Советы юристов
Назад

Особенности аренды с правом выкупа

Опубликовано: 31.01.2020
0
0

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

https://www.youtube.com/watch{q}v=QRzYft7_c6Y

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  1. Для наймодателя:
  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  1. Для нанимателя:
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  1. Для арендатора:
  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  1. Для арендодателя:
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Аренда с правом выкупа предполагает проживание на жилплощади с регулярными выплатами помимо арендной платы и последующий переход права собственности.

  • «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  • 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

Особенности аренды с правом выкупа

Такой вид сделки выгоден в первую очередь арендатору, который не имеет возможности единовременной покупки недвижимости. Поэтому аренда с правом выкупа становится  для него отличным вариантом стать собственником квартиры, в которой проживает определенное количество времени.

Что касается арендодателя, он при таком типе сделки, теряет постоянный доход в виде арендной платы. Именно поэтому найти вариант съема жилья с последующим выкупом достаточно сложно.

Переход правомочий собственника

Elnur_/Depositphotos

Переход права собственности происходит при соблюдении перечисленных условий:

  • Окончание срока действия договора.
  • Произведение оплаты стоимости недвижимости в полном объеме.

В этот момент договор аренды начинает осуществлять функции договора купли-продажи. Государственной регистрации документ подлежит именно в это время (п. 1 ст. 521 Гк РФ).

При переходе права собственности происходит:

  • Внесение изменений в Росреестр.
  • Выдача нового свидетельства о праве.

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом имеет множество нюансов, которые должны быть учтены для признания сделки действительной и защиты прав каждой из сторон.

Dariusz Jarzabek/Fotolia

Необходимо сразу указать, что договор аренды с выкупом предполагает два вида правоотношений: по исполнению арендных отношению и отношений по выкупу имущества (купле-продаже). Во главе угла стоят гарантии выполнения обязательств по выкупу и четкая регламентация срока, порядка выкупа и размера выкупной цены. Для каждой из сторон договора будут существенными все условия об оплате как арендной, так и выкупной цены. Попробуем разобрать на примерах.

1. Согласованная стоимость за дом составляет 1,32 млн рублей. Срок выкупа (он и равняется аренде) составляет шесть месяцев. Стороны определяют, что арендная плата за дом составляет 20 тысяч рублей и выплачивается ежемесячно, а выкупная (в размере 1,2 млн) через шесть месяцев. По итогу выплаты выкупной цены стороны подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует на свое имя дом.

Другой вариант на эту же тему: та же согласованная стоимость в размере 1,32 млн рублей за дом разбивается на шесть частей и уплачивается ежемесячно арендатором. После произведения оплаты также составляется акт исполнения обязательств, и арендатор регистрирует на свое имя дом. При согласовании данного условия важно знать, что у арендодателя не будет правовых оснований требовать с арендатора отдельно внести сумму выкупной цены сверх указанных арендных платежей, а также признать такой договор недействительным на основании безвозмездности пользования арендованным имуществом. Такое условие носит название согласование порядка оплаты выкупной цены, которую арендатор должен уплатить за приобретаемый дом.

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Аренда с правом выкупа: юридическая характеристика, особенности и виды сделок

Как снять квартиру: 15 полезных текстов

2. Придуманная нами стоимость в размере 1,32 млн может быть оплачена различными способами. Например, 120 тысяч арендатор выплачивает ежемесячно денежными средствами, а в залог может отдать принадлежащий ему автомобиль или иное имущество, которое по согласованию сторон должно быть оценено в те же деньги.

Или же в договоре выкупная цена за дом установлена в иностранной валюте, условных единицах и т. д. Но надо помнить, что, указав цену в условных единицах или конкретной иностранной валюте, стороны должны обязательно согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли. Такой условие называется способом уплаты выкупной цены.

Рассуждая о любом договоре, нельзя обойти раздел ответственности. Вернемся к тезису о том, что договор аренды с последующим выкупом содержит в себе две группы обязательств: уплату арендной платы и уплату выкупной цены. Поэтому и оговаривается ответственность: возможность санкций при нарушении каждого условия из группы обязательств. Самыми распространенными считаются неустойка и компенсация убытков.

Под возмещением убытков понимается обязанность виновной стороны компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб и упущенную выгоду – неполученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери, понесенные одной стороной в связи с нарушением договора другой стороной. По общему правилу если установлена неустойка за неисполнение обязательства, убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Такая неустойка признается зачетной.

Общими, применимыми к обеим сторонам договора аренды с выкупом основаниями применения мер ответственности могут быть:

  • невыплата арендных платежей;
  • изменение или расторжение договора в связи с тем, что другая сторона нарушает согласованный порядок исполнения договора;
  • предоставление стороной недостоверных заверений или гарантий об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора.

Каждое из оснований применения ответственности настолько многогранно, что описывать все возможные вариации не представляется разумным. Полагаю, что данные условия необходимо регламентировать, исходя из конкретной ситуации между сторонами договора.

Особенности аренды с правом выкупа

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Стороны изначально могут составить договор аренды с последующим правом выкупа, если оговорили такой вариант с самого начала. Но бывают такие ситуации, что стороны и не думали о возможности выкупа недвижимости, перед тем, как составить договор аренды жилья. Законом предусмотрено и такое развитие событий. Вариантов здесь может быть два:

  • Стороны досрочно разрывают старый договор аренды и заключают новый, где уже есть условие о выкупе;
  • Но намного проще подписать дополнительное соглашение, которое вносит изменения в уже действующий договор аренды.

Какой бы вариант стороны не выбрали, нужно учитывать требования Гражданского Кодекса РФ к договорам.

Решившись на выкуп арендуемой квартиры, необходимо учитывать, что договор аренды с выкупом квартиры регулируется нормами сразу двух глав ГК РФ. С одной стороны, это арендные правоотношения, а с другой, появляются отношения купли-продажи. Поэтому существенные условия договора, без которых сделка не может считаться заключенной, берутся из двух видов договоров.

В итоге, в договоре в обязательном порядке должны присутствовать следующие условия:

  • Предмет договора. Квартира должна быть описана таким образом, чтобы ее можно было идентифицировать. Для этого используется ее адрес и технические характеристики.
  • Выкупная цена квартиры. Это именно та цена, которую наниматель должен уплатить за переход квартиры в его собственность, и она может и не зависеть от размера арендной платы.

Особенности аренды с правом выкупа

Когда стороны заключили вначале обычный договор аренды, они должны были в нем указать предмет. А если выкуп будет регламентироваться допсоглашением, тогда в нем обязательно должно быть условие о выкупной цене.

Отличие от других соглашений

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

От купли-продажи

Договор с правом выкупа является смешанным, он включает в себя как положения аренды, так и соглашения купли-продажи недвижимости. При этом, выкуп не является основной целью таких взаимоотношений и представлен в виде намерения. Стороны согласовывают возможность выкупа, указывают сумму и сроки выполнения такой сделки.

Юридически «аренда с правом выкупа» считается вариантом рассрочки при покупки недвижимости. Она подойдет лицам и предприятиям, которые не могут приобрести нежилое помещение сразу, однако заинтересованы в том, чтобы получить право собственности.

От лизинга

Аренда с правом выкупа отличается от финансовой аренды, так называемого лизинга, хотя, сам лизинг, по ГК РФ, считается разновидностью аренды и регулируется общими правилами о договорах такого типа. Главное отличие аренды и лизинга заключается в количестве сторон, участвующих в сделке. Лизинг предусматривает подписание договоров между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом недвижимости.

Для проведения сделки (сдачи в аренду) лизинговая компания специально приобретает в аренду товар. Аренда оформляется без посредников, арендатор обращается напрямую к владельцу недвижимости.

Справка! Предложить лизинг в Российской Федерации могут только физические лица, аренда с правом выкупа доступна для всех владельцев недвижимости, физических лиц.

Лизинг от аренды отличает и возможность подобрать нежилое помещение. Если арендатор обращается в лизинговую компанию, он получает право указать на конкретную недвижимость, которую хочет арендовать. После этого лизинговая фирма выкупает объект, дабы заключить сделку с арендатором.

По факту в процессе оформления лизинга заключается сразу два договора, один (договор купли-продажи) – между продавцом и арендодателем (юридическим лицом), второй (договор финансовой аренды) – между арендодателем и арендатором имущества. Сроки лизинга, как правило, велики, также возможен и выкуп недвижимости арендатором, он прописан в пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 29.10.98 № 164.

От рассрочки

Аренда с правом выкупа и рассрочка – два разных способа приобрести квартиру с отложенным погашением ее выкупной стоимости. Рассрочку оформляют юридические лица, владельцы недвижимости, например, застройщики. Также подобную услугу предоставляют банки.

Рассрочка отличается от ипотеки меньшими сроками и более крупными платежами, соответственно. После уплаты первоначального взноса и заключения договора по рассрочке покупатель сразу получает право собственности. Аренда с правом выкупа – получения прав собственника сразу же не предусматривает, только после окончания договора.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

  • Арендное соглашение;
  • Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

  1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
  2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
  3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
  4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
  5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
  6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
  7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
  8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
  9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
  10. Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Предмет и форма договора

В какой форме должен быть составлен договор аренды с правом выкупа, зависит от норм из Главы ГК РФ про наем жилых помещений, согласно которой сам договор должен быть оформлен в письменной форме. Но при этом придется обратиться к регистратору, чтобы внести сведенья об обременении на квартиру, если договор будет действовать больше чем год.

Почему не применяются правила, регулирующие сделку по купле-продаже недвижимости{q} Да потому что там договор тоже составляется в письменной форме, а государственной регистрации подлежит только переход права собственности. Касательно аренды с выкупом переход права собственности перейдет только после окончания арендных отношений и выплаты выкупной цены, что может произойти и через три или пять лет.

Соблюдая все требования закона, можно получить хороший вариант приобретения недвижимости, в которой можно сначала жить как нанимателю, а потом и получить на нее право собственности. Чтобы все прошло гладко необходимо правильно подобрать образец договора аренды с правом последующего выкупа, где будут прописаны все существенные условия.

Гражданское законодательство разрешает арендовать недвижимость, транспорт, оборудование, производственные комплексы (предприятия) и прочие непотребляемые вещи. Главным условием является подробное описание ценностей в соглашении. Поскольку результатом сотрудничества становится переход права собственности, требования к форме сделки специфичны.

Классический договор между коммерческими субъектами составляют в простой письменной форме. Регистрации подлежат лишь контракты с недвижимостью, заключенные на срок более 12 месяцев. Пункт о выкупе меняет ситуацию. Вносить запись в реестр (ЕГРН) потребуется, даже если капитальное строение или земля арендуется на период менее года (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Норма обязывает заключать договор в форме, предусмотренной для купли-продажи имущества.

Особенности аренды с правом выкупа

Если условие о переходе объекта в собственность арендатора по окончании срока сделки присутствует в тексте, заключать дополнительно соглашение не требуется. Это следует из общего смысла ст. 624 ГК РФ. Сторонам достаточно произвести расчет, а, при необходимости, задокументировать переход прав.

Аренда с выкупом движимого имущества в государственных органах не регистрируется. Такие соглашения заключают в простой письменной форме. По желанию сторон их может удостоверять нотариус.

Оценка имущества

Условия приобретения объекта арендатором относятся к существенным условиям. В законе это не закреплено. Однако суды единогласно приходят к такому мнению (постановления ФАС Уральского округа № Ф09-6216/10-С3 и Волго-Вятского округа № Ф01-907/11).

Так, участникам сделки необходимо обозначить цену. Изменение стоимости имущества после подписания соглашения допускается только по обоюдному решению сторон. Арендодатель не может уклониться от продажи, если все условия контракта неукоснительно соблюдаются. Пункт о выкупе приобретает для него силу договора о намерениях.

Комплексный подход к вопросу продемонстрировал ВАС РФ в постановлении № 13970/10. Похожей точки зрения придерживаются ФАС Московского округа (дело № А40-63398/12-11-579) и 18 ААС (спор № А07-22939/2009). Служителям Фемиды достаточно установить факт явного и однозначного намерения сторон совершить сделку в будущем.

А вот для арендатора выкуп не является обязательным. Если к моменту завершения договора реальная цена объекта окажется ниже согласованной или потребность в активе отпадет, он вправе отказаться от покупки. Ярким примером является постановление Восточно-Сибирского окружного ФАС по спору № А58-8158/20100.

Другим важным пунктом является порядок расчетов. В практике сложилось две схемы:

  1. Включение выкупной стоимости в арендный взнос. Стороны утверждают график и структуру платежей. Одна часть суммы признается платой за пользование имуществом, другая – выкупной ценой. В результате объект приобретается в рассрочку. Примером является классический лизинг.
  2. Единовременный расчет. В документах фиксируется стоимость и дата покупки. Все деньги арендатор обязан перечислить отдельной суммой. Со взносами за пользование активом выкупная цена не смешивается.

Если стороны придают срокам большое значение, дата последнего платежа также признается существенным условием. Соответствующий вывод ФАС Уральского округа сделал, разрешая спор № А07-14332/2010.

Согласно п. 1 ст. 617 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации «Сохранение договора аренда в силе при изменении сторон» — Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В договоре аренды с последующим выкупом необходимо прописать все существенные условия договора согласно действующему российскому законодательству, а также предусмотреть и прописать в договоре порядок последующей оплаты и переход права собственности в случае смерти арендодателя, чтобы у наследника в последующем не было оснований на обжалование данного договора в судебном порядке.

Оплату необходимо предусмотреть в связи с тем, что наследник вступит в наследство по истечении шести месяцев со дня смерти арендодателя (ст. 1154 ГК РФ ч. 3), а также в связи с тем, что наследник может быть признан недостойным наследником, а не оплата в установленные сроки арендных платежей (выкупной цены) может послужить основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.

В любом случае, после вступления в наследство у наследника/наследников (а в последующем собственника имущества) остается право на обжалование договора аренды с последующим выкупом в судебном порядке если он/они не будут согласны с условиями заключенного арендодателем договора.

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Данный вид сделки имеет как плюсы, так и минусы. Преимущества аренды с последующим выкупом:

  • Для арендодателя:
    • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
    • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
  • Для арендатора:
    • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
    • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
    • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.

Вместе с тем заключение подобной сделки предполагает определенные недостатки:

  • Для продавца:
    • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
    • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
  • Для покупателя:
    • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
    • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
    • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
    • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски. Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

  • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
  • Глобально ухудшает помещение;
  • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
  • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Бухгалтерский учет

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Бухгалтеры советуют четко разделять арендную плату от выкупной стоимости, чтобы обойтись без налоговых проблем по завершению сделки.

Мы рассмотрим два основным варианта бухгалтерского учета во время реализации договора аренды с выкупом.

У арендатора

Если арендатор уплачивает сначала арендные платежи, а затем – после завершения аренды – выкупную стоимость, то во время реализации сделки определяет переданные владельцу суммы в качестве «прочих расходов», по которым он, получив счет-фактуру, ставит НДС к вычету. После перехода права собственности к арендатору, он принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости, ставит к вычету входной НДС.

В договоре прописаны платежи аренды и авансовые платежи выкупной стоимости – тогда арендатор арендную часть учитывает, как и в предыдущем случае, а выкупную – в качестве аванса в счет предстоящей реализации. После завершения сделки, арендатор восстанавливает НДС, принятый ранее к вычету из авансов за арендуемую недвижимость.

У арендодателя

Вариант с арендными платежами на протяжении соглашения и отдельной проплатой выкупной цены характеризуется следующими действиями: арендную плату арендодатель учитывает, как внереализационные доходы либо выручку, начисляя на нее НДС. После выкупа недвижимости отражает доход, равный выкупной цене. НДС начисляется в момент регистрации.

Если же имели место и авансовые платежи вместе с арендными, арендодатель не включает авансы в доходы и начисляет на них авансовый НДС.

https://www.youtube.com/watch{q}v=EDgdB1bRRpk

Как видите, аренда с правом выкупа является неплохой альтернативой лизингу, доступному только юридическим лицам, и банковской рассрочке. Для заключения такого договора не понадобятся посредники или проверка платежеспособности арендатора. При этом, возможность выкупа фиксируется только в качестве права арендатора на получение недвижимости после выплаты, он может как воспользоваться им, так и передумать.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector