семьи, она разделяется на равные доли между ними. Это является обязательным условием. Перед подачей документов в ПФ, родители обязаны оформить нотариально заверенное обязательство на выделение долей детям. За его исполнением пристально следит прокуратура.

При оформлении ипотеки с одновременным использованием МК, держатель сертификата берет на себя обязанности, отказаться от выполнения, которых невозможно по целому ряду причин. Выделение долей детям при первичном оформлении документов на займ и регистрации недвижимости в Росреестре, в большинстве случаев, запрещается банками. В случае невыплаты долга, финансовое учреждение не сможет изъять квартиру у детей на законных основаниях.

Погашение ипотеки материнским капиталом

В 2019 году материнский (семейный) капитал (МСК) можно расходовать как на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту или займу, так и на уплату первоначального взноса. Для этого не обязательно дожидаться исполнения второму или последующему ребенку 3-х лет, обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении можно сразу после оформления сертификата МСК.

Однако использование средств маткапитала для уплаты кредитных обязательств при покупке жилья может вызвать трудности с дальнейшим рефинансированием кредита (перекредитованием) в новом банке.

Дело в том, что обязательным условием выполнения такой сделки является дальнейшее оформление общей долевой собственности для всех членов семьи в приобретаемой или строящейся недвижимости. То есть в залоге у банка окажется жилье с несовершеннолетними собственниками. В дальнейшем реализовать такую квартиру или дом будет проблематично.

Также же трудности с дальнейшим рефинансированием ипотеки могут возникнуть и у участников жилищных государственных программ. Например, при получении субсидии по программе «молодая семья».

Трудности проведения рефинансирования ипотеки с маткапиталом

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом в 2019 году

Иногда возникает необходимость в рефинансировании кредита, на уплату которого уже были использованы средства материнского капитала. Важно понимать, что в праве собственности на такую квартиру или дом доли детям и супругу либо уже выделены, либо в Пенсионный фонд было подано обязательство сделать это в течение 6-ти месяцев после снятия обременения.

Хотя законом перекредитование при таких условиях не запрещено, на практике могут возникнуть проблемы:

  • Банки идут на определенные риски при рефинансировании кредитов, где залогом выступает недвижимость с несовершеннолетними собственниками (то есть условие о выделении долей уже было выполнено). Если родители перестанут вносить ежемесячные платежи по кредиту, такое жилье нельзя будет забрать по закладной в счет погашения обязательств по ипотеке. Согласно гражданскому и семейному законодательству «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественными правами несовершеннолетних граждан занимаются органы опеки и попечительства (ООиП). Продать недвижимость, приобретенную за средства МСК, можно будет только с разрешения ООиП.
  • Если обязательство о выделении долей еще не выполнено, но деньги сертификата МСК уже потрачены, то для проведения перекредитования сначала должно быть снято обременение первого банка за счет погашения задолженности средствами другого банка. С этого момента начнет действовать срок исполнения обязательства. Прокуратура или ПФР вряд ли будут разбираться почему на такую недвижимость оформляется новая закладная в другом банке и при каких обстоятельствах это делается. Поэтому юридическая служба банка с большой вероятностью запретит проведение подобной сделки.
Нотариальное обязательство

о выделении долевой собственности детям после снятия обременения первым банком делает рефинансирование через другой банк почти невозможным для семьи.

31 мая 2018 года Дмитрий Медведев подписал постановление № 631, согласно которому средства МСК можно использовать на перекредитование, вне зависимости от того, когда такая необходимость возникла. Новое постановление вносит изменения в пункт 3 Правил направления маткапитала на улучшение жилищных условий, устраняя правовую неопределенность в вопросе расходования МСК. Ранее расходовать капитал можно было только на погашение обязательств по кредиту, рефинансированному до появления второго или последующего ребенка.

Принятые Правительством изменения будут востребованы российскими семьями, поскольку в последнее время в России сложилась тенденция по существенному снижению ипотечных ставок. Многие семьи хотели бы рефинансировать действующие кредиты и использовать на их погашение материнский капитал, однако до июня 2018 года такой возможности у многих не было. Новое постановление № 631 от 31.05.2018 г. позволяет им это сделать, поскольку оно снимает действовавшие ранее ограничения.

Впервые об этих изменениях было сообщено на совещании с вице-премьерами, состоявшемся

4 июня 2018 года

. По оценке заместителя Дмитрия Медведева по социальным вопросам Татьяны Голиковой, рефинансировать выданные ранее кредиты на покупку или строительства жилья и направить на их погашение средства МСК смогут потенциально 1,9 млн семей.

Нашли ошибку? Напишите нам!

Выделение долей детям и наложение обременения на недвижимость, является основным препятствием для проведения рефинансирования ипотеки, при ее оплате за счет МК. Дело в том, что владелец сертификата предоставляет в ПФ договор с банком, именно он является главным документом на основе которого выдаются деньги с МК.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом возможно только при полном выполнении родителей обязательств, в частности:

  1. Выделении долей несовершеннолетним членам семьи.
  2. Переоформлении недвижимости в общую долевую собственность.

Оформление вышеописанных действий потребует снятия обременения с приобретаемой недвижимости. Для этого потребуется выплата ипотеки в полном размере, что невозможно без одновременного заключения договора с другим банком и получения от него заемных средств. При этом, оформление двойной ипотеки на один объект недвижимости исключено.

Рефинансирование ипотеки может быть проведено до использования средств с материнского капитала. Однако, в этом случае возникнут трудности с оформлением выплат в ПФ. Дело в том, что новый договор заключается не на приобретение жилой недвижимости, а погашение долгового обязательства заемщика перед третьим лицом. Это меняет цель направления средств, что исключает возможность использования материнского капитала для погашения долга.

По факту, рефинансирование подразумевает выдачу нового ипотечного займа. При этом, для банка оно является финансовой операцией, направленной на замену первичных условий договора. Здесь уже не идет речь о покупке квартиры, а лишь о погашении предыдущего займа. Заемщик может попробовать оформить на квартиру ипотеку, но сделать это невозможно по целому ряду причин:

  • Наличие обременения, которое снимается после полного закрытия долгового обязательства.
  • Невозможности оплаты ипотеки до получения нового займа, после проведения рефинансирования.

Оформить одновременно несколько ипотек на один объект недвижимости будет невозможно. Чтобы закрыть одно обязательство, потребуется наличие денег, после их внесения снимается обременение. Квартира становится собственностью заемщика, взять на нее ипотеку повторно он не сможет.

Оформление займа на погашение долгового обязательства перед третьим лицом, позволяет оплатить ипотеку в полном объеме. Указание настоящей причины рефинансирования невозможно, как и использование средств МК для погашения долга.

Когда через несколько дней на счет в старом банке придут деньги, потребуется написать заявление на досрочное погашение. В некоторых банках это заявление пишется во время сделки, но в Сбербанке, например, его пишут, только когда на счету появились деньги.

Ипотека с материнским капиталом

Вот и все. Когда полностью выплатите ипотечный кредит, не забудьте выделить доли детям.

Возникает вполне логичный вопрос: зачем рефинансировать ипотеку, которая и так оформлена с государственной помощью и на выгодных условиях, ведь и так все сделано для блага семьи. Но здесь есть очень важный аспект — изменение рыночных условий. Финансовый рынок очень изменчив, он подвержен колебаниям мирового рынка, внутренним изменениям экономики и т.д. И если в 2014 году  средняя процентная ставка по кредиту составляла 14 – 15%, то по итогам 2017 года она составляет 10%.

И казалось, что разница в 3 – 4% не существенна и не стоит из-за этого использовать рефинансирование ипотеки и маткапитал, но это обман. Не забываем, что такой жилищный кредит клиенты берут на 25 – 30 лет, и за этот период грубым подсчетом переплата составит 4%*30 = 120%, то есть разница составляет больше размера самого кредита. И если есть возможность избежать такой переплаты, то почему-бы и нет.

Рефинансирование ипотеки с первоначальным взносом с МК

  1. Банки отказывают в рефинансировании ипотеки, поскольку совладельцами недвижимости являются несовершеннолетние дети. Это большой риск для финансовой организации, поскольку если родители откажутся от оплаты долгового обязательства, банк не сможет продать квартиру и вернуть свои деньги.
  2. ПФ может инициировать проведение проверки в случае составления обязательства о выделении долей в недвижимости и его неисполнения родителями. Оформление рефинансирования потребует полного погашения ипотеки, снятие обременения и выделение долей несовершеннолетним. Само по себе, это является преградой для оформления займа в другом банке на новых условиях.

Таким образом, при оплате первоначального взноса по ипотеке с МК, проведение рефинансирования исключено.Родители могут попробовать оформить его, однако они получат обоснованный отказ.

Трудности проведения рефинансирования ипотеки с маткапиталом

Нередко семьи используют материнский капитал после проведения процедуры рефинансирования. Это может происходить по той причине, когда на момент оформления первичной ипотеки право на получение сертификата попросту отсутствовало. Однако и в этом случае заёмщик может столкнуться с некоторыми препятствиями.

Дело в том, что рефинансирование кредитов других банков приводит к изменению цели заимствования. Полученные денежные средства направляются на погашение обязательств стороннего банка.

В свою очередь, использование материнского капитала разрешено на приобретение имущества в долевую собственность. Видимое противоречие является непреодолимым барьером для проведения такой операции.

Какой вариант выбрать

При желании рефинансировать кредит с использованием государственного сертификата заёмщику придётся выбрать один из двух вариантов:

  1. Переоформить ипотечный кредит без использования материнского капитала;
  2. Разместить сертификат в виде первоначального взноса, но при этом навсегда отказаться от возможности рефинансирования задолженности.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом в 2019 году

Второй вариант с точки зрения финансовой выгоды является наиболее предпочтительным. Внесение первоначального взноса значительно снижает сумму, на которую начисляются процентные платежи. Поэтому такая процедура может хорошо повлиять на стоимость всего кредита.

Семья сможет использовать сертификат МСК на погашение ипотечного кредита или займа уже после проведения рефинансирования. Однако здесь тоже можно столкнуться с определенными трудностями.

При перекредитовании меняется цель оформления кредита, заемщик берет средства уже не на «улучшение жилищных условий», а на «погашение обязательств перед третьим лицом», даже при условии, что выполнение обязательств по кредиту будет обеспечено залогом недвижимости, право на которую зарегистрировано в Росреестре.

Получается, что рефинансирование ипотечного кредита в другом банке — это просто финансовая операция, которая сама по себе не предполагает улучшения жилищных условий семьи, а только лишь снижает уровень ее долговой нагрузки:

  • Заемщик улучшает свои условия по кредиту за счет сокращения расходов на его погашение, изменения суммы ежемесячного платежа или установления нового срока действия ипотеки.
  • Банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель.
  • Новая недвижимость при такой сделке не приобретается, та же самая квартира или дом будут выступать залогом в новом банке.

До июня 2018 года существовала и еще одна существенная сложность. В правилах использования маткапитала на улучшение жилищных условий было указано, что обязательства по обоим кредитам (первоначальному и выданному на его рефинансирование) должны возникнуть у лица до появления второго или последующего ребенка (подпункт в пункта 3 постановление Правительства РФ № 862 от 12.12.2007).

Однако в 2018 году в правила направления маткапитала на улучшение жилищных условий было добавлено

существенное изменение

, позволяющее получателем сертификата использовать капитал на уплату кредита, оформленного и рефинансированного

в любое время

, в том числе и после появления ребенка, дающего право на материнский капитал.

Рефинансирование ипотеки и материнский капитал: заключение

Рефинансирование ипотечного займа и материнский капитал не сочетаются между собой. Держатель сертификата вправе воспользоваться одним из двух вариантов действий:

  1. Оформить рефинансирование, продлив сроки выплат и снизив ставку по ипотеке на более выгодную, без использования средств МК.
  2. Направить МК на оплату первоначального взноса, либо погасить «тело» займа, без проведения рефинансирования.

Отказ в рефинансировании ипотеки и использовании средств материнского капитала, поступит от сотрудников банка или ПФ. В процедура их одновременного оформления исключена в любом случае. Здесь не существует законных лазеек. Владельцу сертификата придется выбирать что-то одно: использовать маткапитал или воспользоваться программой рефинансирования ипотеки.

Прочтите также:Можно ли обналичить материнский капитал легально

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector