Советы юристов
Назад

Куда прописать ребенка при продаже квартиры

Опубликовано: 19.06.2019
0
0

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ;
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
  • другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Малолетние дети и подростки, получившие паспорт, но не достигшие правоспособности не могут самостоятельно защитить свои имущественные и гражданские интересы, поэтому государство регулирует нормы жилищного права, предусмотренного для этой категории граждан. Соответственно, продажа квартиры с прописанным ребёнком обеспечивается дополнительными мерами для защиты их интересов. В их числе источники законодательства.

  • Куда прописать ребенка при продаже квартирыСтатья 20 ГК РФ – место жительства ребёнка.
  • Статьи 130, 131, 292 ГК РФ – переход прав на недвижимость.
  • Статьи 26, 28, 37 ГК РФ – права несовершеннолетнего.
  • Статья 27 ГК РФ – эмансипация.
  • Статья 60 СК РФ – имущество несовершеннолетнего (подопечного).
  • Статья 70 ЖК РФ – прописка ребёнка.
  • Статьи 1920 Закона об опеке.

Следует также учитывать нормы Закона от 29.12.2006 №256-ФЗ, регулирующие обязательность регистрации ребёнка в жилом помещении, приобретённом на средства материнского капитала, который предусмотрен на основании ПП РФ от 04.12.2009 №994.

А так же, существенную роль в таких случаях играет Федеральный закон, принятый 29.12.15 года под № 391-ФЗ, вносящий изменения в некоторые законодательные акты РФ. В частности, им регламентировано обязательство сторон сделки при купле продаже квартиры с прописанными в ней детьми, удостоверять договор сделки нотариально.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.

К таким категориям относятся:

  • дети, оставшиеся без родительской опеки;
  • граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
  • граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
  • лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.

Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:

  • несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
  • недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  2. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  3. Отказ одного из родителей от продажи.
  4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  5. Отсутствие прописки в новом жилье.
  6. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  7. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  8. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Пошаговая инструкция: как купить недвижимость, если в ней есть малолетние жильцы

Куда прописать ребенка при продаже квартиры

Рассмотрим аспекты выписки исходя из конкретных моментов, которые могут иметь место.

При продаже

Допустим, родители ребенка продают квартиру. Договор купли — продажи недвижимости уже оформлен.

Если ребенок не является собственником жилья, то его родители должны совершить следующие действия для защиты прав несовершеннолетнего:

  • оформить договор купли-продажи жилья, в котором они проживали раньше;
  • найти новое место жительства;
  • прийти в паспортный стол по прошлому месту проживания и сдать документы (паспорт либо другой документа на ребенка, домовую книгу либо форму №16, взятую из ЖЭКа).

Процедура снятия с регистрации может длиться до 7 календарных дней.

Отметим, что если ребенок не является собственником жилья, то получение разрешения в органах опеки и попечительства является желательным, но не обязательным.

Соответствующие органы имеют право в любой момент проверить условия проживания ребенка.

Приватизированной

Отметим, что продаваться могут исключительно приватизированные квартиры, поэтому процесс выписки ребенка в таком случае описан выше.

Обычно ребенок прописан вместе с отцом и матерью, но в жизни могут быть разные сложные ситуации.

Для прописки ребенка отдельно от родителей необходимо получение согласия всех жильцов в той квартире, куда его будут прописывать.

Теперь рассмотрим ситуацию выписки.

Для проведения данной операции потребуется:

  • согласие органов опеки;
  • предоставление гарантии прописки ребенка в другом месте без уменьшения выделенной на него жилищной площади;
  •  получение письменного разрешения всех прописанных в квартире, а также обоих родителей.

Куда обращаться?

Для проведения процедуры выписки ребенка может понадобится обращение в:

  • жилищно-эксплуатационную контору (предоставляет справки о составе семьи и прописанных в квартире);
  • квартальный комитет (выполняет практически идентичные функции с ЖЭком, но только для домовладений, расположенных в частном секторе);
  • БТИ (изготавливает технический план помещений, который может понадобиться для доказательства факта предоставления в пользование ребенка жилищной площади в таком же размере, которая у него была на прошлом месте проживания);
  • орган опеки и попечительства (дает разрешение на выписку несовершеннолетнего);
  • паспортный стол (проводит операцию по снятию с учета).

Ситуация довольно нестандартная, хотя периодически также случается. Допустим, что ребенок прописан у бабушки, потому что он жил там раньше с родителями. Затем родители выписались, а несовершеннолетний с согласия органов опеки и, соответственно, бабушки остался прописанным по прежнему адресу. Теперь ситуация в семье поменялась, и прописку ребенка необходимо изменить.

Данное действие провести можно, но только лишь при соблюдении следующих условий:

  • получение разрешения от органов опеки и попечительства на основе их заключения о том, что условия проживания по месту жительства ребенка с родителями не хуже, чем по действующей прописке малолетнего;
  • наличие согласия лиц, которые проживают по месту регистрации ребенка, на его выписку;
  • согласие родителей на прописку сына или дочери.

Выписать ребенка, который не является собственником квартиры, сравнительно просто.

Для этого заявитель должен предоставить в паспортный стол по старому месту регистрации такой пакет документов:

  • паспорт родителя — заявителя;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  • технический паспорт квартиры или дома, где ребенок будет зарегистрирован. Отметим, что техпаспорт действителен не более 3 месяцев.

В паспортном столе родитель (или ребенок старше 14 лет) заполняет листок прибытия — убытия.

Малолетние жильцы в возрасте до 14 лет не обладают правоспособностью настолько, что все действия в их интересах обязаны проводить законные представители о чём оглашено в п.2, и п.3 статьи 37 СК РФ и 19-21 статьей Закона об опеке.

Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Куда прописать ребенка при продаже квартиры

СПРАВКА: К законным представителям относятся родители (усыновители) и опекуны (попечители).

Если малолетний является собственником, то все действия по сделке проводятся законными представителями, при получении специального разрешения из органов опеки и попечительства. В иных случаях, родителям или опекунам потребуется получить разрешение, с официально оформленным обязательством на прописку малолетнего по другому адресу. Кроме этого, ребёнок может быть прописан только совместно с родителями, или – с одним из них.

В возрасте 14-17 лет (включительно) подростки приобретают частичную правоспособность, опираясь на п. 1 статьи 28 ГК РФ и статьи 19—21 Закона об опеке. Поэтому, будучи собственниками недвижимости, они могут самостоятельно подписывать всю документацию по сделке, а родители или попечители только проставляют удостоверительную подпись о своём согласии на сделку.

В этом возрасте ребёнок может прописываться у любого из родственников, что облегчает его выписку, при условии наличия жилплощади у бабушек, дедушек и иных родственников, с которыми новый собственник может судиться.

Риски и проблемы

Покупатель квартиры, в которой зарегистрирован ребёнок попадает под власть вышеперечисленных законов, в силу которых он может получить следующие правовые последствия:

  1. Куда прописать ребенка при продаже квартирывступить во владение жильём, но получить обременение в виде прописанной в помещении женщины с ребёнком или несколькими детьми;
  2. участие в длительных судебных разбирательствах, связанных с выпиской нежелательных жильцов на собственной площади;
  3. расторгнуть сделку по причине отказа от выписки со стороны матери с детьми;
  4. признание сделки оспоримой, если пакет документации для сделки будет неполон, или – при нарушении норм заключения сделки.

То есть, купив жильё, владелец квартиры окажется беспомощным в юридическом плане. Впоследствии продать такую квартиру будет принципиально сложной, так как сделка может быть признана «не чистой», имеющей обременение.

ВАЖНО: Право на регистрацию сохраняется за матерью с несовершеннолетними детьми до исполнения им 18 лет, или – до приобретения женщиной права пользования жилым помещением по другому адресу.

Ещё одна важная деталь, которая может привести к риску – это недобросовестность продавца квартиры. Например, полноценно оформленный в органах опеки пакет документации на сделку представляет полную правоспособность купли продажи.

Однако, если законные представители не приобретут взамен обещанное жильё, или – приобретут его не в рамках, установленных органами опеки – те, в свою очередь подадут прокурорскую жалобу или иск в суд, законно защищая права ребёнка. В большинстве аналогичных случаев, такие сделки расторгаются по продаже и покупке квартиры.

Если вам необходимо в короткие сроки получить выписку из ЕГРН – воспользуйтесь специальным предложением наших партнеров ниже.

Осмотр помещения

После того как выбран объект недвижимости для совершения сделки, нужно провести осмотр жилого помещения. Если оно удовлетворяет требованиям – проверить документацию на чистоту сделки. Здесь вся документация имеет юридическую ценность. В том числе – выписка из поквартирной книги. Если в ней указаны прописанные дети, то нужно поговорить с собственниками жилья и попросить выписаться мать с ребёнком до осуществления сделки.

В случае отказа, попросить его аргументировать. Если отказ мотивирован объективными причинами, то покупатель выбирает между приобретением понравившейся квартиры и поиском нового объекта. Если ответы продавцов вызывают сомнение, то от сделки вернее всего отказаться.

При покупке такой квартиры, действия сторон будут следующими.

  1. Нужно обратиться в органы опеки и попечительства по адресу проживания.
  2. Далее собственник пишет заявление, о намерении провести сделку.
  3. Для подтверждения законности действий, ему желательно заключить предварительный договор купли продажи (ПДКП) о приобретении нового жилья. Тогда в заявлении укажут, что в счёт продаваемой квартиры приобретается новая жилплощадь.

К заявлению прилагают:

  • паспорта покупателей;
  • свидетельства о рождении их детей;
  • копию ПДКП;
  • копию выписки из ЕГРН на приобретаемую продавцами квартиру;
  • копию выписки из ЕГРН на продающуюся квартиру.

После получения разрешения от опеки, делается второй шаг – заключение договора. Если продавец заключает альтернативную сделку, или – он уже подобрал для приобретения новое жильё, можно обойтись без заключения ПДКП, составив и подписав основной договор. При составлении купчей нужно предусмотреть все нюансы, которые могут повлечь отказ семьи от снятия с регистрационного учёта.

Поэтому в положения договора нужно внести:

  1. Куда прописать ребенка при продаже квартирыправа и обязанности сторон, с обязательным указанием на необходимость выписки;
  2. сроки освобождения помещения;
  3. сроки выписки;
  4. ответственность за неисполненные обязательства;
  5. условия расторжения договора.

Составленный в трёх экземплярах договор подписывается сторонами, после чего делается третий шаг – удостоверение купчей. Удостоверить договор купли продажи может только нотариус, в нотариальной конторе по месту расположения недвижимости.

СПРАВКА: Нотариальное удостоверение договора требует оплаты государственной пошлины и оплаты стоимости технических работ, если договор составлялся здесь же.

Регистрация сделки

После удостоверения у нотариуса, договор имущественной сделки подлежит регистрации на основании норм статьи 131 ГК РФ и Закона 122-ФЗ от 24.07.97 г. Регистрация сделки – это четвёртый шаг, который при благоприятном исходе дела окажется последним. Для регистрации стороны обращаются совместно в Росреестр, или передают пакет документации через МФЦ.

Был прописан человек, отбывающий наказание

Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:

  • продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
  • продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
  • выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь.  Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.

Куда прописать ребенка при продаже квартиры

В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.В остальном сделка совершается в обычном порядке.

Гражданин, прописанный в Вашей квартире,  для покупателя «обременение объекта недвижимости». Значит на жилье, которое Вы хотите продать, имеются права третьи лица. И данное обстоятельство может помешать вам совершить сделку купли-продажи.

Сама прописка — это просто административный акт. Никаких прав на жилье, кроме возможности жить в нем она не дает. Поэтому владелец без всяких проблем может продать свою квартиру, без согласия лиц, прописанных в ней. А вот что с ними будет делать покупатель — это уже вопрос другой.

В квартире собственника может быть прописан кто угодно. Но обычно к таким людям относятся:

  • изначально пописанные граждане, ранее не принимавшие участия в приватизации;
  • супруги, вселенные и прописанные после регистрации брака;
  • дети, родившиеся уже после того, как квартира перешла в собственность одному из родителей;
  • посторонние лица, которых собственник временно или постоянно зарегистрировал по своему месту жительства.

Допустим, несколько лет назад Вы прописали в свою квартиру постороннего человека, не родственника. С вами он не проживает, однако регистрацию имеет.

Это обстоятельство Вам не мешало. Однако вы решили жилье продавать. Где живет прописанный у вас человек неизвестно. Связи Вы не поддерживаете, предложить ему выписаться в добровольном порядке возможности нет.  Что же делать с прописанным человеком?

Можно снизить цену на квартиру и продать ее прямо с обременением, если найдется покупатель. А можно выписать постороннего гражданина и без его согласия.

Для этого подайте в суд заявление, заявив о признании прописанного у гражданина утратившим право пользования Вашей квартирой. В заявлении следует сделать акцент на следующее:

  • фактически гражданин никогда не жил в спорной квартире;
  • он не перевозил к Вам свои вещи, и его имущества у Вас нет;
  • гражданин выехал добровольно, покинул место жительства, и в нем не нуждается;
  • он никогда не делал попыток вселиться к Вам;
  • гражданин не оплачивает коммунальные услуги.

Судебное решение вступает в законную силу через 30 дней после вынесения. На основании этого решения и выписывается неугодный жилец.

Такие же действия может совершить и покупатель после приобретения жилого помещения. Если он согласился купить у Вас квартиру с обременением. Никаких проблем с выпиской данного гражданина у него не возникнет.

Члены семьи собственника имеют такое же право пользоваться жильем, как и сам владелец, если они проживают совместно. Конкретно к членам семьи собственника Жилищный кодекс относит его детей, родителей и супругов.

Членами семьи могут быть и другие лица, которым собственник разрешил проживать совместно с ним. К таким лицам относятся:

  • прочие родственники;
  • иждивенцы, признанные нетрудоспособными;
  • иные лица, которые родственниками собственника не являются. В исключительных случаях закон предусматривает возможность приравнять таких лиц к членам семьи собственника.

Если семейные отношения прекратились (например, собственник развелся с супругой), то член его семьи ставится бывшим членом семьи. За такими право на пользование не сохраняется. Поэтому он должен освободить квартиру по первому требованию собственника. В противном случае его выселяют в судебном порядке на основании соответствующего иска. В отличие от посторонних, бывшие члены семьи имеют некоторые привилегии при рассмотрении вопроса об их выселении.

Так, на основании судебного решения за таким гражданином могут на определенный срок сохранить право проживания. Такое право допускается в следующих случаях:

  • у бывшего члена семьи отсутствует другое жилье;
  • у него отсутствует финансовая возможность приобретения другого жилья.

Данное правило дает возможность некоторого маневрирования. Например, Вы прописали в  квартиру своего взрослого (совершеннолетнего) ребенка, который ранее проживал в другом месте.

Ребенок не может стать бывшим родственником даже в случае развода родителей. Соответственно, в судебном порядке лишить совершеннолетнего сына или дочь права пользования квартирой по данному основанию Вы не сможете. Однако вы можете продать свою квартиру вместе с прописанным в ней совершеннолетним ребенком, после чего новый собственник выпишет его из квартиры без проблем.

Не всегда продавец честно скажет, что в его квартире прописаны посторонние лица. То есть на момент продажи не сняты с регистрационного учета. Или о том, что у него имеется отбывающий наказание родственник, который по этому основанию временно выписан из квартиры. А ведь через несколько лет он вернется, и потребует восстановить его в правах.

Поэтому перед тем, как приобрести квартиру (особенно если ее цена на удивление невысока по сравнению с аналогичным жильем такого уровня) Вам следует самому выяснить необходимые сведения.

Такую карточку легко получит собственник, предъявив свой паспорт, а также подтвердив право на квартиру свидетельством либо выпиской из реестра.

Только после того, как у вас в руках окажется эта карточка, можно принимать решение покупать вам предложенную квартиру или искать «чистый» вариант.

Особый случай  когда из квартиры выписан временно отсутствующий гражданин, который находится в исправительной колонии. Через несколько лет Вы можете получить из суда исковое заявление, в котором гражданин на законных правах будет просить вселить его в Вашу квартиру. Поскольку он имеет право пользования жильем проданном без его уведомления о сделке.

А если при этом он еще и отказался когда-то от приватизации, на которую имел право, выписать его из квартиры будет практически невозможно.

Конечно, можно будет попытаться признать куплю-продажу квартиры незаконной. Но даже в случае удачи вернут ли Вам деньги, указанные в договоре. А Вы отдадите  квартиру с ремонтом и иными вложениями. А если бывший собственник уже умер к этому времени? Нюансов масса, и обезопасить себя Вам следует самому.

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
  2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Ситуации, когда малолетнего невозможно снять с регистрационного учета

Иногда все попытки собственника имущества отстоять свои имущественные интересы, оказываются бесполезными. Вопреки своим конституционным правам он остаётся беззащитным перед нормами законодательства, защищающего интересы детей. Следует учесть, что ребёнка невозможно выписать:

  • Куда прописать ребенка при продаже квартирыв «никуда», то есть без новой прописки;
  • без согласия матери, если у неё нет своего жилья и постоянного места проживания.

Поэтому просто так, по прихоти собственника снять такого жильца с регистрационного учёта нельзя. Соответственно требованиям органов опеки, нужно при выписке после сделки:

  1. указать адрес, куда выезжает несовершеннолетний;
  2. подтвердить, что новые условия равнозначны предыдущим или лучше их.

Выписка несовершеннолетнего в жилое помещение, условия проживания в котором отличаются в сторону ухудшения, может оказаться под запретом со стороны Органов.

ВНИМАНИЕ: Недобросовестные граждане нередко используют обозначенные законы в мошеннических целях, продолжая проживать в проданной ими квартире.

Статус жилого помещения

Жилые помещения бывают приватизированными (либо приобретенными в собственность по  иным основаниям) и неприватизированными, то есть муниципальными. В любом таком жилье могут быть прописаны граждане, не состоящие в родстве с собственном, либо с нанимателем.

И собственник квартиры, и наниматель по договору соц.найма, могут выписать граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Однако процедура в зависимости от статуса жилья несколько различается.

Поскольку продать жилое помещение может только ее владелец, в данной статье мы будем вести речь именно о них.

Риски покупателя

Избежать проблем, которые может повлечь прописка детей в приобретаемой квартире, лучше всего, если родители с малолетними и подростками выпишутся заблаговременно, до совершения сделки. Это самый верный вариант, при условиях:

  • после выписки семья пропишется на новом месте, с нормальными условиями проживания, которые удовлетворят органы опеки;
  • дети до 14 лет пропишутся совместно с родителями, или – с одним из них;
  • предъявят покупателю выписку из домовой или поквартирной книги, удостоверяющую факт регистрации по адресу.

Если дети уже получили паспорт, допустима их выписка к родственникам без родителей, что так же следует подтвердить документально – предъявлением выписки. Если несовершеннолетний – собственник приобретаемой квартиры, то обязательно проверяются документы, выданные органами опеки. При этом нужно иметь в виду, что несоблюдение полученных предписаний законными представителями, приведёт к аннулированию сделки.

Соответственно, в договоре следует учесть все нюансы сделки, чтобы возможное расторжение не нанесло покупателю имущественного ущерба. В частности, внести положение о том, что в случае двусторонней реституции он получает в полной мере все деньги, переданные по сделке продавцу, чтобы не получать их малыми порциями в течение 15-20 лет, утратив преимущество от пользования ими.

Закон не налагает запрета на продажу квартиры при наличии в ней зарегистрированных жильцов, в том числе и несовершеннолетних.

Однако найти покупателя на такой объект недвижимости будет очень непросто. Ведь если в проданной ему квартире зарегистрированы несовершеннолетние, велик риск, что эту сделку при определенных условиях могут признать недействительной.

Как правило, чтобы уменьшить свои риски покупатели, перед подписанием договора купли продажи требуют снять всех прописанных в квартире с регистрационного учета.

Справка. Процедура снятия прописанных жильцов с регистрационного учета называется юридическим освобождением квартиры.

Временная и постоянная прописка

По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно или временно. С временной регистрацией просто — собственник прописывает у себя гражданина, например, на полгода. После истечения этого срока все права у временного жильца заканчиваются автоматически. Никакие процедуры для выписки не нужны. Регистрацию при желании можно как продлить на любой срок, так и не продлевать.

С постоянной регистрацией ситуация другая. У прописанного возникает право пользования жильем. Распорядиться квартирой, как собственник (продать, подарить, сдать в аренду, либо оставить в наследство) он не может. Зато может жить по месту своей прописки и пользоваться жильем наряду с собственником. Если этот человек при продаже квартиры соглашается выписаться добровольно, проблем ни у кого не будет. А что делать, если он категорически отказывается? Тогда его придется выписывать принудительно.

Требуется ли разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним в 2019 году?

Тогда он является участником сделки, при которой происходит распоряжение его собственностью. А главная функции органа опеки — это защита имущественных интересов детей.

Если же ребёнок только прописан в квартире, но при этом не является её собственником, то его имущественные интересы при продаже не могут быть нарушены. Разрешение органов опеки в подобном случае не потребуется.

Как узнать, является ли несовершеннолетний ребёнок, прописанный в квартире, одним из собственников?

Абсолютно все собственники указаны в выписке из Единого Госреестра недвижимости. Такую выписку получить несложно.

Органы опеки вправе отказать в проведении сделки, если:

  • условия проживания будут ухудшены.
  • приобретаемое жильё по метражу существенно меньше предыдущего.
  • сделка является одновременно договором продажи и дарения.
  • приобретается в собственность жильё по договору долевого участия, так как в таком случае право собственности на покупаемое жилье ещё не наступило.

Также стоит отметить, что законом признаются недействительными сделки, заключенные с участием несовершеннолетних собственников между близки родственниками. Это правило касается как всей собственности ваших чад, так и отдельно выделенных на них долей.

Кроме того, все сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних обязательно должны быть зарегистрированы у нотариуса. Нотариусу предъявляется разрешение на продажу, полученное от органов опеки и попечительства.

Далее можно обращаться в регистрационную палату для государственной регистрации сделки.

Выводы

Порядок продажи квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, отличается в зависимости от их правового статуса.

Действия при сделке, в которой фигурируют несовершеннолетние, будут следующие:

  1. Если ребенок не является собственником жилья. Несовершеннолетний выписывается вместе с родителями и регистрируется по новому месту пребывания, как правило, до совершения сделки.
  2. Если оформлена опека или попечительство, а дети прописаны в квартире посторонних им людей. На продажу такой недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
  3. Если несовершеннолетний — собственник продаваемого жилья. На продажу жилья необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Также необходимо регистрация сделки у нотариуса.
, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector