Советы юристов
Назад

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Опубликовано: 30.01.2020
0
0

Куда обратиться за квалифицированным советом

Сотрудники нашей компании обладают колоссальным опытом работы в договорной сфере. Мы оказываем услуги по оформлению договорных обязательств с их дальнейшей регистрацией в контрольно-ревизионных органах, осуществляем правовую экспертизу документов, необходимых для прохождения процедуры регистрации. Кроме того, наши специалисты занимаются подготовкой документации необходимой для проведения технической инвентаризации.

Доверить профессионалам решать вопросы, связанные с надлежащим оформлением документов – значит исключить проволочку в этом процессе, в виде возврата пакета документов на доработку и прочих заминок.

Мы готовы взять на себя всё бремя, связанное с регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды от простой консультации до непосредственной подачи в регистрирующий орган полного пакета документов.

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2019 — образец, о продлении срока, повышении платы, изменение предмета

Договор является официальным документом, который закрепляет достигнутые между сторонами договоренности по вопросам аренды помещения. При возникновении необходимости изменить какие-либо из этих условий стороны заключают дополнительное соглашение.

Оно оформляется в том же порядке, что и сам основной договор. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента его подписания сторонами либо в иные сроки, которые оговорены в данном дополнительном соглашении.

С момента вступления соглашения в силу оно приобретает силу договора.

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Законодательство не ограничивает количество дополнительных соглашений, заключенных в рамках одного договора.

В отличие от договора аренды, заключенного на срок более года, подлежащего государственной регистрации, дополнительное соглашение к такому договору не подлежит регистрации, и стороны не обязаны уведомлять Росреестр об изменении договорных условий, исключением является изменение сроков действия договора аренды.

Совет: если к договору аренды накопилось более пяти дополнительных соглашений по самым разным разделам, имеет смысл перезаключить основной договор с учетом всех изменений, в противном случае велик риск путаницы при использовании договора с большим числом дополнительных соглашений, изменяющих его.

Нормативного регулирования обстоятельства заключения дополнительного соглашения не имеют, поэтому стороны вправе подписать данный документ в любое время, когда, на их взгляд, возникнет соответствующая необходимость. Из практики делового оборота можно выделить наиболее распространенные обстоятельства заключения дополнительного соглашения к договору нежилого помещения:

  • Изменение размера арендной платы, её структуры или порядка её внесения;
  • Изменения в количестве и площади арендуемых помещений, например, по договору аренды использовалось одно офисное помещение, а дополнительное соглашение предусматривает передачу в аренду еще двух офисов;
  • Изменение сроков действия договора аренды, например, досрочное прекращение аренды;
  • Изменение отдельных условий договора аренды, например, предоставление права арендатору на сдачу помещения в субаренду;
  • Дополнение отдельных разделов договора, к примеру, включение в обязанности арендатора производить косметический ремонт помещения с определенной периодичностью.

В отличие от сдачи авто в аренду в такси, которая также сопровождается подписанием арендного договора, аренда недвижимости предусматривает большое число ситуаций, требующих изменения первоначальных договоренностей.

Большой опыт

Любой пример договора аренды квартиры между физическими лицами (а также аренды нежилого помещения) предусматривает оговорку о том, что «любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в виде дополнительного соглашения».

Но даже отсутствие такой оговорки не дает возможность сторонам произвольно изменять условия договора, и они должны зафиксировать достигнутые изменения.

Дополнительное соглашение предусматривает принятие изменений каждой из сторон арендных отношений. Уклонение одной из сторон от подписания делает невозможным вступление изменений в силу.

В таком случае инициатор заключения дополнительного соглашения может требовать расторжения договора аренды, если иное не оговорено в договоре.

Кроме того, заинтересованная сторона имеет право обратиться в суд с иском об обязывании другой стороны заключить дополнительное соглашение.

Важно знать! На нашем сайте открылся каталог франшиз! Перейти в каталог…

Поэтому порядок заключения дополнительного соглашения к договору аренды должен знать каждый собственник бизнеса, точно так же как и владеть информацией о том, как рассчитать отпускные при увольнении сотрудника или где получить кредит без первоначального взноса на подержанный автомобиль.

Иногда порой нужно подкорректировать уже имеющийся договор аренды, а переписывать его тоже не хочется, особенно, если изменения мизерные.

Тут в помощь придется дополнительное соглашение, которое достаточно отметить ссылкой на первичный договор и прописать пункты с изменениями.

Общие моменты

Участниками договора аренды имущества может являться любое гражданское лицо, компания и т.д. все зависит от предмета сделки и его прямого назначения.

Дополнительное соглашение к аренде носит характер его продолжения, потому должен содержать в себе сноски на указания тех изменений, что произошли.

Нужно ли заключать доп. соглашение или нет, попробуем выяснить далее.

Важные понятия

Договор аренды выступает в роли подтверждения о совершении сделки между его участников, в плане передачи имущества или недвижимости во временное пользование другому участнику.

Тот, в свою очередь, соглашаясь с условиями, обязуется исполнять возлагаемые на него обязательства. Зачастую важным является своевременная уплата аренды в той сумме, что была ранее утверждена.

Недопустимо заключать такие сделки расписками или устной договоренностью, поскольку в случае конфликта, разрешить спор будет достаточно сложно.

Подписывается договор теми лицами, которые заключали соглашение аренды – арендатором и арендодателем либо их законными представителями.

Особое внимание нужно обращать на форму дополнительного договора. Поскольку он стает продолжением соглашения, то и форма его должна быть такой же. Соглашение аренды составляется в письменном виде.

При нотариальном заверении соглашения нотариус должен заверить и дополнительное соглашение. Если соглашение регистрируется в государственных органах, то регистрации подлежит и изменение договора.

Поскольку договор аренды недвижимости определяет предмет сделки и его назначение, роль, то в случае внесения корректив в его содержание целесообразно составить соглашение с указанием ссылок на поправки.

Вместо того чтобы переписывать весь документ, достаточно оформить дополнение и прикрепить к основному документу.

В действующем законодательстве, а именно, в ГК РФ детально описывается понятие найма и арендования недвижимости, порядок проведения и оформления.

Формирование доп. соглашения к договору аренды определяется ст.452 ГК РФ. Ст.453 ГК РФ определяет сущность доп. соглашений и их причинность к основным договорам.

Одностороннее изменение условий сделки недопустимо (ст.310 ГК РФ), также как и устная его форма.

В содержании договора аренды должны обязательно прописываться наименования его участников, сумма аренды и сроки оплаты, срок пользования недвижимостью, а также наличие возможности продления сделки и расторжения.

В окончании прописываются реквизиты сторон и контактные данные. В остальном, таковое соглашение имеет единый порядок составления согласно форме государственного образца. 

Дополнительное соглашение N к Договору аренды N от » » г. об изменении порядка, условий и сроков внесения арендной платы г. » » г. , именуем в дальнейшем «Арендодатель», (Ф.И.О.

или наименование) в лице , действующего на основании , с одной стороны, и , именуем в дальнейшем «Арендатор», (Ф.И.О.

N следующего имущества: Стороны (наименование, индивидуализирующие признаки) согласилисьизменитьпорядок,условия и сроки внесения арендной платы на условияхнастоящего Допсоглашения (далее соответственно — «арендная плата» и «имущество»). 1.2.

Порядок, условия и сроки, установленные пунктами , , Договора аренды N , не подлежат применению Сторонами с момента заключения настоящего Допсоглашения. 1.3.

Стороны применяют следующий порядок и сроки внесения арендной платы: — в течение дней с момента заключения настоящего Допсоглашения Арендатор перечисляет на счет, указанный Арендодателем, процентов арендной платы за месяц (квартал, полугодие и т.д.) в качестве гарантийной суммы; — числа каждого (первого, второго и т.д.

) месяца (квартала, полугодия и т.д.) Арендатор перечисляет на счет, указанный Арендодателем, процентов арендной платы вперед (или за истекший период); 1.4.

Важно Стороны применяют следующие условия внесения арендной платы: при условии Арендатор перечисляет (или передает) Арендодателю процентов арендной платы за месяц (квартал, полугодие и т.д.); при условии Арендатор удерживает арендную плату в размере , но не более процентов арендной платы. 2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 2.1.

За нарушение сроков внесения арендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 2.2. Арендатор возмещает Арендодателю все убытки, связанные с нарушением согласованных Сторонами порядка, условий и сроков внесения арендной платы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. 2.2.

  • ссылка на начальный договор;
  • указание прежних сторон договора;
  • указание того, какая сторона в договоре сменилась, и какие документы подтверждают основание смены;
  • согласие с условиями раннее заключенного договора и продолжение его действия в прежнем порядке;
  • дата, подписи сторон.

Регистрация дополнительного соглашения не потребуется, если срок договора еще не истек. Новый собственник приобретает квартиру вместе с обременением. При расторжении основного договора Договор аренды может быть расторгнут:

  • по истечении срока действия;
  • в одностороннем порядке на основании причин, оговоренных в договоре или судебного решения;
  • досрочно по обоюдному согласию сторон.

В последнем случае дополнительное соглашение необходимо, чтобы исключить возможные претензии сторон по поводу одностороннего расторжения договора.

Внимание Соответственно письменным должно быть и соглашение. При нотариальном заверении договора, нотариус должен заверить и дополнение. Если договор регистрировался в госорганах, то регистрации подлежит и изменение договоренности. Назначение документа Предназначением дополнительного соглашения является корректировка отдельных условий договора.

  • пролонгировать действие сделки;
  • изменить стоимость оплаты;
  • досрочно расторгнуть договор.

Доп соглашение к договору аренды об изменении срока аренды

Важные понятия

При отказе или уклонении арендатора подписать соглашение арендодатель вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении арендатора заключить соглашение (постановление от 06.05.2009 по делу № А38-4312/2008). Однако и здесь есть шанс избежать новых размеров арендной платы — если арендодатель забудет зарегистрировать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.

  • письменное уведомление арендатора не менее чем за месяц до установленного срока изменения аренды; отправляется как заказное или передается лично в руки под подпись;
  • составление дополнительного соглашения, в котором обязательно указываются пункты договора, утратившие силу, подробно вносятся изменения;
  • даже, в случае отсутствия в договоре пунктов, предусматривающих изменение арендной платы, в соответствии с законодательством арендодател может в одностороннем порядке ее повысить.

Между сторонами зарегистрирован договор аренды недвижимости. Позднее стороны заключили дополнительное соглашение к нему об увеличении арендной платы, но не зарегистрировали его.

Обязательно ли для сторон будет исполнение условия дополнительного соглашения о повышенной арендной плате, или оно будет обязательно для сторон, подписавших дополнительное соглашение, но не обязательно для третьих лиц (нового арендодателя, если таковой будет){q}

С какого числа арендатор обязан платить повышенную арендную плату — с момента, определенного в соглашении, либо с момента государственной регистрации дополнительного соглашения{q}

При составлении дополнительного соглашения, нужно придерживаться главного правила – форма соглашения не должна отличаться от формы основного договора аренды, т. е. если договор первоначально был составлен в письменном виде, то и соглашение к нему должно иметь письменное оформление.

  • документ составляется по образцу основного бланка и проходит все процедуры, что и основной документ (регистрация и т.д.);
  • доп. документ не требуется, в случае, когда в основной бумаге прописано автоматическое продление на новый период времени (прочие параметры аренды не подлежат изменениям).

Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации, в частности, договору аренды здания, сооружения, заключенному на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Такое соглашение является неотъемлемой частью договора и изменяет содержание и условия порождаемого договором аренды обременения, вследствие чего на него распространяется требование о государственной регистрации (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.

В противном случае, в текст доп. соглашения придется включать положения об изменении практически всех пунктов старого договора – срок аренды, размер арендных платежей, порядок пользования имуществом, условие о выкупе и др., что выглядит не слишком целесообразным.

Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) выделяет обязательства по договору аренды в отдельную главу, регламентируя как общие положения заключения, действия, прекращения или пролонгации, так и специфику отдельных видов объектов аренды и самой аренды.

Договор аренды затрагивает правоотношения по предоставлению конкретного имущества в обмен на денежное вознаграждение (ст. 606 ГК РФ).

Руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), законодатель предусмотрел, что стороны вправе не только заключать договор аренды на любых условиях (не противоречащих действующему законодательству), но и вносить изменения после его подписания.

Внесение изменений в существующий договор является необходимостью в рамках нормальной практической деятельности арендатора и арендодателя. Чаще всего изменение условий происходит под воздействием объективных событий, способных повлиять на правоотношения спустя некоторое время после заключения первоначального соглашения.

Общая норма ГК РФ предусматривает 2 пути изменения договоров — по соглашению сторон или в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ). Конкретизированной нормы относительно того, каков порядок изменения именно договора аренды, ГК РФ не содержит.

Исходя из сути общей части обязательственного права ГК РФ, следует отметить, что изменения в подобный договор вправе вносить только стороны — арендатор и арендодатель — с целью скорректировать содержание взаимных обязательств.

Данный способ является наиболее простым и полностью отражает сущность принципа свободы договора. Очевидно, что такой вариант применяется при условии достижения соглашения на добровольной основе.

Право сторон на изменение условий договора аренды не распространяется на обязательства, исполнение которых производится в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В подобном случае порядок изменения договора требует получения согласия заинтересованного лица.

Изменения, которые стороны планируют внести в договор, оформляются в виде дополнительного соглашения. Форма соглашения о внесении изменений согласно ст. 452 ГК РФ должна быть идентична форме основного документа.

Например, договор аренды недвижимости, вступивший в силу после государственной регистрации (ст.

609 ГК РФ), подразумевает внесение изменений в правоотношения только после государственной регистрации дополнительного соглашения.

Гарантии

Опираясь на положения ст. 434 ГК РФ, стороны вправе выбрать, будут ли они составлять один документ, либо обменяются экземплярами соглашения посредством любого доступного вида коммуникации.

Отдельно следует рассмотреть вариант добровольного изменения условий договора при молчаливом согласии сторон, либо совершении конклюдентных действий.

Например, арендатор продолжает вносить плату за арендованную вещь, а арендодатель принимает ее без возражений. Согласно ст. 621 ГК РФ срок действия такого договора автоматически изменяется на неопределенный.

В случае, если волеизъявление сторон договора не совпадает, и ни один из контрагентов не готов пойти на уступки, законодатель закрепляет право одной из сторон на обращение в суд.  Ключевыми характеристиками оснований для обращения в судебные органы является существенное нарушение одной из сторон утвержденных договором условий аренды.

Ст. 451 ГК РФ вводит дополнительное объективное основание для судебного изменения договора аренды — возникновение сопутствующих обстоятельств. Причина введения подобной нормы обусловливается предположением о том, что договора бы не существовало вовсе, если подобные обстоятельства имели место в момент его заключения.

Корректировка договора на основании существенных изменений — исключительная мера, применимая при условии того, что расторжение договора аренды влечет за собой нарушение общественных интересов либо значительные убытки для сторон, которые можно избежать, изменив спорные условия.

Арендатор и арендодатель не должны предполагать наступления существенных изменений при заключении основного договора, в противном случае при наличии доказательств суд не примет во внимание подобное основание. Кроме того, важно доказать, что подобный ущерб, вызванный сменой обстоятельств, не представляет выгоды для одной из сторон.

Даже при наличии указанных причин для одностороннего изменения договора в судебном порядке, заинтересованная сторона обязана соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и обратиться с предложением добровольного внесения изменений.

Таким образом, вносимые изменения в рамках договора аренды представляют собой систематизированный порядок волеизъявления одной или обеих сторон, а обращение в суд в одностороннем порядке возможно только при наличии установленных обстоятельств.

В случае, когда в процессе действия договора меняется статус помещения, лучше всего перезаключить договор – расторгнуть старый и подписать новый. Например, нежилое помещение переведено в жилой фонд или наоборот. По факту имеет место смена объекта и можно было бы оформить допсоглашение.

26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок меньше года, госрегистрации не подлежит.

На основе этого документа могут быть изменены сроки сделки, порядок ее осуществления, права и обязанности сторон и другие условия. Рассмотрим далее, как заключить доп. соглашение к договору аренды и что это даст.

Дополнительным соглашением признается договор, вносящий определенные изменения в изначально заключенный – в данном случае, арендный контракт.

Стороны могут отразить в дополнительном соглашении:

  • новые положения и условия, которых не было в изначальном контракте;
  • сведения об исключении действующих условий;
  • или об изменении пунктов договора полностью или только в части.

Сдаем отчеты

Таким образом, посредством дополнительного соглашения могут быть изменены практически все существенные условия:

  • замена какой-либо из сторон договора;
  • срок действия сделки;
  • площадь арендуемого помещения (актуально, если была произведена перепланировка);
  • размер арендных платежей;
  • условия внесения оплаты;
  • порядок проведения капитального и текущего ремонта, лицо, ответственное за их проведение;
  • правила досрочного расторжения – можно внести новые или исключить старые пункты;
  • условие о выкупе объекта аренды и др.

Закон не дает определение такому понятию, как дополнительное соглашение, именуя его “Соглашение об изменении договора”.

Какие документы требуются для государственной регистрации

Примерный перечень документов предоставляемых в регистрационные органы при изменении правового субъекта

Для юридических лиц включает в себя:

  • Документ о госрегистрации юридического лица;
  • Учредительный договор;
  • Справку об отсутствии в учредительных документах зарегистрированных дополнений и изменений;
  • Справку о внесения сведений о юр. лице в ЕГРЮЛ;
  • Устав со всеми изменениями и дополнениями;
  • ИНН;
  • Решение полномочного органа управления организацией о назначении на должность руководителя, подписавшего договор.

Для физических лиц состоит из:

  • Удостоверяющего личность документа;
  • ИНН;
  • Документа о госрегистрации в качестве предпринимателя.

https://www.youtube.com/watch{q}v=prenV-dPEPw

При изменении объекта права необходимы подлинники и заверенные копии:

  • Регистрации поэтажного плана;
  • Правоустанавливающих документов;
  • Экспликации;
  • Доверенности с правом заключения договора;
  • Изменений к договору.

У нас Вы можете получить полный список документов, необходимых для оформления тех или иных гражданско-правовых отношений. Сотрудники компании дадут подробную консультацию и окажут квалифицированную поддержку.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector