Советы юристов
Назад

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры

Опубликовано: 16.06.2019
0
6

Неустойка за нарушение сроков устранения недостатков

При оформлении своего участия в строительстве жилья граждане подписывают с застройщиком специальный договор долевого участия. Это важный документ, определяющий все условия сотрудничества. В ДДУ обязательно указывается дата, когда дом должен быть сдан. Без этого пункта договор не будет зарегистрирован в Росреестре.

В договорах всех участников строительства одного и того же дома указывается одна дата.

В эксплуатацию новостройка сдается раньше, когда — решает застройщик. При этом создается специальная комиссия, проверяющая качество, надежность работ, функционирование всех коммунальных систем, противопожарную безопасность дома, другие моменты. И только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и сможет обеспечивать необходимые жилищные условия, застройщик передает квартиры собственникам.

Срок по сдаче в эксплуатацию также указывается в договоре. Но застройщик может самостоятельно изменить его — провести приемную комиссию раньше или позже на объект. Главное, чтобы эксплуатационные характеристики новостройки были проверены группой ответственных специалистов до того, как участники долевого строительства получат свое жилье и будут переезжать в него.

При несоблюдении сроков устранения дефектов строительства применяется формула, приведенная в 23 статье ЗОЗПП, согласно которому за один просроченный день застройщик должен заплатить 1% от всей стоимости договора.

Если в период действия гарантийного срока на объект строительства инвестор обнаружил строительный брак и направил застройщику претензию с указанием определенного срока исправления дефектов, то неустойка по защите прав потребителей начинает отсчитываться со следующего дня после наступления этого срока.

Предположим, квартира стоит 5 000 000 рублей, просрочка составляет 15 дней.

Неустойка = (1% от цены ДДУ) × кол-во дней = 50 000 × 15 = 750 000 руб.

Какой суд занимается взысканием неустойки

Законная неустойка положена дольщикам при наступлении следующих обстоятельств:

  1. При нарушении сроков строительства объекта.
  2. При передаче жилья несоответствующего качества.
  3. Не устранении в срок выявленных недостатков строительства.
  4. При расторжении ДДУ участником в одностороннем или судебном порядке по основаниям, изложенным в ст. 9 214 ФЗ.

Такими вопросами, как неустойка при задержке передачи жилья в долевом строительстве занимаются суды общей юрисдикции. Выбор конкретного учреждения — за заявителем. Он может обратиться в суд по месту своего жительства, по месту юридического адреса застройщика или строительной компании.

Главное, выдержать все условия ДДУ, грамотно составить исковое заявление и приложить нужные документы. Отстоять права поможет и «Закон о защите прав потребителей», другие нормы законодательства, о которых расскажет юрист, если обратиться за консультацией.

Наш сайт «ukaz.wiki» является некоммерческим проектом и существует только благодаря энтузиазму автора.
К сожалению, финансовая ситуация в стране и значительно «подросший» доллар, вынуждает обратиться за помощью.
Любая помощь проекту — это добрый шаг с вашей стороны, вы становитесь хотя бы немного, но соавтором проекта и непосредственным образом влияете на его дальнейшее развитие.

Расчет пени при расторжении договора

Законом разрешается несколько вариантов указания срока сдачи квартир:

  • Возможно указание квартала, в течение которого должна состояться передача. Просрочка наступает с первого дня следующего, после указанного, квартала. Когда указывается, например, 1-ый квартал, то просрочка начинается с 1-го апреля.
  • В договоре долевого участия может быть указано и конкретное число. Например, 1.01.2019. В таком случае просрочка отсчитывается с 2.01.2019.
  • Некоторые застройщики привязывают дату сдачи объекта к введению его в эксплуатацию. В договоре этом может формулироваться, например, так «сдача в эксплуатацию в 1-ом квартале, срок передачи — через 30 дней. И просрочка будут отсчитываться от 1.05.209.

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры

Нужно тщательно проверять договор долевого участия перед его подписанием. Некоторые застройщики, неуверенные в своих возможностях, указывают срок передачи дома владельцам квартир с оговоркой, используя слова «примерно», «около». Это нарушение требований законодательства к составлению такого документа.

Нужно заставить застройщика переписать текст с указанием только конкретной даты. Но даже если он договор не изменит, суд не будет рассматривать оговорки, только сам срок. Когда в ДДУ будет указано «примерно 1-ый квартал», для суда будет иметь значение только «1-ый квартал» для принуждения застройщика к выплате неустойки за срыв сроков по передаче квартир.

Расчет пени за просрочку производится по формуле, приведенной в 214 ФЗ, на основании которой неустойка складывается из совокупности трех показателей:

  • ключевой ставки ЦБ,
  • цены договора,
  • количества дней просрочки.

Нужно учитывать, что ставка постоянно меняется, только за четыре месяца 2017 года это произошло дважды: 27 марта ЦБ установил ставку на уровне 9.75%, а со 2 мая она была снижена на 0.5 единиц, и сегодня она составляет 9.25% (На день выхода статьи ставка составляет 9%). Для граждан за единицу расчета берется 1/150 ставки от стоимости квартиры по ДДУ за день просрочки.

Период расчета неустойки зависит от того, передана или нет квартира дольщику. Если передача состоялась, и у участника есть подписанный акт, то расчет производится от даты, следующей за последним днем передачи жилья по ДДУ, и до числа, проставленного на акте. Если объект еще не достроен, то пеню необходимо считать на дату направления претензии или подачи искового заявления.

Цена квартиры – 7 000 000 рублей.

Просроченных дней – 90

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры

7 000 000/100×9.25/150 (0.0616)= 4 316 (пеня за день)×90=388 440 руб.

Чтобы самостоятельно рассчитать неустойку, воспользуйтесь онлайн калькулятором на сайте, расположенным справа в боковой колонке.

Величина ставки непосредственно влияет на неустойку: чем она выше, тем больше размер пени. Поэтому, если просрочка захватывает несколько месяцев, в течение которых действовали разные ставки, пеню можно рассчитать по разным периодам. В тех случаях, когда больший период времени действовали более высокие ставки, расчет по периодам намного выгодней, чем по текущей ставке. Такой расчет целесообразно производить при высокой стоимости квартиры и большом периоде просрочки.

Предположим, стоимость квартиры составляет 10 000 000 рублей. По договору застройщик должен был передать ее 30 января 2016 года, а фактически передал 30 мая 2017 года. Период просрочки составляет 486 дней.

10 000 000/100 × 9.25/150 = 6 166 (за один день) × 486=2 997 000 руб.

С 30 января 2016 г. по 13 июня 2016 г. 135 дней действовала ставка 11%

10 000 000/100 × 11/150 = 7 133 × 135 = 990 000 руб.

С 14 июня 2016 г. по 18 сентября 2016 г. 96 дней ставка была 10.5%

10 000 000/100 × 10.5/150 = 7 000 × 96 = 672 000 руб.

С 19 сентября 2016 г. по 26 марта 2017 г. 188 дней ставка составляла 10%

10 000 000/100 × 10/150 = 6 666 × 188 = 1 253 333 руб.

С 27 марта 2017 г. по 1 мая 2017 г. 35 дней была ставка 9.75%

10 000 000/100 × 9.75/150 = 6 500 × 35 = 227 500 руб.

Со 2 мая 2017 г. по 30 мая 2017 г. 28 дней размер ставки 9.25%.

10 000 000/100 × 9.25/150 = 6 166 × 28 дней = 172 666 руб.

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры

990 000 672 000 1 253 333 227 500 172 666 = 3 315 499 руб.

3 315 499 – 2 997 000 = 318 499 руб.

Как видно из приведенного примера, размер неустойки при подсчете по периодам действия ставки получился значительно выше, чем при расчете по текущей ставке.

1/150 ставки ЦБ от цены ДДУ × кол-во дней.

Например, 30 января 2016 г. инвестор внес одноразовый взнос в счет уплаты за жилье в сумме 6 000 000 рублей. 30 января 2017 г. договор был расторгнут. Период с момента оплаты и до дня прекращения договора составляет 366 дней. В момент расторжения ДДУ ставка ЦБ составляла 10%.

Пеня = (6 000 000/100 × 10%/150) × 366 = 1 464 000 руб.

 Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры

Нередко денежные средства вносятся не сразу, а несколькими частями. В этом случае расчет пени нужно производить по каждому периоду отдельно, начиная с самого первого взноса, а затем суммировать полученные результаты.

Например, полная стоимость квартиры составляет 6 000 000 рублей. Первый взнос в размере 2 000 000 рублей дольщик сделал сразу после регистрации договора 30 января 2016 г. Через полгода 30 июля 2016 г. он внес еще 2 000 000 рублей. Последний взнос 2 000 000 рублей он сделал 30 сентября 2016 г., а 30 января 2017 г. договор был расторгнут.

(2 000 000/100 × 10%/150) × 181 = 241 333 руб.

(4 000 000/100 × 10%/150) × 61 = 162 666 руб.

(6 000 000/100 × 10%/150) × 122 = 488 000 руб.

Неустойка = 891 999 руб.

Основная специализация Общества защиты прав дольщиков – помощь гражданам во взыскании компенсации с недобросовестных застройщиков. Юристы нашей организации выполнят все необходимые расчеты и помогут вам получить максимально возможную неустойку. Для связи с нами зайдите в раздел «Контакты».

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры по текущей ставке ЦБ

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, величина неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры составляет:

  • 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки — для физических лиц;
  • 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ — для юридических лиц.

Для определения размера неустойки необходимо определить три главных компонента:

  1. Общее число дней просрочки

Начало просрочки — следующий день после того, как застройщик должен был передать объект. Например, в договоре долевого участия указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее 31 декабря 2017 г. В данном случае срок просрочки начинается с 1 января 2018 г.

Момент окончания начисления неустойки — день ее фактической уплаты. Но для удобства неустойку обычно исчисляют по день направления официальной претензии в адрес застройщика.

  1. Размер ключевой ставки ЦБ РФ

Она размещается на официальном сайте Центрального банка РФ. Эта величина постоянно меняется. Поэтому прежде, чем начинать расчет, посмотрите актуальную цифру на сайте.

  1. Стоимость будущей квартиры

Эта сумма прописана в самом ДДУ.

Неустойка = Цена объекта строительства * Количество дней нарушения срока * Ключевая ставка ЦБ РФ * 1/150 (1/300).

Цена договора — 6 млн. руб., количество дней просрочки — 75 дней, ключевая ставка ЦБ РФ — 7,25%.

Так как ключевая ставка ЦБ РФ приведена в процентах, ее нужно перевести в обычное число: 7,25:100 = 0,0725.

6 000 000 * 75 * 0,0725 * 1/150 = 217 500 руб.

Таким образом, если цена вашей будущей квартиры составляет 6 млн. руб. и застройщик допустил просрочку в 75 дней, он обязан уплатить вам 217,5 тыс. руб. неустойки.

Что делать

Причины, по которым не сданы вовремя собственникам их квартиры в новостройке, могут быть самыми разными. Но в любом случае просрочка застройщиком считается нарушением условий ДДУ и поводом для начисления неустойки.

Когда возникает вероятность того, что сдача объекта не произойдет вовремя., компания застройщика может заблаговременно (не позднее, чем за два месяца) направить дольщикам уведомление об изменении сроков и предложение по их продлению.

Дольщики могут согласиться на такое предложение, а могут отказаться от него. В первом случае они приходят в компанию и подписывают двухстороннее соглашение о переносе даты сдачи квартир.

Юристы советуют не прибегать к такому соглашению.

По законодательству подтверждением передачи квартиры является специальный передаточный акт.

Если он не подписан владельцем квартиры, значит, жилье не сдано. Суд будет рассматривать это как аргумент для начисления неустойки. Также в акте может стоять более поздняя дата приема квартиры, чем указана в ДДУ.

Для взыскания неустойки дольщик, не желающий мириться со срывом сроков, может сначала обратиться с претензией к строительной компании. Но также он имеет право сразу составлять иск в суд на взыскание неустойки.

Для дольщика важно соблюсти все условия договора. Когда в данном документе нет указания на досудебное разбирательство в случае срыва сроков, можно первым делом обращаться с заявлением в суд. Если есть такое обязательство — нужно сначала писать претензию в строительную компанию.

Иногда трудно самостоятельно разобраться в тонкостях этого вопроса, в таком случае стоит воспользоваться помощью опытного юриста. Он поможет с составлением претензии, определит правильный порядок действий, может выступить и представителем своего клиента в суде. При надежной юридической помощи результат можно достигнуть быстрее.

Как направить претензию застройщику?

Вы можете передать претензию представителю застройщика лично, либо направить в адрес компании заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если застройщик проигнорирует ваши требования, можно смело идти в суд. Кроме суммы неустойки, вы вправе требовать компенсации морального вреда и штраф за неудовлетворение претензии.

Претензия должна быть сразу составлена грамотно, с учетом норм закона, так как она может в дальнейшем использоваться и при судебном разбирательстве вопроса. Важно составлять документ деловым языком, с указанием конкретных сведений и фактов, с использованием стандартного шаблона.

Что должно быть в претензии?

  1. Данные о заявителе.
  2. Данные о договоре долевого участия — дата составления, номер документа.
  3. Сведения о жилом доме, где находится квартира заявителя — его номер, площадь, другое.
  4. Условия договора, которые были нарушены. Конкретно — дата передачи квартиры.
  5. Ссылки на нормы закона, нарушенные застройщиком и подрядчиком.
  6. Неустойка, которая рассчитана по стандартной формуле.
  7. Требование по выплате неустойки в определенное время (по закону это 10 дней).

В сумму к взысканию можно включить и те средства, которые заявитель утратил дополнительно по вине застройщика. Например, участнику долевого строительства из-за срыва сроков переезда в квартиру пришлось дополнительное время арендовать жилплощадь а этом большие расходы.

Данная претензия направляется в строительную компанию с уведомлением о вручении. Когда есть возможность, можно такой документ отнести и самостоятельно, убедившись в регистрации письма.

Формула для расчета неустойки

Как посчитать неустойку, ведь сумма нужна для подачи претензии, иска в суд. Такая формула общая, ее могут использовать все участники долевого строительства в стране. ФЗ 214 определяет ее с учетом ключевой ставки Центрального Банка.

В расчете используется 1/300 ставки ЦБ от суммы договора за день просрочки. Для физических лиц проценты считаются в двойном размере. Поможет сделать расчет от застройщика калькулятор, установленной на сайте.

В формуле используются такие значения, как цена договора, ставка ЦБ, количество дней просрочки. В итоге формула расчета неустойки выглядит так (например, при ставке 10%, действующей на данное время, и количестве дней просрочки 30).

(Цена ДДУ100 х ставка ЦБ (10/300)) х 30 (дней просрочки):

  • Если дом на момент составления претензии еще не сдан, просрочка отсчитывается от даты сдачи, указанной в ДДУ до момента составления претензии.
  • Когда дом передан, но с нарушением сроков, просрочка считается от даты, указанной в договоре, до даты, указанной в приемочном акте.

Порядок обращения в суд

Дольщик передает претензию в строительную компанию, но в течение 10 дней не поступает никакого ответа или компания сразу отказала в выплате неустойки. В таком случае нужно обращаться в суд. Составляется исковое заявление, в котором нужно обязательно указать следующие данные:

  1. Название суда, куда поступает обращение.
  2. Данные дольщика.
  3. Данные о застройщике.
  4. Также указывается и важная информация из претензии, которая ранее направлялась в строительную компанию. Это сведения о ДДУ, о нарушении сроков сдачи, прописанных в договоре, ссылки на законодательство по данному вопросу.
  5. Нужно указать не только размер неустойки, рассчитанной по специальной формуле, но и дополнительные суммы к взысканию — моральную компенсацию, штраф от суммы иска, оплату юридических услуг и судебных расходов.
  6. Указывается также размер госпошлины, которая обязательно оплачивается при подаче иска.

Вместе с исковым заявлением на взыскание дольщик подает несколько важных документов для судебного разбирательства. Это копия ДДУ, квитанция по оплате пошлины. Следует приложить квитанции платежей, предусмотренных договором долевого строительства. Если ранее подавалась претензия в строительную компанию, нужно приложить и ее.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector