Советы юристов
Назад

Основания и момент возникновения права собственности

Опубликовано: 17.06.2019
0
4

Способы возникновения права собственности на недвижимое имущество

Возникновение права собственности на недвижимое имущество может происходить приведенными ниже способами, регламентированными законом (ст. 218 Гражданского кодекса РФ):

  • Создание нового объекта недвижимости. Право возникает с момента проведения госрегистрации (ст. 219 ГК РФ).
  • Проведение сделки, направленной на отчуждение объекта недвижимости.

Рассматриваемое право при этом возникнет с момента совершения надлежащих регистрационных действий (п. 2 ст. 223 ГК РФ). В обязательном порядке должны пройти госрегистрацию права на объекты недвижимости, правоустанавливающая документация на которые была составлена после вступления в силу закона «О госрегистрации…» от 21.07.

1997 № 122-ФЗ (согласно п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218). В т. ч. подлежат обязательной госрегистрации и возникшие до введения закона № 122-ФЗ права, если происходит переход таких прав, их ограничение или сделка с соответствующим объектом недвижимости совершается уже после вступления в силу закона № 122-ФЗ (п. 3 ст. 69 закона № 218).

  • Исполнение завещания или предписаний закона о переходе права на находившееся в собственности у умершего гражданина имущество.
  • По решению судебного органа в отношении объекта, не имеющего хозяина (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
  • В порядке правопреемства при реорганизации юрлица.
  • После полной уплаты взноса членом того или иного кооператива (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
  • В силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). 

Данный список не считается исчерпывающим и может быть расширен с учетом того, что основания возникновения и прекращения права собственности (ст. 235 ГК РФ) могут дополнять друг друга. 

Истечение срока приобретательной давности

Одним из необходимых условий для того, чтобы не платить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) является требование пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ о том, что не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, если оно находилось в собственности налогоплательщика три года и более.

По общему правилу срок владения движимым имуществом исчисляется с даты его покупки (получения), а срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности на такое имущество (пункт 1 статьи 130, пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ (ГК)). Эта дата отражается при регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждается свидетельством о госрегистрации такого права (пункт 1 статьи 131 ГК, пункт 1 статьи 12, пункт 1 статьи 14 Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это правило действует и тогда, когда недвижимость приобретается на этапе строительства. Дата подписания акта приема-передачи в этом случае значения не имеет (Письмо Минфина России от 23.08.2011 N 03-04-05/7-586).

По данному основанию могут быть признаны собственниками недвижимости лица (как граждане, так и организации), которые в течение непрерывного срока не менее 15 лет добросовестно и открыто владеют этим имуществом как своей собственностью (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Правоприменитель расшифровывает перечисленные критерии (п. 15 ППВС № 10/22):

  • Добросовестность владения подразумевает, что субъект, получая имущество во владение, не обладал информацией о том, что у него нет оснований для получения права собственности на данное имущество (например, такой владелец предполагает, что предыдущий собственник от данного имущества отказался). Закон не запрещает приобретение права собственности по данному основанию, если такое владение началось и по соглашению сторон о дальнейшей передаче права в рамках сделки, хотя эта передача так и не состоялась (например, решение Феодосийского горсуда Респ. Крым от 27.10.2016 по делу № 2-2996/2016).
  • Открытость предполагает, что лицо не утаивает факт пребывания объекта недвижимость в его владении.
  • Непрерывность владения означает, что в течение всего установленного законом срока лицо не прекращало своих действий по реализации прав владельца. В т. ч. такие обстоятельства, как временное выбытие имущества из владения вопреки закону, его передача во временное владение другому субъекту (например, по договору аренды), не прерывают течение данного срока.
  • Владеть имуществом как своим собственным означает владеть им не по условиям договора. 

В силу приобретательной давности при соблюдении необходимых по закону условий может признаваться право собственности и в отношении самовольной постройки (п. 12 ИП № 143).

Право собственности по аналогичному основанию может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на собственность установленного лица (п. 16 ППВС № 10/22). 

Итак, по общему принципу право собственности на объект недвижимости возникает в момент внесения информации о нем в ЕГРН. Большинство из возможных оснований возникновения права собственности на такие объекты регламентированы гл. 14 ГК РФ. 

Когда возникает право собственности на недвижимость

Основания и момент возникновения права собственности

Возникновение и дальнейшее изменение статуса всякого вещного права на недвижимость требует госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Данная процедура проводится компетентным органом — Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Других способов доказать существование зарегистрированного права, помимо госрегистрации, законодательством не регламентировано (п. 5 ст. 1 закона № 218).

Право собственности на недвижимость возникает с момента фиксации соответствующей информации в Едином госреестре недвижимости (далее — ЕГРН), см. п. 4 ст. 1 закона № 218. Прекращается оно аналогичным образом — с момента погашения соответствующей записи о существующем праве в ЕГРН.

Вместе с тем совершенный в отвечающей требованиям закона форме договор, по всем существенным условиям которого стороны пришли к согласию, однако предписываемая законом госрегистрация которого не выполнена, не влечет всех последствий, на которые он направлен, до осуществления указанных регистрационных действий.

При этом уже со времени согласования всех его существенных положений он порождает взаимные права и обязательства между самими сторонами, но в отношении третьих лиц — только с момента осуществления госрегистрации (п. 2 ИП президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Таким образом, госрегистрация — это юридический акт признания существования права, обжаловать которое после внесения соответствующих сведений в ЕГРН можно, только обратившись в судебный орган. 

Способы возникновения права собственности на недвижимое имущество

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся помещения и машино-места.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом (пункт 2 статьи 130 ГК).

Федеральным законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество (согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ, к недвижимости относятся все виды жилых помещений (жилой дом (в том числе многоквартирный) и его часть, квартира и ее часть, комната). В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к объектам, регистрируемым в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), относятся жилые строения (пункт 9 части 5 статьи 8). В приложении к Федеральному закону от 10.01.2003 № 19-ФЗ «О выборах Президента Российской Федерации» к недвижимости отнесены дачи и гаражи.

Примечание: проектом закона Минэкономразвития России предложил не считать легкие строения, временные и вспомогательные сооружения, капитальные заборы, оборудование и асфальтобетонные площадки объектами недвижимости. Законопроектом предлагается считать, что любое сооружение или постройка, которая не обладает свойством капитальности (а это определяется через градостроительное законодательство), не является недвижимой вещью, а представляет собой часть земельного участка.

Законопроект специально оговаривает, что признаются объектами недвижимости здания на садовых участках, которые на момент вступления в силу поправок были зарегистрированы в ЕГРН с назначением «жилое», «жилое строение». Объекты, которые не подпадают под новое понимание недвижимого имущества (т.е. если такие объекты не требуют разрешения на строительство или уведомления о предстоящем строительстве), можно будет исключить из ЕГРН по заявлению правообладателя. Через 5 дней после подачи заявления они будут признаны улучшениями земельного участка.

Определения понятий «здание», «сооружение», «помещение» даны в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», согласно которому:

  • здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пп. 6 п. 2 статьи 2);

  • помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пп. 14 п. 2 статьи 2);

  • сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (пп. 23 п. 2 статьи 2).

Объектом незавершенного строительства судебная практика признает правомерно строящийся объект, на котором, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (п. 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» вещные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

Вместе с тем, целесообразно учитывать выводы, содержащиеся в «определении» Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15-16638. Суд отметил, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК), либо в силу прямого указания федерального закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК).

По смыслу статьи 131 ГК закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации вещных прав на недвижимость. При этом, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Данный вывод содержится также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520.

Таким образом, предусмотренные Гражданским кодексом основания для определения вида объектов имущества устанавливаются в каждом случае в соответствии с вышеперечисленными правовыми нормами об условиях (критериях) для признания вещи движимым или недвижимым имуществом.

Для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать:

  • наличие записи об объекте в ЕГРН;

  • при отсутствии сведений в ЕГРН — наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например, для объектов капитального строительства — наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.

При этом в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012 указано, что по смыслу гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Учитывая изложенное, при отсутствии записей об объекте имущества в ЕГРН основания для применения норм главы 30 НК РФ, зависящих от вида объекта имущества (движимое или недвижимое), определяются исходя из вышеперечисленных нормативных правовых актов и сложившейся судебной практики.

Для разграничения видов имущества на движимое и недвижимое ФНС России в своем письме от 1 октября 2018 г. №  БС-4-21/19038@ предложило сначала узнать о наличии записи об объекте в ЕГРН. Если в ЕГРН нет никаких сведений, то необходимо установить наличие оснований, которые подтвердят прочную связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

В своем Письме ФНС России от 18 октября 2018 г. № БС-4-21/20327@ также разъяснила, что не смотря на отсутствие записи в ЕГРН, к недвижимости относится следующее имущество:

  • технологические трубопроводы и газоходы (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.08.2018 № Ф05-12789/2018 по делу № А40-176218/2017);

  • самоподъемная плавучая буровая установка и палубные краны на ней — несмотря на возможность их демонтажа и перемещения (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.06.2018 № Ф07-6257/2018 по делу № А42-5598/2017);

  • трансформаторная подстанция с установкой новой модульной КТП, т.к. обладает предусмотренными законодательством признаками недвижимого имущества. Довод о том, что трансформаторы, находящиеся внутри трансформаторной подстанции, могут быть без ущерба для своего назначения извлечены из нее и эксплуатироваться самостоятельно вне зданий и сооружения, то есть являются движимым имуществом, суды отклонили. (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.05.2018 № Ф07-5328/2018).

При продаже имущества в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) применяются иные правила. Период нахождения этого имущества в собственности определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме (пункт 4 статьи 218 ГК).

Порядок регистрации права собственности на недвижимость определен
Законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним», который действует с 31 января 1998 года.

Пунктом 1 статьи 6 Закона 122-ФЗ установлено, что права на недвижимое
имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации,
введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по
желанию их обладателей.

В такой ситуации период нахождения квартиры в собственности
следует исчислять с момента полной уплаты паевых взносов. Это правило
действует и в том случае, если в свидетельстве о праве собственности (выписке из ЕГРП) указана иная дата.

Эти выводы подтверждают и налоговики: см., к примеру, разъяснения в отношении вычета при продаже квартиры в ЖСК в Письме УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 № 20-14/4/026727. А в своем Письме от 11.04.2017 № БС-4-11/6879@ ФНС России поясняет, что налогоплательщик — член ЖСК имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в случае полного внесения паевого взноса за предоставленную квартиру. Для этого в ФНС надо представить:

  • справку о полной выплате пая;

  • передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) или при его отсутствии — копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

  1. Какие налоги может платить физическое лицо

  2. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ);

  3. Налоговая декларация

  4. Налоговые вычеты

  5. Налог на имущество физических лиц

  6. Транспортный налог

  7. Ответственность налогоплательщика — физического лица за:

  8. Как правильно написать жалобу на налоговых инспекторов

  9. Кто такие налоговые резиденты и нерезиденты

  10. Другие часто задаваемые вопросы:

Может ли возникновение права произойти без госрегистрации

Как уже отмечалось выше, права на имущество, требующие госрегистрации, считаются возникшими, измененными или погашенными с момента совершения таких регистрационных действий (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Однако это только общий принцип, и в некоторых случаях рассматриваемое право возникает вне зависимости от внесения информации о его переходе в ЕГРН.

К таким исключениям относятся ситуации перехода права на имущество (п. 11 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, далее — ППВС № 10/22):

  • к правопреемнику юрлица, когда право возникает с момента окончания реорганизации названного юрлица (данная тема более подробно раскрыта в иных материалах нашего сайта, рекомендуем ознакомиться и с ними, например со статьей Преобразование (реорганизация) АО в ООО (нюансы));
  • наследнику после смерти наследодателя, когда право возникает в момент открытия наследства;
  • соответствующему члену кооператива (например, строительного, гаражного и т. д.), когда право в отношении имущества, в целях создания которого кооператив организовывался, переходит к такому члену после полной уплаты им своего взноса. 

Перечень таких случаев может быть регламентирован исключительно законом и расширительному толкованию на данный момент не подлежит (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). 

Если имущество получено по наследству

Право собственности на имущество, полученное по наследству, возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента государственной регистрации этих прав. Это прямо указано в статье 1114, пункте 4 статьи 1152 ГК.

Аналогичные разъяснения даны в Письмах Минфина от 24.11.2011 № 03-04-05/7-948, от 19.10.2011 N 03-04-05/7-750, от 08.09.2011, от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648, в которых разъяснено, что право собственности на наследство у физического лица возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этого права.

По мнению Минфина России (Письмо от 30 мая 2016 г. № 03-04-05/30946) если право собственности установлено судом, то срок владения имуществом для целей налогообложения исчисляется со вступления в силу судебного акта, т.к. гражданские права и обязанности возникают (в том числе) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на которое получено налогоплательщиком в результате приватизации, составляет 3 года.

В случае продажи жилья, право собственности на которое получено налогоплательщиком в результате приватизации, находившейся в собственности налогоплательщика менее 3 лет образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.

Статья написана и размещена 28 декабря 2011 года. Дополнена — 19.02.2013, 04.02.2016, 29.07.2016, 17.04.2017, 03.10.2018, 29.10.2018, 17.11.2018

Основания возникновения права собственности на самовольную постройку

В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.

ВАЖНО! Даже когда право собственности на объект недвижимости прошло процедуру госрегистрации в соответствии с законным регламентом, однако такой объект обладает характеристиками, присущими самовольной постройке, вероятность удовлетворения судебным органом требований о его уничтожении согласно предписаниям ст. 222 ГК РФ не исключена (п. 23 ППВС № 10/22, п. 5 ИП президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, далее — ИП № 143).

Суд должен удовлетворить требования о признании рассматриваемого в статье права на объект недвижимости, если установлен только 1 признак такого объекта как самовольно построенного, выражающийся в отсутствии документации, разрешающей строительство или ввод в эксплуатацию, хотя создавшим такую самовольную постройку субъектом были приняты все меры по ее оформлению (абз. 3 п. 26 ППВС № 10/22). Однако если лицо таких мер не принимало, у суда не будет оснований признавать его право собственности (п. 9 ИП № 143).

Данное право также не будет признано судебным органом, если такая постройка создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 13 ИП № 143). 

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector