Советы юристов
Назад

Существенные условия договора аренды земельного участка

Опубликовано: 20.06.2019
0
2

Составление договора аренды земельного участка и его образец

В договоре можно определить сторону, несущую риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.

По общему правилу в соответствии с гражданским законодательством риск случайного повреждения или уничтожения объекта арендуемой собственности несет лицо или организация, которая в этот момент пользуется им.

Если стороны не исполняют вовсе или ненадлежащим образом исполняют обязательства по арендному соглашению, они будут нести ответственность в соответствии с законами РФ.

Ответственность, как правило, денежная. Сторона компенсирует другой стороне убытки, понесенные последней при неисполнении обязательств первой.Виды неисполнения или ненадлежащего исполнения:

  • Арендатор не получил земельного участка по передаточному акту либо документы по данной земле;
  • Арендатор получил земельный участок с недостатками, полностью либо отчасти препятствующими пользованию землей;
  • Арендодатель не известил арендатора о наличии прав третьих лиц в отношении арендуемого земельного надела;
  • Арендатор нарушил порядок и сроки внесения платы за аренду;
  • Арендатор использует имущество не по его целевому назначению и условиям договора;
  • Арендатор не вернул арендованный земельный участок с окончанием срока договора либо вернул его несвоевременно.

Каждый собственник земельного участка вправе передать его во временное пользование и владение третьим лицам за плату. При этом сам участок является предметом договора аренды, а следовательно должен быть индивидуализирован как объект недвижимости и не запрещен к обороту.

Аренда участка – одна из наиболее распространенных и эффективных форм пользования землей.

Причин арендовать участок – множество, например: для организации фермерского хозяйства, ведения подсобного или дачного хозяйств, развития сельхозпроизводства (касается использования земель сельхозназначения) .

Но самая востребованная цель и причина аренды участка – строительство объектов недвижимости.

Основным документом для возведения любого строения, будь то жилой дом, гараж, производственный цех или магазин, является право на пользование земельным участком. А затем уже можно начинать оформление остальных разрешительных документов: на начало строительства, регистрацию права на готовый объект.

Любая из целей использования участка должна соотноситься с его категорией и разрешенным использованием.

Так, не допускается строительство жилого дома или торгового здания на землях, предназначенных для сельхозпроизводства, в этом случае придется изменять (в установленном порядке) и категорию и назначение участка земли.

Договор является главным правоустанавливающим документом между арендодателем и арендатором.

Это к тому же наиболее распространенная и выгодная форма организации экономического процесса, строительства объектов, поскольку арендная плата значительно ниже налога на собственность.

Право пользования участком может быть утрачено, если арендатором не выполнены условия договора, либо договор недействителен.

Оформляется договор как единый документ, в письменном виде.

Договор, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в органах Росреестра и вступает в силу с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы составления договора, регистрации влечет его недействительность.

В зависимости от правового статуса земельного участка и субъекта собственника отличается механизм оформления договора.

Для оформления аренды земли, прошедшей кадастровый учет, между собственниками организациями или гражданами требуется согласование всех условий, подписание договора и акта приемки-передачи земли.

Значительно сложнее оформить участки, находящиеся в собственности муниципалитетов или государства. Существенные изменения этого порядка вступили в силу с 1 марта 2015 г.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Договор аренды таких участков заключается на торгах, в форме аукциона, кроме отдельных случаев, установленных Земельным кодексом, как например:

  • заключение договора на основании указа Президента или распоряжения губернатора субъекта федерации;
  • использование территории участка для строительства жилья;
  • создание фермерского хозяйства, сельхозорганизации, для ведения дачного хозяйства,
  • садоводства или огородничества ;
  • строительство жилья эконом класса;
  • строительство жилья и личного подсобного хозяйства граждан;
  • для работ, связанных с использованием недр;
  • для резидента особой экономической зоны либо управляющей компании;
  • если на участке имеются объекты незавершенного строительства.

Сроки аренды, в зависимости от цели использования участка, варьируют от 3 до 49 лет.

Порядок предоставления участка предусматривает:

  1. Подготовку схемы его расположения.
  2. Подачу заявления о предварительном согласовании его предоставления.
  3. Принятие решения о согласовании предоставления участка.
  4. Выполнение кадастровых работ для образования участка.
  5. Осуществление кадастрового учета участка.
  6. Подачу заявления о передаче участка.
  7. Оформление аренды.

Договор аренды, которая длится больше года, нужно регистрировать, в связи с этим земельный участок должен быть описан с указанием индивидуализирующих признаков.

Предметом аренды является сам земельный участок. Его подробное описание — это существенное условие договора, и оно должно содержать точное местоположение участка, площадь, кадастровый номер.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Судебная практика указывает на необходимость внесения в договор кадастрового номера и иных сведений, позволяющих идентифицировать земельный участок. При отсутствии таких данных договор считается несогласованным и незаключенным.

Обычно в документе устанавливается продолжительность аренды, если она не указана, то договор признается заключенным на неопределенный срок.

Когда участок имеет обременения, связанные с правами третьих лиц (сервитут, право залога), собственник обязан поставить в известность об этом арендатора, при этом он не имеет права прекратить или внести изменения в обременения.

Такой договор применяется в случаях, когда владелец земли передает ее в пользование на определенный срок арендатору. Следует отметить, что любая продукция, извлеченная в ходе использования данного участка, будет считаться неоспоримой собственностью нанимателя.

Аренда земельного участка может быть краткосрочной, долгосрочной. Оформляться в аренду могут любые участки, принадлежащие как простым гражданам, так и предприятиям и даже государству.

Это быстро и бесплатно!

Данный документ регулирует взаимоотношения между арендатором и арендодателем.

  1. Подписав договор, стороны автоматически переходят в юридические отношения, касающиеся аренды земельного участка.
  2. За использование земли в своих целях арендатор будет платить оговоренную сумму, с учетом налога.
  3. Нарушение любых пунктов договора со стороны арендатора влечет за собой штрафные санкции в виде пени. Невыполнение их может грозить разбирательством в суде.
  4. Собственник земли имеет право проводить проверку состояния своего участка, изменять размер арендной платы, но только один раз в течение года.
  5. Арендатор имеет право использовать участок, распоряжаться полученным урожаем по своему усмотрению.
  6. Если арендатор улучшает качество земли, осваивает новые территории, собственник должен возместить ему расходы.
  7. Арендатор должен использовать участок по прямому назначению, не допускать ухудшения качества угодий.
  8. Арендатор может сдавать участок в субаренду или отчуждать третьим лицам, но только с разрешения собственника земли.

На основании гражданского законодательства земельный участок может быть передан арендатору и в безвозмездное пользование, то есть плата за пользование землей не предусматривается.

Обычно такие условия предполагают короткий промежуток времени использования, поэтому чаще всего в документе указывается конкретная дата, когда земля должна быть возвращена владельцу.

Помимо этого в договоре должны быть отражены следующие моменты:

  1. размер участка и его точное местонахождение;
  2. категория земли;
  3. кадастровый номер, требуемый для идентификации участка;
  4. вид разрешенного использования.

Договор аренды земельного участка заключается в случае, когда собственник (арендодатель) передает землю в пользование арендатору. При этом продукция, полученная арендатором в ходе использования участка, становится его собственностью. В аренду могут передаваться участки, принадлежащие гражданам, организациям, муниципальным образованиям и государству.

Правила составления договора при передаче земли в аренду регламентируются Земельным и Гражданским кодексами. Отдельно Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года регламентируются отдельные положения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то могут использоваться специально разработанные и утвержденные типовые договоры аренды земельного участка, которые предлагаются арендодателем к подписанию арендатору. Образцы договоров аренды земельных участков сельхозназначенияутверждены нормативно-правовыми актами многих госорганов, например Правительство Московской области утвердило примерный образец в своем Постановлении № 1085/45 от 20 ноября 2006 года.

В тексте договора аренды земельного участка в обязательном порядке следует отразить:

  1. Признаки, характеризующие земельный надел, передаваемый в пользование: местоположение, кадастровый номер, вид разрешенного использования участка, площадь. Также к соглашению должен прилагаться план участка, позволяющий определить его границы.
  2. Величина арендной платы за пользование землей. Расчет этой платы может содержаться как в тексте соглашения, так и в приложении к нему.

Договораренды земельного участка всегда заключается в письменном виде. Кроме того, если прописанный в договоре срок аренды составляет 1 год и более, то договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Месторасположение и размер

Сведения о месте расположения и размерах земельного участка позволяют точно установить земельный надел, подлежащий передаче арендатору.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Отсутствие такой информации в договоре делает его недействительным (незаключенным).

В соглашении об аренде земельного участка следует прописывать:

  • Адрес (месторасположение);
  • Категория земли (земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, земли лесного фонда и прочие);
  • Вид разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
  • Кадастровый номер, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета;
  • Площадь земельного надела.

К договору следует прикладывать схему земельного участка.

Составляем договор аренды земельного участка по типовому образцу

При составлении договора аренды земельного участка особое внимание следует уделить правам и обязанностям сторон, так как именно эти пункты регламентируют действия сторон и при несоблюдении которых договор может быть расторгнут досрочно. В договоре должны быть отражены следующие моменты:

  • наименование документа;
  • дата составления договора;
  • подробная информация о сторонах, заключающих договор (Ф.И.О. участников, почтовый адрес и паспортные данные (для физических лиц), название организации, форма собственности, реквизиты (для юридических лиц);
  • кадастровый номер участка, площадь, адрес, наличие строений, к какой категории земли относится;
  • длительность аренды (по закону не может превышать 50 лет, в большинстве случаев заключается на 1-5 лет);
  • оплата арендных услуг (устанавливается размер, ежемесячный или ежегодный, порядок внесения, отдельно обговаривается компенсация на случай дефолтов, инфляций);
  • по какому назначению будет использоваться земля;
  • условия досрочного расторжения сделки;
  • информация о различных ограничениях и обременениях, если они имеются (участок может быть заложен в банке, арестован за долги и прочее);
  • ответственность сторон.

Договор аренды земельного участкаоформляется при передаче земли другому субъекту во временное владение. При его составлении необходимо учесть определенные правила, о которых будет рассказано в этой статье.

Условия договора аренды земельного участка: объект, срок и другие

Договор аренды земельного участка оформляется на время, устанавливаемое самим соглашением сторон.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Для некоторых видов аренды закон закрепляет максимальные сроки. В случае, если в договоре указывается больший срок, то автоматически считается, что он заключен на время, равное максимальному. К примеру, статья 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2001г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» фиксирует максимальный срок, на который можно арендовать такие земли — 49 лет.

Если в договоре не определяется срок аренды, договор заключается на неопределенное время.

Вместе с окончанием срока договора аренды земли у его арендатора есть преимущественное право заключить новый договор помимо случаев, предусмотренных законодательной базой РФ.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Арендатор, если иное не предусмотрено законодательством, при надлежащем образом исполненных обязательствах по истечении договора имеет преимущественное право при прочих равных с другими лицами перезаключить соглашение на новый срок.

Арендатору следует в письменной форме сообщить арендодателю о своем желании перезаключить договор в срок, указанный в соглашении об аренде. Если такой срок не оговаривается, то в разумный период времени до завершения сроков по договору.

Заключая договор аренды земельного участка на новый срок, стороны могут изменить его условия по общему согласию. Если арендатор продолжит использовать земельный надел после окончания договора при отсутствии какого-либо возражения со стороны арендодателя, договор будет признан вновь заключенным с теми же условиями на неопределенный срок (бессрочный) (статья 610 ГК РФ).

Если договор аренды оформляется на год и более или если одна из сторон является юридическим лицом, то договор в обязательном порядке составляется в письменной форме.

Как устанавливает Гражданский кодекс РФ, существенными условиями являются условия о предмете договора аренды земельного участка, его сущности, а также условия, по которым стороны должны прийти к соглашению.

К существенным условиям договора аренды земельного участка принято относить: местоположение и размер земли, срок договора аренды, арендную плату, целевое назначение, требования к использованию земельного надела, условия его возвращения арендодателю, ограничения в использовании, риски повреждения или уничтожения, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земли и прочие дополнительные условия.

Предмет соглашения

По существующему на данный момент закону требуется дать четкое определение предмету договора.

То есть, договор аренды земельного участка должен содержать в себе подробную информацию, чтобы при возникновении спорных ситуаций можно было с уверенностью идентифицировать конкретный участок.

Данные, которые должны быть отражены в документе:

  1. точный адрес нахождения участка;
  2. размер участка;
  3. его кадастровый номер;
  4. cитуационный план участка;
  5. подробное описание (имеющиеся насаждения, строения, иные подробности).

Другими словами, обязательны любые сведения, позволяющие однозначно опознать соответствующий участок.

Требования к арендуемой земле

К арендатору по договору переходят обязанности по выполнению определенных требований. Это требования относительно комплексного освоения земли в целях жилищного строительства.

Запрещается изменять условия аренды земельного надела и ограничивать права арендатора без его же согласия.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Преждевременно

расторгнуть договор аренды земельного участка

по решению арендодателя разрешается только, если выявляются значительные нарушения арендатором в отношении соблюдения положений договора, при этом подобные нарушения подтверждаются фактами в судебном порядке.

Более подробно о существенных условиях договора аренды земли на видео

Наиболее важным и ценным ресурсом для экономики нашего государства являются его многочисленные земли. Участки земли – это источник продуктов питания и успешной предпринимательской деятельности.

Но чтобы заполучить в пользование земельный надел, необходимо заключить договор аренды, который имеет свои правила составления. В противном случае, он не будет признан юридически верным документом, а сделка по нему будет считаться недействительной. О том, что должно быть в таком договоре, можно узнать, прочитав эту статью.

Существенными называются такие условия договора, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. Следовательно, сделка не совершается.

Можно назвать следующие существенные условия, которые непременно должен содержать договор аренды на землю.

Предмет договора

Предметом любого договора называются правоотношения по поводу аренды земли, где:

  • арендодатель несет обязанность передать арендатору участок земли во владение и пользование на время, но имеет право требовать от него за это плату;
  • арендатор, в свою очередь, вправе получить для своего владения и пользования надел, но обязан систематически уплачивать за право арендовать установленную в договоре плату.

Объект аренды

Это, непосредственно, материальный объект, на который направлены права и обязанности лица, который передает участок и временного владельца.

Таковым является земельный участок, передаваемый в аренду.

В договоре обязательно должны быть прописаны индивидуальные характеристики этого объекта:

  • местонахождение;
  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • данные кадастрового паспорта и т.д.

Срок договора

Как такового срока для договора законами не установлено. Тем не менее, стороны должны его прописать в тексте документа. Они могут обозначить конкретный период, в течение которого арендатор будет пользоваться участком, либо подписать соглашение на неопределенный срок.

Если сделка совершается на 1 год и более, договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Помимо этого, можно предусмотреть автоматическое продление сделки, если ни арендатор, ни арендодатель заранее (например, 1 или 3 месяца) не уведомят другую сторону о намерении прекратить договорные отношения.

Для земель, которые находятся в руках государства или муниципалитета и передаются в аренду, установлены особенные сроки договора, прописанные в статье ЗК РФ.

Предъявляемые к наделу требования не такие строгие, как если бы он передавался по договору купли-продажи. Для сдачи в аренду земли не обязательно, чтобы она была поставлена на кадастровый учет.

Но у этого «послабления» есть некоторые исключения. Так, кадастровый учет обязателен в отношении участков:

  • сельхозназначения;
  • которые находятся в госсобственности или собственности муниципалитета.

Стороны договора

В договоре аренды участка земли принимают участие 2 стороны: арендатор и арендодатель. Арендодатель передает землю в аренду. Кто может быть на его стороне?

  • физическое лицо (гражданин России);
  • юридическое лицо (коммерческие и некоммерческие организации);
  • орган государственной или муниципальной власти.

На стороне арендатора могут выступать те же лица, а также иностранные граждане. Для них закон не ограничивает право арендовать земельные наделы под собственные нужны.

Условия аренды

Договор аренды относится к числу возмездных, то есть у одной стороны (пользователя) есть обязанность уплачивать деньги за арендную земли, а у другой (арендодателя) – право требовать такой уплаты.

А в случае отказа арендатора добровольно вносить арендные платежи, собственник надела может подать иск в суд с требованием возместить весь объем арендной платы и расторгнуть договор.

По общему правилу, размер и сроки арендной платы не являются существенным условием большинства соглашений об аренде. Но применительно к земельному наделу все иначе. Закон требует четко прописать конкретную сумму платежа, а также дату, до которой землепользователь обязуется его уплачивать.

Чтобы арендатору было удобно ориентироваться в сроках погашения платежей, стороны могут составить график и оформить его приложением к договору аренды.

Варианты оплаты:

  • ежемесячно;
  • раз в квартал;
  • за весь срок действия договора (если таковой прописан).

Размер платы стороны устанавливают по договоренности. Изменять ее стороны могут не чаще 1 раза в году. Об этом необходимо составить дополнительное соглашение к договору, а если он заключен на год и более – то также пройти регистрацию в Росреестре. В противном случае вносимые в договор изменения не будут иметь юридической силы.

Если условие об арендной плате за надел в договоре отсутствует, он считается незаключенным. Иными словами, никакой юридической защиты ни арендатор, ни арендодатель иметь не будут.

Дополнительными условиями сделки могут быть:

  • целевое назначение участка;
  • использование земли строго определенным образом;
  • возвращение надела в том же качестве, без каких-либо ухудшений;
  • ограничения во время использования;
  • возмещение арендатором возможного повреждения или уничтожения;
  • ответственность сторон (за неисполнение или ненадлежащее исполнение соглашения) и др.

В качестве описания объекта договора рекомендуется приложить ситуационный план части участка земли (если в аренду передается не вся земля) или кадастровый план с обозначением.

В заключительном разделе договора необходимо прописать полные данные сторон (Ф.И.О., адрес прописки, телефон, паспортные данные – для физлиц и данные об ОГРН, ИНН, КПП, юридическом адресе, банковские реквизиты и контактную информацию – для юрлиц).

Если арендодатель не хочет, чтобы его участок в последующем был передан в субаренду, в договоре необходимо заранее прописать этот запрет.

Надел (или его часть) передается по акту приема-передачи, а возвращается по акту возврата. Оба этих документа являются неотъемлемой частью договора и подписываются сторонами только в том случае, если у них нет никаких нареканий.

Что такое исковая давность? Ответ на этот вопрос содержится в статье 199 ГК РФ: временной период, в течение которого лицо, чье право нарушено (какими-либо действиями или бездействиями нарушителя), может обратиться за судебной защитой. То есть подать иск.

По соглашению об аренде земли возможны такие нарушения:

  • невнесение или несвоевременная уплата арендных платежей;
  • серьезное ухудшение состояния земли, т.е. порча;
  • несоблюдение целевого назначения участка (например, строительство сооружений, не предусмотренных для данного вида и т.п.).

Общий срок – 3 года, так гласит ГК РФ. Он распространяется и на споры по поводу земли. Для отдельных требований могут быть установлены и другие сроки.

Исковая давность начинается с того момента, когда лицо узнало (или должно было узнать) о том, что его право было нарушено. После этого у него есть трехлетний срок для обращения в суд за восстановлением этого права.

Например, арендатор не внес платеж за землю в ту дату, которая прописана в графике погашения арендной платы (под которым имеется подпись самого арендатора). Срок исковой давности начнется именно с этого дня и завершится ровно через 3 года.

Но, если истец докажет уважительность причин, по которым он пропустил срок исковой давности, то суд может продолжить рассмотрение дела.

Возражение ответчика не будет влиять на его дальнейший ход.

Таковы особенности составления договора аренды земельного объекта. Следует ответственно подойти к этому вопросу, учесть все тонкости и детали. Ведь именно они должны быть условиями будущей сделки, если они не противоречат действующему законодательству.

При упущении существенных условий стороны рискуют вовсе вступить в арендные отношения без договора, а такая ситуация может закончиться довольно печально для обоих участников.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 350-66-30, Санкт-Петербург 7 (812) 309-36-67 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Полезная информация

любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) – это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды.

В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору, договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Дополнительные условия договора аренды

документы для договора аренды земли

Дополнительные условия договора – это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон.

Дополнительными условиями договора аренды являются:

  • Цена договора аренды (или так называемая “арендная плата”). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды “График арендных платежей”. Если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).
  • Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ).
  • Условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).
  • Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).
  • В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).
  • Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).
  • При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).
  • Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ).
  • В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ).
  • Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).

Порядок внесения арендных платежей

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным.

Арендная плата является одной из форм оплаты за использование земли.

Величина платы за аренду земли, которая принадлежит государству или муниципалитету, определяется основными принципами формирования платы за аренду, устанавливаемыми российским Правительством.

Если договор аренды государственной или муниципальной земли оформляется по итогам проведенного аукциона за право заключить такое соглашение, то размер ежегодной платы за аренду или размер первого взноса будут определятся по результатам такого аукциона.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Арендная плата может быть как денежной формы, так и натуральной.

Общие условия по арендной плате определяются Гражданским кодексом РФ. В соответствии со статьей 614 ГК арендатор обязан своевременно платить за использование земельного надела.

Порядок, условия, сроки платы за аренду устанавливаются непосредственно договором об аренде земельного участка. Как правило, арендная плата вносится определенными в твердой сумме платежами. Платежи проводятся периодически или же единовременно.

Натуральная форма внесения платежей заключается в установленных долях продукции, плодов или доходов, полученных в ходе применения арендованной земли. Платить можно также предоставлением арендодателю услуг, передачей ему от арендатора определенной вещи в аренду или в собственность, путем возложения на арендатора определенных договором трат для улучшения земли, взятой в аренду.

Арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре аренды комбинирование вышеназванных форм оплаты за аренду земельного участка либо другие способы оплаты.

За пользование земельным участком арендатор должен регулярно перечислять денежные средства собственнику земли на основе специального пункта, предусмотренного договором. Также должен быть определен размер компенсации, штрафных пени в случае несвоевременного платежа, срыва сроков.

Между физическими лицами оплата должна производиться по согласованию сторон, если же владельцем земли является государственный земельный фонд, то данный вопрос должен регулироваться Налоговым кодексом России.

Если заключенное соглашение по решению судебных инстанций посчитают не имеющим юридической силы, недействительным, то в этом случае все денежные средства, полученные владельцем земли до вынесения такого решения, будут считаться собственностью арендодателя и не подлежат возвращению.

Договор, заключенный физическими лицами, по обоюдному согласию сторон может предусматривать оплату за аренду каким-либо товаром или услугой, оказанной собственнику земельного участка. Данное правило не касается государственных и коммунальных земель.

Также следует знать, что аренда земельных участков, принадлежащих государству, должна оплачиваться только деньгами.

Ограничения по использованию земли

Переход права собственности по договору аренды может иметь различные ограничения, содержащие следующие пункты:

  • запрещается продавать участок или же отчуждать третьим лицам;
  • изменять первичное назначение земельного надела, изменять, сносить или совершать еще какие-либо действия в отношении строений, находящихся на его территории;
  • могут быть определенные условия, зафиксированные в документе (построить то или иное здание на участке или же освоить его за определенный промежуток времени);
  • также могут быть прописаны условия соблюдения тех или иных требований природоохранного характера, осуществления работ по охране животных или растений, имеющихся на территории арендуемой земли.

Определенные ограничения могут накладываться в связи с тем, что на земельном участке могут быть размещены различные особые зоны — охранные, санитарные, особого режима использования участка и прочее.

Предоставить земельный участок в аренду может любой собственник без каких-либо ограничений. Для этого стороны должны заключить письменный договор с учетом требований Гражданского и Земельного кодексов РФ. Данный документ не требует нотариального заверения только в том случае, если предметом сделки не является доля в общей долевой собственности.

Совет: если арендатор планирует делать серьезные вложения в земельный участок, то имеет смысл в качестве дополнительного соглашения оформить План освоения земельного участка, где будут прописаны все планируемые работы и затраты на них. Это позволит в случае досрочного расторжения договора потребовать возмещения понесенных расходов.

Условия использования земельного надела и обязанность принимать меры по сохранению качества земли закреплены в обязанностях арендатора.

Так, в обязательства арендатора по договору входит применение земельного надела по назначению, разрешенным способом применения и целью, указанной непосредственно в самом договоре.

Использование должно осуществляться такими способами, которые не наносят вреда окружающей среде, в том числе земле как объекту природы.

Арендатор обязуется не допускать загрязнений, деградации и ухудшения состоянии почв на территории земельного участка.

На земельный участок может быть наложен ряд ограничений (обременений) в правах.

Ограничения (обременения) — определенные законом или уполномоченными органами в законодательном порядке условия, запреты, не позволяющие правообладателю осуществлять свое право собственности на конкретное недвижимое имущество в полном объеме.

Сервитут является правом ограниченного использования чужого объекта недвижимости, к примеру, в целях прохода, прокладки и использования коммуникаций либо для других нужд, которые нельзя обеспечить без сервитута.

Сервитут в качестве вещного права на здание, сооружение и пр. может быть вовсе не связан с использованием земельного участка.

Пункт 1 ст. 209 ГК РФ устанавливает право собственника по собственному усмотрению производить в отношении его имущества любые действия, не противоречащие нормам законодательства и не нарушающие права и охраняемые законом интересы иных лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Существенные условия договора аренды земельного участка

На одном земельном участке по договору может быть установлено не одно обременение и не одна охранная зона.

Обременения и охранные зоны отражаются в плане (на карте) земельного надела, в договоре о сервитуте и в иной документации.

Особые случаи: договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения и аренда дома с участком

Однако судебная практика показывает, что сдавать в аренду и часть участка без формирования из него отдельного участка со своим кадастровым номером вполне возможно, для чего сторонами подписывается договор аренды части земельного участка. Удобно то, что отдельный образец договора аренды части земельного участка можно не искать — достаточно воспользоваться стандартным образцом договора аренды земельного участка и в описании предмета сделки сделать нужные уточнения.

Еще один нюанс, который стоит выделить: если к лицу переходят права на дом, то вместе с ними он получает и права на землю под этим домом. Таким образом, при аренде частного дома составляется, как правило, договор аренды дома с земельным участком. Арендная плата в таком случае взимается и за пользование домом, и за пользование участком.

Участок в аренду

Земельный кодекс РФ закрепляет за арендатором обязанность при аренде земельного участка у государства или местных властей строить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, утвержденным в договоре.

Существенные условия договора аренды земельного участка

При аренде земли у частного лица целевое назначение определяется только с его согласия.

Если арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или условиями договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации.

Целевое назначение устанавливается Земельным кодексом РФ, иными законодательными актами, в том числе местными решениями органов власти субъектов РФ.

Целевое назначение земли определяется ее категорией:

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населенных пунктов;
  • Земли специального назначения;
  • Земли особо охраняемых природных территорий;
  • Земли лесного фонда;
  • Земли водного фонда;
  • Земли запаса.

Основания для расторжения

  1. если составленные пункты договора какой-либо из сторон не исполняются;
  2. если в силу различных внешних обстоятельств пункты договора утратили свою актуальность;
  3. осваивание участка не прямому назначению;
  4. если нанесен достаточный урон почве земли в результате применения вредных химикатов и отказе арендатора исправить ситуацию;
  5. на участке не проводятся никакие работы в течение определенного промежутка времени, предусмотренного договором;
  6. если имеются грубые нарушения санитарных норм, повлекшие изменения почвы и экологии района;
  7. если земельный участок изъят или реквизирован для муниципальных, государственных нужд.

На основании этих пунктов может быть расторгнут договор, но при условии материального возмещения собственнику земли (данный вопрос рассматривается отдельно).

Условия возвращения земельного участка арендодателю

Договор аренды земельного надела разрешается расторгнуть по общим основаниям в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Среди оснований возвращения земли арендодателю выделяются следующие:

  • Истечение срока действия договора аренды, если его не продлили на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ);
  • Отказ от договора аренды любой стороной, если договор заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ);
  • Досрочное расторжение соглашения об аренде в судебном порядке по требованию одной из сторон (статья 619, 620 ГК РФ).

По истечении срока договора арендатор должен возвратить арендодателю земельный надел в том состоянии, в котором он его получал. При возврате учитывается естественный износ или амортизация земельного надела.

Если арендатор не вернул в срок земельный участок либо вернул его несвоевременно, у арендодателя появляется право истребовать арендной платы за весь просроченный период.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Если потребованная арендная плата за просрочку не покрывает понесенных арендодателем убытков, он имеет право на дополнительную компенсацию.

Госрегистрация договора

Заключенный договор подлежит регистрации в Государственном реестре. Это можно считать окончательным шагом оформления договора. Ниже приведен краткий пошаговый план по выполнению этой процедуры.

Для регистрации потребуется пройти следующие шаги:

  1. Подготовить пакет документов для предоставления в Росреестр. Обязательный минимум: заявление, паспорт, собственно договор аренды.
  2. Оплатить пошлину. Ее сумма варьируется от 200 руб. до 15 тысяч и зависит от назначения земель: сельскохозяйственные и прочие, и от статуса того, кто заключает договор: юридическое или физическое лицо.
  3. Подать документы любым удобным способом: на сайте Росреестра, или по телефону.
  4. Получить договор аренды с печатью, подтверждающей успешное окончание процедуры.

Дополнительные условия

Полезная информация

Случайные условия – условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон.

Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе.

Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Помимо необходимых условий в договоре аренды земельного участка, как правило, прописываются и некоторые дополнительные:

  1. Срок, на который земля переходит к арендатору. Если стороны не согласовали такой срок, то договор признается заключенным на неопределенный срок. В такой ситуации и арендатор, и арендодатель могут прекратить действие договора, если предварительно за 3 месяца уведомят об этом другую сторону. В некоторых случаях законом установлен максимальный срок аренды. Так, договор об аренде сельскохозяйственных земель может быть оформлен не более чем на 49 лет.
  2. Порядок внесения платы за пользование землей.
  3. Права и обязанности сторон (например, обязанность арендатора осуществлять мероприятия по улучшению качества почвы).
  4. Основания для досрочного прекращения аренды.
  5. Ответственность за нарушение договора.
  6. Порядок рассмотрения споров и разногласий.

Если арендатор надлежаще выполнял свои обязанности, то по завершении срока договора аренды земельного участка он имеет преимущественное право на получение земельного надела в пользование на новый срок. Однако в договоре аренды земельного участка может быть и прямо прописано, что это право у арендатора отсутствует.

В случае когда после завершения срока действия договора арендатор по-прежнему пользуется землей и собственник не возражает против этого, соглашение считается продленным на неопределенный срок.

В дополнительные условия к договору об аренде земельного участка относят:

  • Заключение соглашения на конкретный срок и его вступление в силу с момента государственной регистрации в соответствии с законодательством. Также пункт о том, что расходы по государственной регистрации согласуются сторонами в договоре. При заключении договора на срок менее 1 года или на неопределенное время, государственная регистрация не требуется.
  • Любые изменения и дополнения договора об аренде земельного надела являются действующими с условием их оформления в письменной форме, наличием подписей сторонами и регистрацией в надлежащем по закону порядке.
  • Указание о том, что договор составлен в 3-х экземплярах: 1-ый хранится у регистрирующего органа (прописывается его наименование), еще по одному у арендодателя и арендатора с одинаковой юридической силой каждого.
  • Пункт, закрепляющий, что все остальные условия, не предусмотренные договором, стороны оговаривают при руководстве действующей нормативно-правовой базой России.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector