Советы юристов
Назад

Передача жилых помещений при банкротстве застройщика

Опубликовано: 20.06.2019
0
1

Банкрот-застройщик: кто по закону может объявить себя таковым в 2019 году

Банкротство застройщика в 2019 году урегулировано с учетом особых прав обманутых дольщиков параграфом 7 гл. IX закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее — закон № 127-ФЗ). Отдельный закон о банкротстве застройщика при долевом строительстве не принимался (такое наименование применяли к закону от 12.07.2011 № 210-ФЗ, которым введен параграф 7 гл. 9), поэтому ориентироваться нужно только на эти нормы.

Обратите внимание! Для норм о банкротстве застройщика характерен особый субъектный состав лиц, к которым они применяются: застройщик с одной стороны и участник (участники) долевого строительства — с другой. Эти понятия используются несколько в ином значении, чем в законе «О долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ).

Прежде чем определить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве, необходимо выяснить, кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ, насколько это понятие отличается от предусмотренного законодательством о долевом строительстве.

Особенности понятия застройщика при банкротстве в сравнении с законодательством о долевом строительстве показаны в таблице.

Закон № 127-ФЗ

Закон № 214-ФЗ

Юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, жилищно-строительный кооператив (ЖСК), индивидуальный предприниматель (ИП)

Хозяйственное общество (некоммерческие организации — в особых случаях)

Привлекающее денежные средства или иное имущество участников строительства

Имеющее не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов (МКД)

Независимо от прав застройщика на земельный участок и объект строительства

Владеющее земельным участком под застройку

В отношении которого предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений (хотя бы одно)

Вывод: как видно из приведенных данных, понятие застройщика по закону № 127-ФЗ трактуется более широко, это связано с необходимостью обеспечения прав граждан.

Широкий подход поддерживает и Верховный суд РФ.

В определении ВС РФ от 20.08.2018 № 305-ЭС18-5428 по делу № А40-180791/2016 отмечено, что, исходя из целей правового регулирования, нормы закона № 127-ФЗ могут толковаться расширительно. В частности, застройщиком может быть признано лицо:

  • являющееся правообладателем объекта строительства, даже если оно не привлекает денежные средства для этого напрямую;
  • являющееся физлицом без статуса ИП, но фактически привлекавшее денежные средства граждан для строительства МКД;
  • независимо от наличия либо отсутствия у него жилых помещений, подлежащих передаче, в натуре.

Вывод: обманутым дольщиком можно считаться и после заключения договора с физлицом о передаче квартиры в строящемся доме.

В законе № 127-ФЗ определено, что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом. Особые последствия для них в ситуации, когда застройщик обанкротился, заключаются в возможности:

  • Приобрести права участника ЖСК, образуемого для завершения строительства (ст. 201.10 закона № 127-ФЗ).
  • Получить оплаченный ранее объект (в порядке признания права собственности или в виде отступного, если МКД введен в эксплуатацию, ст. 201.11 закона № 127-ФЗ).
  • Принять решение о передаче обязательств застройщика-банкрота другому застройщику либо отказаться от этого и получить деньги со счета или от Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд). Это вариант для владельцев счетов эскроу, участников договоров, по которым производились компенсационные отчисления в Фонд (ст. 201.12-1, 201.12-2 закона № 127-ФЗ).
  • Получить деньги (ст. 201.13 закона № 127-ФЗ).

Для начала необходимо определить, являетесь ли вы дольщиком застройщика-банкрота.

В законе № 127-ФЗ есть 2 понятия: участник строительства и участник долевого строительства. Второе включается в первое, но является более узким за счет особенностей, показанных в таблице.

Участник строительства

Участник долевого строительства

Физлицо, юрлицо, публичное образование

Гражданин (т. е. тоже физлицо), Фонд

Имеет денежное требование или требование о передаче жилого/нежилого помещения, машино-места

Имеет денежное требование или требование о передаче жилого/нежилого помещения, машино-места

Основание требования — возмездный договор

Основание требования — договор долевого строительства

Важно! Банкротство застройщика при долевом строительстве имеет такую особенность: не каждый гражданин, заключивший договор долевого строительства, может быть дольщиком по закону № 127-ФЗ.

Требование участника строительства о включении в реестр кредиторов при банкротстве застройщика

При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов (в него дольщик тоже может попасть, об этом см. ниже), так и реестры участников строительства по каждому из строящихся объектов (МКД, далее — реестр). Дольщик может предъявить одно из двух требований:

  1. О передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), указанного в договоре долевого строительства. Необходимо, чтобы на руках был подписанный договор о передаче объекта и данный объект не был введен в эксплуатацию (в составе МКД или другого недвижимого имущества). При этом в реестр вносятся сведения о выплаченной за объект сумме и остатке задолженности.
  2. Возврате уплаченных денег (в т. ч. по недействительному или незаключенному договору), возмещении реального ущерба. В данном случае дольщик, заключивший договор, пользуется предоставленным п. 1 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ правом отказаться от него в одностороннем порядке.

Обратите внимание! Есть отдельная группа требований, которые также рассматриваются в деле о банкротстве застройщика (о признании права собственности, оспаривании сделок и др.). Их перечень и процедура приведены в ст. 201.8 закона № 27-ФЗ.

При определении суммы к выплате учитываются не только затраты дольщика по договору, но и реальный ущерб в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры и оплаченной за нее суммой. Если оплата произведена не полностью, размер ущерба рассчитывается пропорционально внесенной сумме.

Обратите внимание! Объем денежного требования участника строительства, заключившего договор на передачу машино-места или нежилого помещения, устанавливается в соответствии со ст. 4 закона № 127-ФЗ, т. е. строго в объеме задолженности.

Важно! Участники строительства вправе участвовать в собраниях кредиторов с числом голосов, которое соответствует сумме стоимости объекта по договору и реального ущерба.

Какой-либо предустановленной формы требования закон № 127-ФЗ не содержит, но подразумевается, что оно должно быть письменным. Конкурсный управляющий вправе предложить участнику строительства заполнить бланк, приложенный к уведомлению.

Можно составить заявление дольщика конкурсному управляющему в свободной форме, указав:

  • адресата обращения (Ф. И. О. конкурсного управляющего, наименование застройщика-банкрота, адрес);
  • сведения об участнике строительства (Ф. И. О., адрес проживания, адрес электронной почты);
  • наименование документа (требование или заявление);
  • сведения о договоре, произведенных выплатах, принятых судебных актах;
  • заявление об отказе от договора, если предъявляется денежное требование;
  • содержание денежного требования или требования о передаче объекта в натуре;
  • приложения (копии судебного решения/определения, исполнительного листа, договора, платежных документов).

Копии договора о долевом строительстве, квитанций необходимо приложить к требованию. Документ целесообразно отправить заказным письмом с объявленной ценностью с уведомлением о вручении либо передать сотруднику управляющего под подпись на втором экземпляре.

Важно! Дольщик также вправе предъявить требование в размере штрафа, неустойки, компенсации морального вреда, это не является злоупотреблением правом (см. определение ВС РФ от 23.01.2017 № 305-ЭС16-10886 по делу № А40-38734/2015).

Какова судьба этих требований, ведь в параграфе 7 гл. 9 закона № 127-ФЗ они не упомянуты? Наиболее важные моменты по ним сведены в таблицу.

Состав требований дольщика

Штраф, неустойка, компенсация морального вреда

Кто рассматривает требование

Арбитражный суд в рамках дела о банкротстве

В какой реестр включается требование дольщика

Реестр требований кредиторов должника

Какова очередь удовлетворения требования

Четвертая очередь кредиторов

Таким образом, дольщику в деле о банкротстве целесообразно предъявить:

  1. Конкурсному управляющему — требование о передаче помещения либо выплате денежной компенсации затрат на покупку помещения.
  2. В арбитражный суд — заявление о включении в реестр кредиторов с требованием о взыскании штрафа, неустойки, компенсации морального вреда. Требования могут быть основаны на законе № 214-ФЗ, законе РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, Гражданском кодексе РФ.

Обратите внимание! Потребительские требования дольщика в деле о банкротстве застройщика могут быть приняты судом, если объект приобретался для личных нужд. По нежилым помещениям это необходимо доказать — такова судебная практика (см. постановление АС УО от 08.10.2018 по делу № А50-4538/2017).

Некоторые особенности исчисления срока для подачи возражений дольщиком в деле о банкротстве застройщика предусмотрены для случаев, когда участники строительства оспаривают включение в реестр других дольщиков.

Обратите внимание! Возможность оспаривания требований других дольщиков в деле о банкротстве застройщика можно реализовать после ознакомления с реестром. Конкурсный управляющий обязан предоставить реестр для изучения каждому из участников дела о банкротстве, к которым, наряду с конкурсными кредиторами, относятся и участники строительства (ст. 201.2 закона № 127-ФЗ).

После ознакомления с реестром можно заявить возражения в 15-дневный срок.

Важно! Кроме общего срока для предъявления возражений, который отсчитывается от даты ознакомления с реестром, есть второй 15-дневный срок, не зависящий от факта информированности кредитора. Он исчисляется с момента включения в реестр требования, поступившего позже даты закрытия реестра и включенного в него позднее, на основании допускающих это норм закона № 127-ФЗ.

Сама возможность включения в реестр просроченных требований вытекает из обязанности конкурсного управляющего рассмотреть требования дольщика, заявленные в рамках 3 месяцев после получения им уведомления о банкротстве застройщика. Этот срок может истекать после наступления даты закрытия реестра, привязанной к истечению 3-месячного срока с публикации объявления о начале конкурсного производства.

Итак, что делать, если застройщик объявил себя банкротом? При банкротстве застройщика при долевом строительстве дольщику можно и нужно предъявить максимальный объем требований, включая неустойки. Как это сделать, рассказано в статье.

Данный путь более сложный и содержит в себе ряд рисков для дольщика.

Итак, дольщик узнает о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения и решает вступить в реестр кредиторов. Для этого необходимо обратиться в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, и заявлением о включении требования дольщика в реестр требований кредиторов застройщика.

При этом важно определиться, какие именно требования дольщик хочет заявить, поскольку законодательством предусмотрено два вида данных требований: о передаче жилого помещения или денежные требования.

Для того чтобы помочь определиться отметим, что существует один важный момент: заявляя требования о передаче жилых помещений, дольщик может в дальнейшем заменить их на денежные требования, тогда как, изначально подавая заявление на истребование денежных средств, поменять его на требования передачи квартиру уже будет невозможно. Таким образом, мы рекомендуем обращаться с требованием о передаче жилого помещения.

Кроме того, в целях защиты нарушенных прав участников строительства ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр (в случае если судом применен параграф 7 упомянутого закона). Справедливости радо надо отметить, что конкурсные кредиторы не охотно сообщают суду, что должник является застройщиком именно потому, что дольщики имеют некий приоритет при погашении их требований. Однако и этот приоритет в реальности не очень ощутим для дольщиков.

К документам, которые необходимо будет приложить к соответствующему заявлению, относятся документы, которые подтверждают обоснованность требований участника строительства. В первую очередь это документ, подтверждающий наличие требований участника строительства в отношении жилого помещения, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение.

Реестр требований кредиторов по денежным обязательствам также имеет свои особенности. В частности в таком реестре не три очереди, как обычно, а четыре. В третью очередь включаются требования участников строительства физических лиц, имеющих требования в отношении жилых помещений, а в четвертую — требования всех остальных кредиторов, в том числе участников строительства — физических лиц, имеющих требования в отношении нежилых помещений, а также участников строительства, являющихся юридическими лицами.

Передача жилых помещений при банкротстве застройщика

В случае преобразования требований участников строительства в денежные требования погашение таких требований происходит также в преимущественном порядке.

Законом определена очередность погашения денежных требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.

  • В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.
  • Во вторую — расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.
  • В третью — расчеты по денежным требованиям граждан участников строительства.
  • В четвертую — с другими кредиторами.

Таким образом, денежные требования участников строительства имеют определенные преимущества перед конкурсными кредиторами, включенными в четвертую очередь реестра (инвесторы, подрядчики, банки и т.д.), так как их требования погашаются раньше. Более того, погашение требований участников строительства производится из денежных средств, вырученных от реализации объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок.  Иными словами – от реализации всего дома, в том числе и приобретенной дольщиком квартиры.

Что делать, если застройщик обанкротился: особенности процедуры

Особенность банкротства застройщика состоит в его ускоренном порядке: вместо процедуры наблюдения, первого этапа банкротства, сразу вводится конкурсное производство — финальная стадия банкротства (п. 2.7 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ).

Срок

Действие

10 дней с даты утверждения конкурсного управляющего

Директор передает управляющему списки дольщиков

5 дней со дня получения списка дольщиков

Конкурсный управляющий уведомляет дольщиков о начале процедуры банкротства, предлагает предъявить требования

3 месяца со дня получения уведомления (срок может быть восстановлен, если пропущен по уважительной причине)

Дольщик направляет управляющему требование, при более поздней подаче оно не будет рассмотрено

30 рабочих дней с момента предъявления требования

Конкурсный управляющий рассматривает требование, принимает по нему решение:

  • о включении в реестр;
  • отказе во включении в реестр;
  • включении в реестр в неполном объеме.

В пределах срока уведомляет о решении дольщика

Вывод: участник долевого строительства в случае банкротства застройщика при долевом строительстве в 2019 году вправе заявить к нему требование, вытекающее из договора, как после получения уведомления от конкурсного управляющего, так и ранее — в любой момент, когда ему стало известно о банкротстве.

Спорные ситуации при формировании реестра участников строительства

При формировании реестра требований участников строительства (далее — реестр) возможно возникновение спорных ситуаций. Наиболее распространенные:

  • конкурсный управляющий отказывается включить требование в реестр или включает не полностью;
  • в реестр попали ненастоящие дольщики, дольщики-дублеры по одним и тем же квартирам и др.

При возникновении спорных моментов ст. 201.4 закона № 127-ФЗ предусматривает только один порядок разрешения спора — путем обращения в арбитражный суд. После судебного рассмотрения вопроса требование включается в реестр участников строительства на основании судебного акта.

Важно! Дольщик может оспорить решение конкурсного управляющего в арбитражном суде в течение 15 рабочих дней после получения уведомления (п. 8 ст. 201.4 закона № 127-ФЗ).

Процедура рассмотрения возражений (жалоб) арбитражным судом изложена в ст. 60 закона № 127-ФЗ. На нее отводится 1 месяц с момента поступления жалобы. Вынесенный судебный акт может быть обжалован в вышестоящий арбитражный суд.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector