Советы юристов
Назад

Как происходит обмен квартирами между городами

Опубликовано: 30.01.2020
0
1

Особенности междугороднего обмена

В советские времена обмен квартирами был фактически единственным способом, при помощи которого владелец «хрущевки» мог сменить свое место жительства и приобрести жилье в другом регионе СССР.

Сейчас, когда в Российской Федерации, как и во всем мире, существует хорошо работающий легальный рынок недвижимости, необходимость обмена квартир между городами отошла на второй план.

https://www.youtube.com/watch{q}v=78jKiDD8ZBs

Тем не менее, многие граждане России до сих пор используют вариант размена своих квартир, как альтернативный способ приобретения жилья в желаемом регионе страны.

Такой спрос на сделки по обмену обусловлен следующими стимулирующими факторами:

  • желание владельцев недвижимости минимизировать свои риски при сделках продажи своего личного жилья и покупке его в другом месте;
  • отсутствие у владельца второго жилья, где бы он мог временно жить, пока осуществляется сделка продажи его квартиры, поиск приемлемых вариантов и покупки недвижимости в другом городе
  • желание сократить издержки на комиссии и услуги риэлторов, которые могут составлять значительные суммы.
  • сделки по недвижимости в виде равнозначного обмена позволяют легально обойти налоги. В противном случае при продаже квартиры с целью потом купить другую, не позднее 5 летнего, определенного законом срока, придется заплатить налог — НДФЛ размером 13%. Это тоже является немалой суммой, даже при продаже обычной «панельной двушки».
  • участие в сделке по обмену только двух сторон при взаимном их согласии, позволяет сохранить такой оборот активов, не привлекая лишнего внимания посредников и других, причастных к сделке, лиц. Это в определенной мере является гарантией безопасности, хотя бы потому, что исключается прямой оборот денег, как в наличной, так и в безналичной форме.

Кроме этого, к особенностям сделок в практике междугороднего обмена являются и такие моменты, как:

  • если у обменивающихся сторон нет специалиста, хорошо разбирающегося в рынке недвижимости, то владельцам квартир придется самостоятельно изучить все тонкости вопроса, включая и юридическое сопровождение сделки
  • сделки по обмену, как показывает практика, совершаются значительно быстрее, чем стандартный путь продажи существующей квартиры, потом долгий поиск нужного объекта. За это время могут произойти всякие события, могущие отрицательно сказаться на покупательной способности имеющегося капитала. Может девальвироваться рубль, могут вырасти в цене квартиры.

В общем виде все сделки по обмену недвижимости регулируются рядом законодательных актов. В частности это:

  1. Гражданский Кодекс РФ. В его ст. 576 оговорены все вопросы заключения договора между гражданами при совершении сделки.
  2. Жилищный Кодекс РФ. В его статьях с 72 по 75 освещены вопросы размена жилья, находящегося у владельца на основании договора социального найма.

Также есть ряд правовых актов, регламентирующих процесс регистрации сделок с недвижимостью, уплату налогов и сборов при совершении операций с недвижимостью, таких как Налоговый Кодекс РФ.

Понятие

Обмен жилыми помещениями что это такое{q} Существует ли обмен квартир в настоящее время{q} Данная сделка представляет собой предоставление одной стороной – собственником одного объекта жилой недвижимости указанного объекта другой стороне в замен на аналогичный объект.

Возможен размен долями недвижимости по желанию собственников и с согласия владельцев остальных долей.

Однако квартиру можно поменять и на другое имущество. Например, возможен обмен жилья на автомобиль. Вариантов сделки может быть бесконечно много, от чего и будет зависеть порядок ее осуществления.

Есть ли разница в понятиях обмен и мена жилыми помещениями{q} С точки зрения самого процесса эти понятия аналогичны. Однако есть и некоторые различия.

Понятие «мена» больше применимо для действия, совершаемого в отношении приватизированных объектов.

Обмен же обычно совершается муниципальным жильем.

Учитывая особенности отдельных процедур, вводятся и отдельные понятия для таких процессов.

Жилье, не подлежащее мене

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Как происходит обмен квартирами между городами

Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты. Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом.

Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади. Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.

Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе. Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.

Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.2013  такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя. Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:

  1. Обмен приватизированного жильяНаличие паспортов обеих сторон договора.
  2. Документ, который подтверждает родственную связь.
  3. Свидетельство о праве собственности на жилье.
  4. Соглашение в письменном виде на дарение жилья всех приватизированных жильцов.
  5. Справка из кадастровых органов.
  6. Техпаспорт жилого помещения.
  7. Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.

Договор обмена должен быть:

  • Составлен в письменной форме.
  • Нотариально заверенным.
  • В договоре должны быть указаны характеристики обеих жилых площадей.
  • Необходимо отметить дальнейшую судьбу зарегистрированных жителей квартир.
  • Предоставлен в трех экземплярах.
  • Справки (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).

Следует сразу оговориться, что обменом называют любую операцию с недвижимость, в результате которой вместо имеющегося жилья, его владелец приобретает новое. Для удачной сделки важно отчетливо понимать, какой именно результат необходимо получить в итоге. Размен приватизированного жилья может быть выполнен одним из двух способов:

  • Прямой обмен. Используется тогда, когда владелец квартиры не хочет вкладывать в сделку какие-либо средства, необходимо только сменить город и все. Оплатить придется услуги риелтора и перерегистрацию прав собственности. Сложность заключается в поиске идентичного жилья, владельцы которого захотят провести сделку. Обе стороны должны хорошо представлять себе новую квартиру и соглашаться ее получить.
  • Альтернативный обмен. Провести его можно через куплю-продажу, когда обменом фактически является конечный результат, но стороны оформляют договора купли-продажи. Обычно в этом случае юристы используют термин «мена». Этот способ используется намного чаще, поскольку больше шансов получить именно то, что нужно, в короткий срок. Схема имеет несколько этапов, инициатором которых становится покупатель с деньгами на руках, а завершает цепочку продавец, расстающийся с недвижимостью и получающий за нее деньги.

Когда переезд происходит из одной стороны в другую, из одного региона в другой, лучше привлекать юриста к сделке, так как слишком велики риски.

Закон не нормирует особые обстоятельства обмена недвижимостью между гражданами, состоящими друг с другом в родственных отношениях. Термин «родственный обмен» — употребляют риелторы, но не юристы. Никакие льготы участники такой сделки не получают, она проводится стандартным способом.

Обеим сторонам для обмена квартирами потребуются:

  1. Выписки из ЕГРП, подтверждающие права собственности сторон на жилье.
  2. Письменные и нотариально заверенные согласия супругов на сделку.
  3. Справки из своих управляющих компаний об отсутствии задолженности по квартплате.
  4. Лицевые счета по каждой квартире, где будут сведения обо всех вписанных и выписанных жильцах.

Ни та, ни другая сторона не освобождается от уплаты налогов. Согласно ст. 567 ГК РФ, обмен недвижимости идентичен сделке купли-продажи. Разница заключается только в том, что при обмене каждая из сторон-участниц одновременно выступает и продавцом, и покупателем.

По ст. 217 НК РФ, налогом не облагаются сделки с объектами недвижимости, которые находится в собственности сроком менее 5 лет (с 2016 г., а ранее – менее 3 лет). Не нужно платить налог и тому, кто продает свою квартиру, цена которой меньше 1 млн. руб. При необходимости оплатить налог на прибыль, налоговая ставка составляет 13%.

Если родственники хотят совершить обмен и при этом не платить налоги, то стоит прибегнуть к дарению. По ст. 217 от налогов при оформлении сделки дарения освобождаются близкие родственники (братья и сестры, родители и дети, бабушки и дедушки). Регистрируется в таких случаях переход права собственности, а сама дарственная не регистрируется.

Правильно оформленные документы могут оказать существенное влияние на скорость проведения обмена. Отсутствие каких-либо бумаг или выявление в них ошибок может затянуть процесс на месяцы и даже больше. Именно поэтому еще до того, как приступать к поиску нового жилья, стоит просмотреть имеющиеся бумаги и убедиться в беспрепятственном получении недостающих.

Для оформления обмена, как и в случае с оформлением купли-продажи, сторонам потребуются следующая документация:

  1. Выписки из ЕГРП о праве собственности на квартиры.
  2. Документ, на основании которого, приобретено право собственности: завещание, купчая, дарственная и т.д.
  3. Кадастровые паспорта на каждую квартиру.
  4. Справка форма №9 о зарегистрированных в каждой квартире жильцах.
  5. Справки-выписки из лицевого счета и из домовой книги.
  6. Свидетельства о заключении брака.
  7. Нотариально заверенные согласия супругов на сделку.
  8. Если в сделке участвует несовершеннолетний, прилагается разрешение органов опеки и попечительства.

Как происходит обмен квартирами между городами

Нельзя сказать, что родственный обмен всегда происходит без привлечения денежных средств. Чаще всего квартиры неравноценны, поэтому стороны могут использовать финансовые взаиморасчеты. Доплату оформляют обычно распиской, которую нужно хранить вместе с остальными документами на квартиру. В будущем она станет доказательством взаиморасчетов при любых спорах.

Таким образом, обмен с юридической точки зрения ничем не отличается от стандартной сделки купли-продажи, но стороны могут облегчить свое финансовое бремя, если воспользуются формой дарственной и смогут избежать уплаты налогов.

Само по себе приобретение ипотечного жилья не становится препятствием для совершения сделок по обмену. Ведь покупая квартиру в одном городе, позднее заемщику может понадобиться переехать в другой населенный пункт. Поскольку до полного погашения ипотечной ссуды жилье остается в залоге у банка, совершить какие-либо сделки без его участия не выйдет. Банк несет риск потерять свои деньги, поэтому примет в обмене самое непосредственное участие.

Обычно заключают два договора. Первый оформляется при покупке квартиры в ипотеку, а второй на продажу имеющегося жилья. Покупатель ипотечного жилья может продолжать гасить остаток долга, выплатив разницу продавцу, или же сразу полностью выплатить банку остаток задолженности, чтобы снять обременение с квартиры.

Договора соцнайма и в наши дни остаются распространенным явлением. Приватизация является хлопотным и затратным мероприятием, на которое у граждан нет свободных средств, времени, а зачастую и желания. Закон не запрещает менять муниципальное жилье. Если наниматель одной муниципальной квартиры договаривается с нанимателем похожей квартиры в другом городе о сделке, то никаких препятствий для ее осуществления нет.

Сложность заключается только в достаточно трудоемком оформлении сделки. Собрать потребуется очень внушительный пакет документов, который будет подан в муниципалитет. Обычно на сбор бумаг уходит не один месяц. Выгоду получить при таких обстоятельствах достаточно проблематично.

Если же происходит сделка обмена муниципального жилья на приватизированное, то в выигрыше только та сторона, которая получает по итогам приватизированную квартиру. Новый наниматель муниципального жилья будет вынужден в дальнейшем вложить деньги в приватизацию, чтобы получить возможность завещать его, продать, подарить и т.д.

Feverpitch/Depositphotos

С точки зрения практики выполнения размена квартир между городами существует множество вариантов. Однако все их можно свести к двум базовым схемам проведения таких сделок с недвижимостью.

Первый вариант – это прямой обмен. Этот тип сделки сопровождается прямым (без посредников) взаимодействием двух участников сделки. При достижении договоренности по обмену ими составляется и подписывается договор обмена, который потом заверяется нотариально.

Законность действий

Можно ли обменять квартиру на квартиру{q} Разрешен ли обмен квартир{q} Законом не запрещен обмен недвижимости по России. При его осуществлении одно жилое помещение может быть обменено на другое.

Более того, существует принудительный размен муниципальной недвижимости, предоставляемой по договору социального найма.

  • оценка жилплощади, инфраструктуры домов и жилых массивов, в которых находятся квартиры;
  • консультация с юристами;
  • сбор и подготовка документов;
  • отсев, юридическая проверка и просмотр потенциальных вариантов;
  • заключение сделки, расчет;
  • фиксация договора в Росреестре.

Причины

Частой причиной такой сделки становится несогласие собственника с жилищными условиями, которым соответствует его жилое помещение. Кто- то желает расширить жизненное пространство. С этой точки зрения возможен размен квартиры на частный дом.

Кому-то необходимо уменьшить жилую площадь с целью экономии средств, затрачиваемых на оплату коммунальных услуг.

Одной из причин такого решения выступает переезд в другую местность или город. Иногда уместен размен жилья во время путешествия.

Пошаговый план обмена

Как происходит обмен квартирами между городами

Вся схема обмена квартирами не представляет собой сложности чисто в техническом плане, так как все юридические значимые процессы давно имеют стандартный вид и отработаны государственными учреждениями.

Общий алгоритм выглядит следующим образом:

  1. Подбор и осмотр жилья для обмена. Первоначальный выбор подходящего варианта размена осуществляется с помощью многочисленных риэлторских интернет ресурсов, площадок объявлений и т.п. Как только вариант найден, то устанавливается контакт с владельцем, производится взаимные первичные осмотры объектов недвижимости, устанавливаются предварительные договоренности. При желании, стороны могут привлечь для оценки независимого оценщика. При этом сразу следует оговорить — кто будет оплачивать данную услугу.
  1. После того, как есть уверенность, что договор по сделке обмена будет соблюден, начинается процесс подготовки документов на квартиру. Собираются все справки из БТИ, выписка из домовой книги, готовятся квитанции за ЖКУ (за последние три месяца, как минимум). Также готовится документ на право собственности, паспорт владельца. Параллельно осуществляется выписка из квартиры, как самого владельца, так и всех его домочадцев.
  2. Как только у обеих сторон процесса размена недвижимостью документы будут готовы, они выходят на сделку. Т.е. подписывается у нотариуса «Договор обмена жилья». Уплачивается нотариальная пошлина (тут тоже следует заранее обговорить вопрос — кто будет нести все эти расходы). Договор составляется в 3 экземплярах — для каждой из сторон и один остается у нотариуса.
  3. После того, как договор обмена подписан и зарегистрирован у нотариуса, он подается в органы регистрации — Росреестр по месту уже нового жительства каждого из владельцев. Срок регистрации при наличии всех документов составляет не более 21 дня.
  4. После того как договора обмена будут зарегистрированы в Росреестре, этим госучреждением выдается «Свидетельство о регистрации права собственности» на имя каждого из новых владельцев квартир, по их новым местам жительства..
  5. Получив документы на обменянные квартиры, новые собственники подают документы на прописку или регистрацию по месту жительства.

Возможные риски при совершении сделки

Обмен жилыми помещениями, находящимися в разных городах, собственники могут осуществить, заключив между собой договор мены. При этом форма договора должна быть нотариальная, если одно из жилых помещений находится в долевой собственности или в числе его собственников есть несовершеннолетний.

После заключения договора мены необходимо зарегистрировать переход прав собственности на обмениваемые жилые помещения. Если договор мены был заключен в нотариальной форме, то участники сделки сначала подают документы в Управление Росреестра в одном из городов, где находится любое из участвующих в мене жилых помещений, а после регистрации перехода права участник сделки, приобретающий права на квартиру, находящуюся в другом городе, отправляется туда на регистрацию своего права собственности, причем уже без других участников сделки.

Если же договор мены был заключен в простой письменной форме (без нотариуса), то необходимо присутствие всех участников сделки при сдаче документов на регистрацию в Управления Росреестра двух городов. Также в настоящее время появилась возможность обращаться в Росреестр через портал Госуслуг за регистрацией прав по экстерриториальному принципу, то есть безотносительно к месту расположения объекта недвижимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как происходит обмен квартирами между городами

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

В чем преимущества альтернативной сделки{q}

Можно взять ипотеку в одном регионе, если прописан в другом{q}

Риски, которые сопровождают процесс сделки по междугороднему обмену, в основном типичны для всех сделок с недвижимостью. Но есть два риска, которые проявляются чаще всего при сделках размена.

Это, прежде всего:

  • первый риск — одна из сторон сделки отказывается от взятых на себя обязательств. Этот риск не столько страшен, когда реализуется схема прямого размена. Более серьезные последствия будут для тех, кто осуществляет обмен через продажу. Отказ одной из сторон произвести обмен тому, кто уже продал свою квартиру, может привести к существенным материальным потерям для последнего.
  • второй риск — это отказ в прописке после сделки обмена. Такой риск чаще всего встречается в таких городах, как Москва и Санкт — Петербург, в режимных или закрытых городах (например, города со статусом ЗАТО). Новым владельцам приходится доказывать свое право на прописку в своей квартире только через суд.

Основной риск при размене квартиры – мошенничество. Нередко сделки обмена квартир не совершаются потому, что одна из сторон осуществляет мошеннические действия. Именно поэтому необходимо составлять договор обмена жилыми помещениями.

Если есть условие доплаты, то лучше указывать ее размер и правила перечисления в данном соглашении. Кроме того, сегодня есть возможность вложения материнского капитала. Этот факт обязательно указать в тексте договора.

Есть риск получить в процессе мены квартиру с прописанными лицами, которых невозможно выписать. Это грозит длительными судебными разбирательствами. Кроме того, получение жилья с обременением сулит большие неприятности.

Иногородний обмен недвижимости в России

Оценка недвижимости уместна только в том случае, когда производится обмен между явно неравноценными объектами. Для целей выполнения этой процедуры пользуются услугами специальных оценочных компаний, имеющих соответствующую лицензию. Расходы по оценке, как правило, оплачивает та сторона, которая является инициатором и в ней заинтересована.

Мена возможна. Она заключается в форме сделки и регистрируется в Росреестрах регионов. Существуют также и межрегиональные Росреестры, которые активно работают в том числе и на территории Москвы, благодаря чему Вы можете сдать документы на регистрацию по любому субъекту РФ.

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России{q}

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную{q}

На что обращать внимание{q}

Главное, на что обращать внимание при составлении соглашения – набор документов и их соответствие нормам. Если какой-то из них отсутствует или не предоставляется стороной – это повод задуматься о прозрачности сделки.

Целесообразно запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии залога и другого обременения.

Важно обратить внимание на состояние и расположение самого жилья.

Оно не должно быть значительно хуже, чем у обмениваемого.

Если есть доплата, то обязательно составить расписку о получении денег, чтобы этот факт имел документальное подтверждение.

Как избежать проблем{q}

Как поменять квартиру правильно{q} Чтобы избежать проблем и неожиданностей, стоит заранее тщательно изучить предлагаемый вариант.

Кроме того, можно заранее ознакомиться с правилами составления договора и вопросами налогообложения. Это необходимо, чтобы потом не было неожиданностей и сюрпризов.

Можно прибегнуть к помощи специалиста – профессионального юриста, чтобы избежать проблем с оформлением.

Главное не забыть, что право необходимо зарегистрировать в

Росреестре

после подписания соглашения.

Таким образом, мена уместна тогда, когда собственники хотят получить аналогичное жилье в собственность, передав второй стороне свое. Она может быть разных видов, но всегда должны соблюдаться правила и требования закона.

Нужен ли посредник

Вопрос о том — привлекать ли риэлтора как посредника по сделкам размена недвижимости, решается в каждом конкретном случае обеими сторонами сделки.

В любом случае, риэлтор, как посредник :

  • является профессионалом и знает локальный рынок недвижимости
  • у него есть возможность проверить любой объект жилой недвижимости на предмет юридической чистоты.
  • в некотором смысле является гарантом безопасности сделки при проведении расчетов, подготовки и подписи документов

https://www.youtube.com/watch{q}v=S6LjjOcrK-c

Единственный недостаток, с которым связано привлечение риэлтора — это стоимость услуг. Она может составлять до 5% от общей суммы сделки, как по продаже, так и по обмену недвижимости.

Рынок обмена жилья все больше приобретает популярность во всем мире. Причем фактор стоимости нередко стоит на последнем месте. Люди готовы менять свои престижные и дорогие квартиры на уютные домики в тихих местах, и неравноценность такого обмена уже малого кого пугает или озадачивает.

Заметили ошибку{q} Выделите ее и нажмите Ctrl Enter, чтобы сообщить нам.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector