Советы юристов
Назад

Правовой режим наемных домов

Опубликовано: 27.01.2020
0
4

Особенности управления наемным домом. Наемные дома (Куцина С.)

Большинство людей, которые, хоть и не являются малоимущими, не способны приобрести собственное жилье. Поэтому государство нашло выход, предоставив возможность снимать социальные жилые помещения. В наемных домах могут жить лица с минимальным доходом или просто нуждающиеся в жилье. Правовой режим такого типа домов регулируется несколькими нормативными актами.

По сути, у такого дома один владелец, который предоставляет его для аренды. Существует два вида домов, социальные и коммерческие. И между такими домами есть существенная разница.

https://www.youtube.com/watch{q}v=nbv5zLYKKn8

Социальные жилые помещения предоставляются лицам, которые не способны арендовать его, то есть, признаны малоимущими.

Управление наемным домом осуществляется на основании Письма Минфина № 11903-АП/07. Этот нормативный акт содержит порядок, определяющий все необходимые правила для управления этими домами, предоставление жилых помещений малоимущим гражданам и т. д. Помимо этого, управление наемным домом регулирует Жилищный кодекс.

Порядок предоставления жилых помещений в таких домах подразумевает заключение договора найма. Стандартное соглашение заключается на 1 год, не меньше. Максимальный срок составляет 10 лет.

При этом обязательно устанавливается плата за аренду и коммунальные услуги. Арендовать жилое помещение в наемном доме можно только тем лицам, которые состоят на учете местной администрации как нуждающиеся в жилье.

Предоставление жилья в наемном доме осуществляется на основании пакета документов, который обязан собрать заявитель.

Плата за жилое помещение зависит от решения местных органов власти.

Договор подлежит продлению, если гражданин выполняет все условия проживания, а его статус не изменился. Соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке и через суд. Причиной судебных разбирательств часто становится нарушение жильцом ряда прав, например, отказ оплачивать арендную плату.

Социальные жилые помещения в доме наемного типа по закону должны занимать не менее половины всего количества помещений. Помещения в наемном доме согласно закону могут продаваться или отчуждаться только при условии передачи одному лицу. При этом может произойти продажа всех помещений в таком доме без исключения.

Еще одним условием продажи дома является то, что новый владелец гарантирует использование помещения в тех же целях, что и предыдущий.

Права собственности на дом наемного типа подлежат стандартной государственной регистрации. Этот порядок утвержден российским законодательством.

Наемный дом – это новшество российской власти, призванное на улучшение жилищных условий.

Способ уже давно и успешно используется в ряде стран, что дает надежду на то, что и в России такие дома окажут реальную помощь малоимущим людям. Но это может показать только время.

https://www.youtube.com/watch{q}v=mY1A7zyDJww

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Также вам будут полезны следующие статьи

  • Выселение граждан из специализированных жилых помещений
  • Основания предоставления специализированных жилых помещений
  • Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
  • Предоставление жилья в домах системы социального обслуживания граждан
  • Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
  • Государственная, муниципальная и иная поддержка для создания и эксплуатации наемного дома социального использования
  • Установление и изменение цели использования здания в качестве наемного дома, прекращение использования здания в качестве наемного дома

Сравнительно недавно были приняты и вступили в действие поправки в Жилищный и Гражданский Кодексы, которыми устанавливается новый порядок регулирования некоммерческого найма жилья.

Изменения ввели совершенно новое понятие: «договор найма жилищного фонда социального использования», а также определили основания и порядок предоставления жилых помещений по таким договорам.

Жилье по таким договорам может быть предоставлено не только находящееся в собственности государства или муниципалитета, но и частных жилых фондов, находящихся в собственности предприятий и организаций.

Саратовская областная Дума в декабре прошлого года уже рассмотрела и приняла в первом чтении законопроект о найме жилья социального использования. Претендентами на соцнайм смогут быть жители области, чей доход и доход членов семьи, которые проживают вместе с ним, не превышает максимального размера. Среди претендентов также те, кто не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущими.

Пожалуй, самыми основными вопросами, вокруг которых разворачиваются споры и дискуссии – это критерии, по которым можно будет определить нуждаемость и площадь помещений, которые могут быть переданы в аренду. У людей возникает немало вопросов и по поводу доставшихся еще с советских времен очередей на получение жилья от государства.

На минувшей неделе в облдуме прошел «круглый стол», участники которого попробовали найти ответы на эти и другие вопросы, связанные с законопроектом. Один из авторов документа депутат Леонид Писной пояснил, сейчас что предложено определять дома для социального найма по схеме, при которой более половины площадей будут сдаваться в аренду.

«Бизнесу такая схема представляется востребованной. Но мы хотели бы посоветоваться с общественностью и услышать мнения», – сказал народный избранник. Однако он отметил, что существуют сложные ситуации относительно полномочий органов местного самоуправления по определению нуждаемости по этому закону.

Правовой режим наемных домов

В том числе водитель бывшего сити-менеджера Алексея Прокопенко, находящегося ныне в розыске по подозрению в соучастии в уголовном преступлении о хищении полумиллиарда рублей у “Волжской ТГК”.

Механизм предоставления жилых помещений призван стать временным источником помощи, для таких категорий, как дети-сироты и переселенцы из ветхого и аварийного жилья, пострадавшие от пожара и других ЧП. Однако пока не ясно как будет формироваться размер арендной платы за квадратный метр, кто будет застройщиком и те самые критерии нуждаемости.

В ходе обсуждения стало понятно, что пока вопросов по реализации документа значительно больше, чем ответов. Представитель прокуратуры области Олег Петров высказал мнение, что в закон должен подразумевать, что соцнаниматели в перспективе смогут стать собственниками, приобретая жилье в ипотеку.

«Оплата жилья социального найма меньше, чем оплата ипотечного кредита. Стоит отдавать преимущество молодым семьям и гражданам трудоспособного возраста, которые смогут в перспективе приобретать квартиры, а не доживать в них до старости», – сказал Петров.

Мнение представителя прокуратуры поддержал и Леонид Писной. Депутат предложил ввести возрастной ценз для социальных нанимателей до 40-45 лет.

На этом обсуждение законопроекта в рамках круглого стола закончилось, однако впереди предстоит большая работа над документом.

Правовой режим наемного дома. Наемный дом коммерческого использования. Понятие «наемный дом»

Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения Жилищного комитета о предоставлении жилого помещения по этому договору.

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 5 декабря 2014 г. № 1318.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет. Указанный срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 91.

https://www.youtube.com/watch{q}v=-PcSOOwwkbg

3 Жилищного Кодекса РФ или в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 91.17 Жилищного кодекса РФ.

Важно: передача нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.

Жилые помещения в наемном доме могут быть предоставлены гражданам, состоящим на учете граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Такой учет ведут администрации районов Санкт-Петербурга.

Чтобы встать на учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма  жилых помещений жилищного фонда социального использования, граждане должны отвечать следующим требованиям:

  • проживать в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 5 лет;
  • нуждаться в жилых помещениях (занимать жилое помещение менее учетной нормы, жить в жилом помещении, непригодном для проживания, коммунальной квартире, страдать тяжелыми хроническими заболеваниями или не иметь жилья);
  • иметь доход не менее 2 и не более 5 прожиточных минимумов на каждого члена семьи*;
  • стоимость находящегося в собственности налогооблагаемого имущества (квартиры, дачи, иное недвижимое имущество: земельные участки, транспортные средства) не должна превышать рыночную стоимость жилого помещения площадью 33 м2 для одиноко проживающих граждан и 18 м2 для каждого члена семьи, состоящей из двух и более человек;

* В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2019 № 396 величина прожиточного минимума в Санкт-Петербурге для трудоспособного населения составляет 12 472 руб. 10 коп.

Средняя рыночная стоимость 1 м2 общей площади жилья для Санкт-Петербурга на 3-й квартал 2019 года составляет 76 142 руб.

Расчет стоимости, находящегося в собственности налогооблагаемого имущества, осуществляется администрацией района при принятии на учет.

В федеральном законе номер 217 установлены основные положения процедуры найма жилых помещений.

Что же такое наемный дом, какой порядок и условия его управления{q} Собственно наемным домом считается здание или помещение, которое по праву собственности принадлежит одному лицу, но предоставлено для проживания или коммерческих целей, по праву договора найма другому лицу. Существует два вида наемных домов –дома для социального и для коммерческого использования.

Если мы говорим о наемных домах в социальном использовании то это жилые помещения, использование которых руководствуется исключительно договором о найме жилого помещения состоящего в жилом фонде соц. использования.

Наемный дом коммерческого использования – это дом, который предоставляется и используется только в соответствии с договором о найме жилого помещения.

В наемных зданиях или домах запрещается предоставление комнат, квартир или других жилых помещений во владение гражданам в соответствии с другими видам договоров. Продажа комнат или других помещений такого дома возможна только при условии всех помещений этого дома. Все изменения прав собственности в наемном доме должны пройти государственную регистрацию.

Когда совершаются какие-либо сделки с наемными домами, то их целевое назначение должно быть сохранено, но нередки случаи когда предназначение и способ использования наемного здания может измениться, например дом, который нанимался в целях социального использования может получить права на коммерческое использование (или наоборот), или же дом может выйти из права наемного использования.

  • С помощью решения органа гос. власти, который выступает непосредственно от имени собственника наемного дома;
  • При наличии соответствующего договора об использовании территории для строительства и эксплуатации нанимаемого дома;
  • При наличии решения органа гос. власти о предоставлении поддержки в строительстве наемного дома с целью его социального использования.
  • При наличии решения третьих лиц о поддержке такого дома находящегося в социальном или коммерческом использовании;
  • При наличии договора, который подтверждает предоставление участка земли в целях строительства соответствующего дома;
  • При наличии решения владельца земельного участка (который находится в частной собственности), о строительстве на данном земельном участке дома для социального или коммерческого использования.

Однако существуют случаи, когда какие либо изменения цели наемного дома невозможны. В частности такие изменения невозможны, когда одно из жилых помещений здания предоставлено в наем гражданам, и в ряде других случаев связанных с предоставлением наемным домам господдержки.

https://www.youtube.com/watch{q}v=KiqunKaQFC0

Наемные дома и земляные участки соц. использования должны быть учтены в муниципальном реестре органов местного самоуправления.

Что касается наемного дома для коммерческого использования, то это, прежде всего жилое помещение принадлежащее юридическому или физическому лицу на правах собственности. Такое жилое помещение сдается в наем в результате заключения соответствующего договора найма.

Договор о найме дома коммерческого использования может быть заключен без соблюдения формальной очередности.

Стороной такого соглашения может быть практически любой гражданин, это может быть даже иностранец (при заключении договора найма соц. жилья такое условие невозможно).

Сроки договора о найме жилья для коммерческого использования могут быть четко определены, но существует возможность заключить договор с условием возможности продления срока найма.

Наемный дом

Еще один плюс договора найма дома для коммерческого использования это отсутствие ограничений на предоставляемую жилую площадь.

Управляющим наемного дома является его наймодатель, он действует согласно общим правилам, установленным в ЖК РФ. Именно наймодатель несет ответственность перед собственником за обеспечение и предоставление коммунальных услуг в данном наемном доме. Следовательно, управление наемными домами отличается от способов управления которые применяются в многоквартирных домах.

В результате внесения изменений в Жилищный кодекс РФ у лиц, не являющихся малоимущими, однако, с доходом, не предоставляющим возможности покупки жилья за счет личных сбережений или в кредит, появилась возможность найма жилья в наемных домах.

На такое жилище могут претендовать граждане, находящиеся в очереди на социальный наем и граждане, доход которых превышает минимальный, но не позволяющий рассчитывать на ипотеку.

Наемный дом – это жилой дом, являющийся собственностью одного лица, предназначенный для его сдачи в найм с целью проживания. Основанием для пользования и владения недвижимостью в наемном доме является договор найма жилого помещения. На территории России выделяют два типа наемного жилья: наемные дома социального типа и наемные дома коммерческого типа.

Наемный дом социального типа – это жилье, предоставляемое в наем, муниципального или государственного жилого фонда. Квартира или ее часть в таких домах может предоставляться только гражданам, признанным в определенном порядке нуждающимися в жилье.

• гражданам, не имеющим на правах собственности личной жилой недвижимости;

Правовой режим наемных домов

• гражданам, которые нанимают жилье не по договору найма социального жилья и социального найма;

• нанимателям жилищных объектов по указанным договорам площадь из расчета на члена семьи, в котором меньше предусмотренной нормы;

• собственникам жилых помещений площадь из расчета на члена семьи в котором, меньше установленной нормы;

• гражданам, которые вынуждены жить в домах с нарушением санитарно-технических требований;

• нанимателям по договорам найма социального жилья и социального найма, разделяющих жилую площадь с другими семьями, в одной из которых есть тяжелобольной с хронической формой заболевания, совместное проживание, при котором, невозможно;

• собственниками квартир, которые вынуждены проживать с другими семьями, в которых есть больной, имеющий тяжелое хроническое заболевание, совместное проживание, при котором, невозможно.

Такие условия также распространяются на членов семьи нанимателя и собственника жилых объектов, установленных федеральным законодательством. Согласно с требованиями жилищного законодательства лицам без гражданства и других государств жилое помещение в наемном доме не предоставляется.

• плата за жилье и коммунальные услуги не производилась на протяжении квартала

• нарушение сроков оплаты таких платежей более шести раз за один год

Правовой режим наемного дома. Наемный дом коммерческого использования. Понятие «наемный дом»

Наемный дом коммерческого типа – это жилое помещение, принадлежащее физическому или юридическому лицу на правах собственности. Наем такого жилья происходит путем заключения договора найма жилого помещения. Такой вид соглашения, в отличие от договоров социального найма жилья и найма жилья социального назначения, имеет ряд преимуществ.

Договор найма жилого помещения может быть заключен в любой момент без соблюдения всякого рода очередности. Одной из сторон договора может быть любой гражданин, в том числе и иностранный, то есть отсутствуют условия, предусмотренные для найма социального жилья. Срок договора может быть как четко определенным, так и подлежащим пролонгации.

https://www.youtube.com/watch{q}v=dCPVYDeHb8Y

Права сторон и их обязанности для данного договора не имеют установленной формы. При найме частного жилья наймодателем оговариваются условия временного пользования таким жильем: внесение и виды оплаты, текущий и капитальный ремонт жилого дома, условия использования подсобных помещений и прочее. Также значительным преимуществом такого найма является отсутствие лимитов на предоставляемую жилую площадь. Но наймодатель преследует цель получения выгоды. Следовательно, плата за жилье будет включать не только расходы за пользование.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector