Советы юристов
Назад

Какие риски при переводе участка в ИЖС

Опубликовано: 31.01.2020
0
0

Как собственникам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость» — инструкция от земельного юриста

Статья обновлена: 1 июля 2019 г.

Здравствуйте.

https://www.youtube.com/watch{q}v=PTLt3pRV4tk

Чтобы владельцам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость», нужно поменять его текущий вид разрешенного использования (ВРИ) на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью.

В качестве примера, я распишу про перевод участка под коммерческий магазин, но инструкция также подойдет: под кафе, под гостиницу, под парикмахерскую, под автосервис и т.д.

Все описанные ниже шаги подходят для любого земельного участка в любом субъекте РФ, но только если он находится в частной собственности. Если участок в аренде/владении/пользовании, то инструкция отличается от этой. Как оформить земельный участок в собственность.

Какие риски при переводе участка в ИЖС

Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.

В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свой План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.

  • Участок должен стоять на кадастровом учетеп. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Есть подробная инструкция с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.

    Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть написан его условный номер или адрес. Вбейте условный номер или адрес на странице со справочной информации Росреестра. Если данные найти не получится, значит участок не стоит на кадастровом учете. Поэтому сначала нужно поставить участок на кадастровый учет. Иногда это можно сделать вместе с переводом в ИЖС. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.

  • Как перевести участок с ИЖС в «коммерческую недвижимость» — моя подробная инструкция.Как выкупить часть земли у соседей.

  • У участка должны быть четко определены границы в кадастровом учетепп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    На сайте также опубликована отдельная инструкция — как узнать определены ли границы у земельного участка.

    Если кратко, то найдите участок на кадастровой карте Росреестра. Нажмите кнопку «лупа» слева и введите кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

    Примеры участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Границы определены

    Участок с границами

    Границы не определены

  • Участок ЛПХ должен находиться в населенном пункте.

    Каждый участок имеет свою категории земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Участки ЛПХ бывают двух категорий — «земли населенных пунктов» (находятся в населенном пункте — городе или поселке) и «земли сельхозназначения» (за границами нас.пунктов). Это указано в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ. Но участки ИЖС могут быть только одной категории — «земли населенных пунктов» (пп. 1 п. 1 и п. 5 ст. 85 ЗК РФ). Поэтому в ИЖС можно перевести только тот участок, который имеет категорию «земли населенных пунктов».

    Как узнать категорию участка{q} Обычно категория указана в свидетельстве о собственности или выписке ЕГРН/ЕГРП. Еще можно вбить кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (я выше указывал ссылку на карту). Категория участка написана в разделе «Информация».

    Примеры участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Этот можно перевести в ИЖС

    Участок на землях нас.пунктов

    Этот нельзя

    Участок на землях сельхозназначения

  • Зона, в которой находится участок, должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования.

    Узнать это нам поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/поселка. Они утверждаются местной администрацией. Все это я подробно описываю в первом этапе.

  • Нужно учесть максимальную разрешенную площадь участка при переводеп. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

    В каждом городе или поселке местная администрация сама устанавливают максимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования. Например, в п. Сосновка Московской области участок ЛПХ может быть максимум 50 соток, а ИЖС — максимум 30. Поэтому в этом поселке не получится перевести участок ЛПХ с площадью в 40 соток в ИЖС, ведь такой участок должен быть максимум 30 соток.

    Как узнать минимальную разрешенную площадь я написал ниже на первом этапе. Эти сведения указаны в ПЗЗ.

  • Если у участка несколько собственников, то все они должны быть согласны на перевод. Потому что они подают общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Правильный перевод ИЖС земли в коммерческую

Перевести землю из одного статуса в другой вполне возможно, хотя подчас и очень сложно (особенно это касается лесов и водных территорий, участков под особо охраняемые объекты, а также ценных сельхоз угодий).

Что касается перевода жилой земли в коммерческую, то это сделать проще – для этого необходимо подать соответствующий запрос с описанием причин такого перехода в местные органы самоуправления (но в случае, если дело касается очень больших площадей, решение может быть принято только органами федерального уровня).

Более подробно о правилах и особенностях этого процесса поясняется в Федеральном Законе №172.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва:  7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург:  7 (812) 245-61-57.

Понадобиться такой перевод может в случае, если хозяин участка (либо уже имеющегося строения) не хочет использовать его как жилое здание, а желает открыть на его месте какое-либо учреждение с целью дальнейшего получения дохода – магазин, торговый центр, спортзал…

Правда стоит сразу учесть, что при принятии подобного решения администрация будет руководствоваться не только своим мнением, но и мнением соседей, проживающих рядом с тем зданием/участком, которое решено перевести в коммерческое пользование.

Если большинство из них будут не против открытия магазина, то решение об изменении статуса скорее всего будет положительным, в противном же случае изменить категорию земли может не получиться.

Следует сразу отметить и такой вариант, как изменение назначения не всей площади участка, а только его части.

Например, гражданин имеет в своей собственности дом и примыкающий к нему гараж, в котором он хочет открыть местный автосервис и зарабатывать таким образом деньги. Для того, чтобы начать подобный бизнес, совершенно необязательно переводить всю землю в коммерческую, достаточно только поменять статус гаража.

Первым шагом на пути перевода участка из одного назначения в другое является сбор требуемых документов.

Их список довольно небольшой, однако на их получение может потребоваться некоторое время (в случае, если у хозяина на руках их еще нет). Так, понадобятся:

  • номер (кадастровый) земельного участка, статус которого предполагается изменить;
  • копии кадастрового плана и кадастрового же паспорта (получить все эти три документа можно в местной кадастровой службе);
  • свидетельство о правах на землю (кроме оригинала следует взять с собой и его копию, заверенную в нотариальном порядке);
  • ходатайство, рассказывающее о причинах возможных будущих изменений;
  • также будет очень большим плюсом, если еще до заседания собрать и предоставить комиссии документ с подписями жильцов о том, что они не против открытия автосервиса/магазина/аптеки…

После того, как все эти бумаги будут собраны, останется только подать их в соответствующую инстанцию – либо в органы местного самоуправления (если земля находится в их ведении) либо в органы федеральной власти (если участок относится к федеральной земле), после чего и будет назначено время проведения публичных слушаний (стоит помнить, что о сроках их проведения должно также быть объявлено и в местных газетах).

Само слушание состоит из двух этапов – на первом (публичном) могут принимать участие все желающие (в том числе соседи), которые могут высказывать различные претензии и задавать вопросы, а владелец участка отвечать на них.

На основании решений первого слушания проводится второе (основное), на котором представителями власти и будет вынесено соответствующее решение.

Сроки и стоимость

Что касается сроков, то весь процесс может длиться довольно долго – от нескольких месяцев (при рассмотрении решения органами местной власти) до нескольких лет (при изменении статуса земли федерального значения, особенно если площадь последней очень велика).

Что же до стоимости всей процедуры, то каких-то конкретных цифр тут назвать не удастся – все зависит от региона, площади участка, а также многих других факторов.

Единственное, что можно сказать с уверенностью, так это то, что владельцу земли придется заплатить за следующие процедуры:

  • услуги кадастрового органа;
  • услуги регионального архитектора;
  • стоимость публикации в местной газете сведений о будущих слушаниях, а также сведений об их результатах;
  • услуги земельной службы.

Кроме этого, в ряде случаев может понадобиться обращение в дополнительные инстанции (например, при возникновении каких-либо спорных вопросов, а также в случае, если решается вопрос о статусе федеральных земель), за которое также придется платить.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Этап №3 — Определяем по ситуации дальнейшие действия

Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая.

В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свой План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Инструкция как разделить земельный участок на 2 и более участков: если владелец — один; если владельцев — несколько.

Девяткин Александр Анатольевич

Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.

В этом случае НЕ требуется получать чье-либо разрешение на перевод участка — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Это очень упрощает задачу. Собственник участка может сразу переходить на четвертый этап — менять ЛПХ на ИЖС в кадастре.

Разрешение на перевод нужно запросить в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Если участок в поселке, разрешение дает администрация поселка. Если в черте города, то Департамент/Комитет градостроительства. В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

Этап №2 — Запрашиваем справку/выписку из ИСОГД

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования, нужно получить об этом официальный документ — справку/выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Она потребуется в любом случае.

Эту справку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах эту справку можно получить в МФЦ («Мои документы»).

  1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

    Сотруднику нужно отдать свой паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

    Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

  2. Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Размер госпошлины — 1000 рублей (пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ №363). Оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей.

    Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате.

    Срок получения справки из ИСОГД везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона об обращении граждан. На практике недели за 2. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

  3. В назначенный день можно забрать справку/выписку. Достаточно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.

Этап №4 — Меняем ЛПХ на ИЖС в Росреестре

Во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в отделение Росреестра. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую, то лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

https://www.youtube.com/watch{q}v=2piI0uEbVz4

Сама подача документов в МФЦ или отделение Росреестра не различается, поэтому в инструкции я указал только МФЦ. Это более распространенный случай.

  1. Всем собственникам участка обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия обычно в районе 50 рублей.

    Дополнительно можно заказать новую выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка вместо ЛПХ будет ИЖС. Она стоит 400 рублей. Ее отдадут по окончанию услуги.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

    • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
    • Выписку/справку из ИСОГД. Она требуется в любом случае.
    • Разрешение администрации о переводе с ИЖС на ЛПХ (только если ЛПХ как условно разрешенный вид использования);
    • Правоустанавливающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
    • Чек об оплате госпошлины.
  2. Сотрудник cоставит заявления об изменении сведений из ЕГРН, собственникам нужно их подписать.
  3. Затем сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому заявителю даст опись/расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Теперь остается ждать изменения ВРИ участка с ЛПХ на ИЖС. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  4. В назначенный день собственники могут забрать документы. При себе иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут. В ней будет написано, что ВРИ участка теперь ИЖС.
, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector