Советы юристов
Назад

Расторжение договора аренды по инциативе арендодателя или арендодателя

Опубликовано: 13.06.2019
0
6

Основания расторжения договора аренды

Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. При досрочном расторжении договора аренды по этим основаниям причины расторжения рассматриваются судом также с учетом каждого конкретного дела. Анализ арбитражной практики показал, что в подавляющем большинстве случаев основаниями досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя являются следующие.

  1. Сдача недвижимого имущества в субаренду без согласия арендатора (его предварительного уведомления) <*>.

Если арендодатель обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды по этому основанию, то с большой вероятностью можно говорить о том, что суд удовлетворит иск.

Вместе с тем содержащееся в договоре аренды условие о возможности сдавать арендованное имущество в субаренду на определенный срок (или без указания срока) без согласия собственника арендованного имущества и его балансодержателя является по сути заранее полученным согласием арендатора на субаренду, поэтому оснований для расторжения договора по мотиву его несоблюдения не имеется. Это указано в Постановлении ФАС Московского округа от 18 июля 2000 г. по делу N КГ-А40/2903-00.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Значит, срок, на который арендатор вправе сдавать арендованное имущество субарендатору, определяется соглашением сторон договора субаренды, но в любом случае не может превышать срок действия первоначального договора аренды.

Если такой срок в письменном согласии арендодателя указан не будет, то договор субаренды может быть заключен на весь оставшийся срок договора аренды, а также и возобновлен на этот срок при прекращении договора субаренды без согласия арендодателя. Аналогичную позицию высказал и ВАС РФ в п. 15 Обзора.

Таким образом, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды при заключении арендатором договоров субаренды на более длительный срок, чем тот, который указан в письменном согласии.

  1. Проведение арендатором реконструкции, перепланировки, капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества без письменного согласия арендодателя.

Например, судом расторгнут договор аренды по тому основанию, что арендатор в нарушение условий договора провел работы по перепланировке помещений первого и второго этажа, углублению фундамента и надстройке третьего этажа без согласования с арендодателем (Постановление ФАС Московского округа от 27 октября 2005 г. по делу N КГ-А40/10341-05-П). Аналогичная позиция содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 6 февраля 2006 г. по делу N КГ-А40/14225-05.

Также основанием расторжения договора может служить проведение реконструкции, модернизации и иных подобных работ, конечный результат которых противоречит первоначальному целевому назначению имущества, указанному в договоре. В этом случае при обращении арендодателя в суд существует большая вероятность того, что суд расторгнет договор аренды.

Расторжение договора аренды по инциативе арендодателя или арендодателя

Так, ФАС Московского округа расторгнул договор аренды в связи с тем, что арендатор переоборудовал подсобное помещение в кухню с одновременными незаконными изменениями в электрической сети (Постановление от 9 ноября 2004 г. по делу N КГ-А40/10026-04).

  1. Нецелевое использование имущества.

Суд может расторгнуть договор аренды на основании использования имущества не по тому назначению, которое указано в договоре аренды (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 26 июня 2006 г. по делу N КГ-А40/5373-06).

Арендатор существенно ухудшает имущество.

Арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или в состоянии, обусловленном договором. В силу этого арендатор обязан принимать необходимые меры для сохранности имущества и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это может явиться основанием досрочного расторжения договора аренды.

Например, ФАС Московского округа в Постановлении от 22 января 2004 г. по делу N КГ-А40/11057-03 указал: арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находятся в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требуют текущего и капитального ремонта. Принимая во внимание эти моменты, суд сделал правомерный вывод, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось и это может служить основанием расторжения договора аренды.

Аналогичную позицию высказал и ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 11 сентября 2002 г. по делу N А79-742/02-СК2-737.

Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд (фактически — три раза и более) по истечении установленного срока платежа является безусловным основанием досрочного расторжения договора аренды (см.

Вместе с тем в договоре аренды в соответствии с абз. 2 ст. 619 ГК РФ может быть установлен иной срок для досрочного расторжения при невнесении арендной платы в определенный договором срок, в том числе и однократном. Правомерность такой позиции подтверждена п. 26 Обзора.

Арендатор не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора. Как следует из ГОСТ Р 51929-02 <**>

, капитальным ремонтом здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) признается ремонт, выполняемый для восстановления ресурса здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые. Из этого определения следует, что капитальный ремонт необходим для восстановления нормального функционирования здания.

Если в договоре аренды на арендатора возлагается обязанность проводить капитальный ремонт арендуемых помещений, то при неисполнении этой обязанности арендодатель имеет основания для обращения в суд с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пункт 2 ст. 451 ГК РФ устанавливает, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий <***>:

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В договоре аренды возможно предусмотреть иные основания расторжения, которые могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Так сказано в ч. 2 ст. 619 ГК РФ, на это же указал и ВАС РФ в п. 25 Обзора.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:

  • по последующему взаимному согласию сторон;
  • на основании решения суда.

Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).

Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

  • при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
  • осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

Односторонний отказ арендатора от исполнения договора

При обращении в суд арендодатель должен будет доказать, что наниматель нанес ему убытки в связи с тем, что:

  1. использует предоставленное имущество не по назначению, или существенно нарушает оговоренные условия;
  2. как минимум дважды (подряд) допустил просрочку по оплате арендованного объекта;
  3. вследствие неаккуратного использования имущество ухудшено, утрачены его потребительские качества;
  4. не производит текущий, или капитальный ремонт (если это оговорено соглашением, или следует из закона).

Основанием для требования могут послужить любые другие условия, прописанные в договоре, и нарушаемые арендатором. Как правило, арендодатель обращается в суд, если дополнительное соглашение о расторжении договора аренды его не устраивает. При этом заявитель должен представить доказательства того, что ранее предъявлял нанимателю претензии, требования об устранении нарушений, предупреждал о последствиях их неисполнения.

Арендатор не может мотивировать неуплату положенных платежей тем, что он освободил помещение, и фактически им не пользуется. Возврат имущества должен быть оформлен актом.

Арендатор, в отличие от другой стороны, не обязан по закону соблюдать досудебную процедуру урегулирования. Другими словами, он может не предупреждать никого о своих намерениях, и сразу подать заявление в суд. Однако повод для обращения должен быть существенным:

  1. по факту ему не было предоставлено имущество, или чинились препятствия в пользовании им;
  2. возникла угроза порчи арендованного объекта по не зависящим от него обстоятельствам;
  3. во время эксплуатации выявились скрытые недостатки, не обнаруженные во время подписания соглашения;
  4. арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту объекта.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке не может основываться на произвольных причинах, даже если они имеет для него существенное значение. Так, часто в типовых соглашениях можно увидеть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, который носит формальный характер без расшифровки. Приведенный ниже пример служит иллюстрацией того, к чему приводит подобная неосмотрительность.

Определение ВС РФ №301–ЭС16–18586 от 23.05.2017 г. о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, судебная практика.

Предприниматель Б. сдал в аренду помещение банку ВТБ до 2020 года. Плата составляет около 10 млн. рублей в год. Доп. соглашение от 2012 г. не включало условий о расторжении договора аренды в досрочном порядке. В связи с тем, что операционное отделение было закрыто в результате сокращения, помещение стало не нужно. Банк предложил арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, и получил отказ.

В качестве основания при обращении в суд были указано наступление обстоятельств, выходящих за пределы обычных рисков: санкции в отношении Банка, связанные с этим убытки и необходимость закрыть офис. Судом первой и апелляционной инстанции его требование было удовлетворено. Однако Верховный суд отменил решения в его пользу на том основании, что внешнеэкономические санкции не включены в условия договора, как обстоятельства, освобождающие Банк от исполнения обязательств, следовательно их негативные последствия не могут быть возложены на арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) имеет свою специфику когда в качестве объекта выступают земельные участки и здания, принадлежащие государственным органам и муниципалитетам. Отличается нюансами ведение дел, связанных с реализацией контрактов по закону № 44-ФЗ. Дополнительные проблемы возникают при отношениях субаренды.

В круг профессионального ежедневного общения наших специалистов входят представители государственных и судебных органов, органов, бизнес-сообщества. Это значит, что все вопросы рассматриваются с учетом принятых правил и обычаев делового оборота, тактично, и конфиденциально. Достаточно часто проблему решает дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, как менее затратный способ по сравнению с судебной процедурой.

Обратившись к нам за помощью, клиент получает:

  1. исчерпывающий анализ ситуации с применением рекомендаций Верховного суда РФ;
  2. оценку перспектив дела с учетом сложившейся правоприменительной практики по сходным делам;
  3. рекомендации по сбору доказательной базы, разъяснения о процессуальном порядке рассмотрения дела;
  4. прогноз последствий принятия того или иного решения.

Каждый из юристов компании специализируется на делах в узкой области права, и ему не требуется длительное изучение документов. Ежедневно решая вопросы по своему направлению, он всегда в курсе последних законодательных изменений. Своевременное обращение к юристу экономит время и финансовые ресурсы. Мы принимаем на себя представительство от имени клиента в досудебных процедурах и обеспечиваем квалифицированную защиту его интересов в суде.

Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:

  • соглашение между сторонами сделки;
  • существенное (значительное) нарушение ее условий;
  • иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.

Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.

Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.

По закону наниматели (арендаторы) жилья могут отказаться от дальнейшего использования помещения в любое время, предупредив об этом наймодателя. Расстаться мирно поможет заключение соглашения по договоренности между нанимателем и наймодателем. Во всех остальных случаях вопрос расторжения этого договора будет решаться в судебном принудительном порядке.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем осуществляется как по завершению срока действия договора, когда в одностороннем порядке, когда арендодатель расторгает заключенную сделку без обращения в суд. Достаточно не продлевать договор и он автоматически будет расторжен. Но арендодатель имеет права выйти из договора об аренде досрочно при наличии веских обстоятельств для прекращения договора. Отнести к ним можно следующие ситуации:

  • использование помещения арендатором не по назначению, а также с нарушением положений договора, который был подписан между сторонами (пример договора аренды квартиры найдете тут);
  • значительное ухудшение состояния арендуемого имущества вследствие эксплуатации ее арендатором;
  • Перед тем, как сдавать жилое помещение в аренду, нужно основательно подготовиться. Как официально сдать квартиру в аренду и не стать жертвой аферистов, узнайте в статье https://realtyinfo.online/7213-osnovnye-pravila-sdachi-kvartiry-v-arendu-uplata-naloga-na-dohod.

  • при наличии в договоре положений о необходимости проведения ремонта или реконструкции помещения, отсутствие выполнения работ или их плохое качество;
  • просрочка платежа за аренду, также на основе положений договора, но чаще всего — более двух раз подряд нарушены сроки оплаты.

Расторжение договора в этих случаях допустимо по суду, где арендодателю необходимо будет предоставить доказательства нарушения основных положений договора. Арендатор, если арендодатель выиграет дело, будет должен возместить все понесенные затраты на судебное разбирательства, также судом присуждается оплата неустойки или штрафа, в зависимости от того, был ли причинен арендодателю ущерб и насколько он был значителен.

Расторжение договора найма комнаты

Расторжение договора аренда или найма квартиры схоже с расторжением

договора аренды комнаты

. Как наниматель, так и наймодатель могут подать исковое заявление в суд, указав основание для расторжения договора. Процесс расторжения сделки будет проходить в том же порядке с использованием той же документации.

Расторжение договора аренды по инциативе арендодателя или арендодателя

, если в договоре не указано, что арендатор в любой момент вправе прекратить действие договора или если договор не имеет срока действия. Допускается немотивированный отказ от договора, арендатор не обязан объяснять в суде почему хочет расторгнуть договор. Расторжение договора аренды арендатором в одностороннем порядке также приводит к возмещению убытков через суд, если их наличие будет доказано, а суд сможет оценить уровень ущерба.

При расторжении как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя необходимо направить второй стороне уведомление о досрочном расторжении договора аренды образец которого представлен ниже. Уведомление содержит в себе расшифровку причины расторжения договора, а также дату расторжения договора и уведомление о намерении обратиться в судебную инстанцию. Отправить такое уведомление расторгающая сторона обязана за 3 месяца до планируемого расторжения договора.

В видео разъясняют, как расторгнуть договор найма жилого помещения

Арендатор вправе обратиться в суд и потребовать расторгнуть договор аренды, если арендодатель допустил существенное нарушение условий договора либо возникли иные обстоятельства, при которых арендатор может досрочно расторгнуть договор. Общий перечень существенных нарушений условий договора и иных оснований, дающих арендатору право досрочного расторжения договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ:

  • арендодатель не передал имущество арендатору;
  • арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом;

Пример ситуации, когда арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом

Арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора в сдаваемое в аренду помещение в связи с непогашенной задолженностью по арендной плате.

Другой случай: арендодатель передал арендатору помещение под офис, а после приступил к капитальному ремонту помещений на соседнем этаже, в связи с чем работники арендатора вынуждены осуществлять трудовую деятельность в неподходящих для этого условиях.

  • имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества;
  • арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества;
  • имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

Условия

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  • использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
  • систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
  • отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.

Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.

Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.

Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Если стороны урегулировали отношения по договоренности, то разрабатывается соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Такой порядок возможен только по обоюдному согласию, которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

Документ содержит положения:

  1. о расторжении договора аренды, ранее заключенного между участниками;
  2. о передаче (возврате) имущества арендодателю по акту приема–передачи;
  3. ссылка на описание в акте текущего состояния объекта и отсутствии претензий.

С момента подписания соглашения все прошлые договоренности теряют силу. Если ранее договор был зарегистрирован, необходимо направить уведомление о его аннулировании в государственном кадастре недвижимости. В дополнительном соглашении о расторжении договора аренды могут быть прописаны штрафные санкции, или, напротив, указание об отсутствии взаимных претензий. Это предусмотрительная мера, в случае, если один из участников в последующем решит обратиться в суд.

Расторжение договора аренды по инциативе арендодателя или арендодателя

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  • О наименовании;
  • О реквизитах сторон и договора;
  • Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  • О содержании требований.

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Расторжение договора аренды по инциативе арендодателя или арендодателя

Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

  • название суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • суть договора аренды и его основные условия;
  • причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
  • содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.

Требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке арендодатель вправе только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Эта обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Поскольку гл. 24 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило п. 2 ст. 452 ГК РФ. Обратиться в суд с требованием о расторжении договора арендодатель вправе, только получив отказ арендатора от расторжения договора либо не получив ответа от арендатора в срок, указанный в предложении или договоре, а при отсутствии такого срока — в течение 13 дней. Требование о расторжении договора и отказ от его расторжения должны быть оформлены письменно.

Факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя об исполнении договорного обязательства является необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды (п. 30 Обзора).

Важно отметить, что в случае сдачи арендатором помещений в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Значит, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды по указанным основаниям при использовании помещений не только арендатором, но и его субарендаторами.

Расторжение договора аренды по инциативе арендодателя или арендодателя

А.Ю.Бухарева

ООО «Русская аудиторская компания»

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя

Случаи, когда необходимо досрочное расторжение договора найма, могут быть весьма разнообразны и непредсказуемы. Однако, если договор найма квартиры заключен сторонами, то какой бы ни была причина, по которой вам экстренно потребовалось сменить арендуемое помещение, порядок действий будет не сильно отличаться.

В широкой риэлторской практике зачастую бывают случаи, когда хозяин, заключая договор найма жилого помещения, все равно вынужден на протяжении долгого времени искать себе новых арендаторов с периодичностью раз в полгода.

А причина этого может быть самая банальная: снять квартиру хотели одинокие девушки, и им просто хватало примерно полугода, для того чтобы найти себе молодого человека, переехать к любимому или выйти замуж.

Заметим, что договор найма жилого помещения заключается в основном на срок от года, и в этом случае эти «девушки-арендаторы» попадали в ситуацию, когда расторжение договора найма осуществлялось в досрочном порядке.

Другое дело, когда имеют место обстоятельства непреодолимой силы. К ним могут относиться:

  • техногенные катастрофы, стихийные бедствия, действия третьих лиц, вследствие которых жилое помещение становится непригодным, ограниченно пригодным или опасным для проживания по заключению соответствующих служб;
  • военные действия в регионе, где непосредственно расположена квартира;
  • отказ или прекращение обслуживания дома коммунальными службами, в котором располагается квартира, или же самой квартиры при отключении коммуникаций, только если причиной такого отказа не послужила задолженность самого нанимателя;
  • встречается крайне редко — введение правительственного запрета на действия, которые предусмотрены договором найма квартиры. Обратите внимание, до даты вступления подобного запрета в силу или же до даты его официальной публикации в СМИ, данное обстоятельство не относится к форс-мажорным.

При досрочном расторжении договора найма жилого помещения по причине действия обстоятельств непреодолимой силы, договор найма помещения, составленный «по уму», предусматривает полное отсутствие взаимной ответственности обеих сторон.

Если в качестве арендатора выступает физическое лицо, то должен быть заключен договор найма жилого помещения. Существует два типа досрочного расторжения договора найма: по инициативе хозяина жилого помещения и, собственно, по инициативе жильца.

Сам порядок расторжения в этих случаях имеет смысл искать непосредственно в самом договоре.

Он может быть, как стандартным, так и индивидуальным, тем более, когда наймодатель не в первый раз сталкивается с ситуацией досрочного расторжения договора, и хочет дополнительно подстраховаться и вписывает в форму договора дополнительные ограничения и санкции.

Сам квартиросъемщик вполне может воспользоваться своим правом одностороннего расторжения договора найма квартиры без обращения в суд, но с письменным уведомлением наймодателя за три месяца. Это условие обычно указано в самом договоре.

Если инициатором досрочного расторжения договора найма квартиры выступает наймодатель и при этом не нарушены обязательства и условия со стороны нанимателя, которые обозначены в самом договоре, то наймодатель обязан возместить нанимателю расходы на поиск жилья и квартирный переезд.

Выплата осуществляется в момент расторжения договора, а ее размер равняется месячной арендной плате (если денег на компенсацию нет, то предоставляется право бесплатного проживания нанимателю на срок тридцать календарных дней).

Если инициирует досрочное расторжение договора наниматель без уведомления «хозяина» в положенный срок, и при этом не были нарушены обязательства и условия с его стороны (наймодателя), то наниматель обязан выплатить штраф, размер которого — 50% от месячной арендной платы. При этом возврат залога или предоплаты (за непрожитый период) наймодателем все равно осуществляется. В случае уклонения нанимателем от выплаты штрафа, «хозяин» имеет полное право удержать штраф из суммы залога или предоплаты.

Расторжение договора найма до истечения его срока действия может пройти и по компромиссному сценарию, при котором выплат и штрафов удастся и вовсе избежать.

В этом случае четких правил нет, тут вступает в силу «дипломатия», уважение и умения вести диалог. Наниматель может, как предупредить заранее о своем намерении, так и найти себе «замену“.

В таком случае есть большая доля вероятности в том, что вам удастся разойтись “ с миром».

Еще при подготовки проекта договора арендаторы должны задумываются о включении в него порядка расторжения договора, а именно — право на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. Но при отсутствии согласованного внесудебного порядка расторжения договора арендатором досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Досрочное и обычное расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя или арендатора

Право на расторжение договора аренды по инициативе арендатора без суда зависит от срока его действия.

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время.

Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от договора аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В таком договоре оговаривать право арендатора на расторжение договора без суда отражать не обязательно, так как это право дано ему законом.

Срок предупреждения о расторжении договор аренды может быть изменен в договоре.

В отношении договоров, заключенных на определенный срок, в ГК РФ нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

Отсюда, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке.Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение договора путем обращения в суд не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем порядке без обращения в суд

Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

 Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка: «Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца».

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора.

Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора).

Расторжение договора аренды по инциативе арендодателя или арендодателя

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится. Это серьезная ошибка.

Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права.

Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так просто.

По данному вопросу есть разные позиции суда

Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора — злоупотребление правом… По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права. Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст.

Общая характеристика арендных договоров

Это вид договора предусматривает передачу имущества в пользование за плату, в том числе наем жилого помещения для временного проживания. Оно передается во временное пользование или владение. В последнем случае наниматель приобретает права титульного владельца, что защищает его права от посягательств, как собственника, так и третьих лиц (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Арендные договоры позволяют решить много задач:

  1. закрыть временную потребность в имуществе для решения конкретной задачи, когда его приобретение в собственность нецелесообразно;
  2. решить проблему, когда помещение требуется, но средств для покупки недвижимости недостаточно (аренда офиса);
  3. финансовое состояние позволяет приобрести недвижимость, но ее расположение столь специфично, что это не оправдывает расходов на содержание (точка в доне питания торгового зала).

Как правило, такие отношения рассчитаны на длительный срок, и поэтому досрочное расторжение договора аренды (найма) больно задевает коммерческие интересы одной из сторон, в результате чего возникает острый конфликт.

В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.

Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.

Расторжение договора аренды по инциативе арендодателя или арендодателя

На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.

Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.

Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.

В этом документе должен присутствовать перечень передаваемых вещей. Кроме того должно быть зафиксировано, что собственник не имеет претензий относительно качества возвращаемого имущества.

Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.

Образец

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды — образец

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург 7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Обычное расторжение в связи с истечением срока договора аренды

При нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.

После окончания определенного в договоре срока наниматель обязан освободить жилье, вернуть ключи от него наймодателю. Оформлять передачу помещения наймодателю следует письменно по акту.

В этом документе нужно отразить, когда и в каком состоянии принимается помещение. Но не всегда после окончания срока договора арендаторы сразу освобождают помещение. Поэтому наймодателям следует быть внимательными.

Возобновляется он на таких же условиях, но уже без ограничения срока. Кроме того, согласно положениям об аренде у добросовестных нанимателей имеется преимущество перед иными лицами при заключении договора на новый период.

Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества. Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года. При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.

Соглашение о расторжении договора

Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.

После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

Если срок договора еще не истек, но обе стороны готовы расторгнуть договор без судебного урегулирования, то необходимо составить специальное соглашение. Проводится расторжение договора аренды по соглашению сторон по образцу, в котором указана точная дата расторжения договора, а также причина принятия обеими сторонами такого решения.

Если дата специально не оговорена, то датой расторжения является дата подписания соглашения о расторжении. Соглашение в обязательном порядке подписывается обеими сторонами или их официальными представителями и зарегистрировано в Росреестре, после чего действие договора об аренде является официально прекращенным.

Есть вопросы по поводу расторжения договора аренды? Задавайте их в комментариях к статье

Штрафные санкции

Желание прекращения договора аренды только с одной стороны сопряжено с наступлением определенных неблагоприятных последствий.

Довольно часто в договорах найма встречается пункт о наложении штрафа за досрочный отказ от него. При этом единой позиции по этому вопросу в судебной практике нет. С одной стороны, полагают, что такое положение противоречит закону. Ведь штрафы и неустойки предусматриваются при нарушениях обязательств сторонами сделки. А при добровольном отказе арендатора от дальнейшего пользования помещением нарушений нет.

Расторжение договора аренды по инциативе арендодателя или арендодателя

Таким способом, он реализует предоставленное ему законом право, поэтому оснований для привлечения его к ответственности нет.

С другой стороны, штраф за досрочное расторжение договора аренды, если такое условие в нем указано, судами чаще всего признается правомерным. Ведь по гражданскому законодательству стороны вольны включать в договор любые устраивающие их условия. Не запрещено и установление выплат за досрочный отказ от сделки.

Поэтому причин отказывать во взыскании этих сумм при расторжении договоров суды не усматривают. А выплату за досрочное прекращение аренды можно расценивать как компенсацию другой стороне, а не привлечение к ответственности за нарушения по сделке.

Фактически арендодатели таким способом обеспечивают исполнение обязательств и своих интересов. Ведь наниматели могут в любое время, предупредив займодателя, отказаться от дальнейшего использования помещения.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector