Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Расторжение предварительного договора аренды |
Советы юристов
Назад

Расторжение предварительного договора аренды

Опубликовано: 21.06.2019
0
5

Соглашение о расторжении договора аренды – образец

Как правило в договоре аренды прописывается порядок досрочного прекращения каждой из сторон договора аренды, однако соглашением могут быть либо подтверждены ранее достигнутые договоренности, либо обозначены новые договоренности, которые будут иметь приоритетное значение по отношению к договору аренды.

Вопрос: 1. Какова в данном случае правовая природа депозита и можно ли его вернуть? («Поскольку сторонами предварительного договора не может быть использован такой способ обеспечения исполнения обязательства как задаток, перечисленная истцом сумма, является авансом, к которому не подлежат применению нормы права о задатке» см. Постановление ФАС МО от 10 апреля 2008 г. N КГ-А40/2600-08 по делу N А40-41709/07-60-261)

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Статья 445.

Заключение договора в обязательном порядке 4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Вопросы заключения, а также иные нюансы, которые сопровождают данную сделку, находятся в ведении гражданского законодательства. Именно Гражданский кодекс в статье 429 указывает нам на необходимость определения объекта недвижимости, который должен быть передан вашему оппоненту по сделке, за что вы получите соответствующую арендную плату.

Но часто возникают ситуации, когда составление договора аренды сразу, в том виде, в котором он должен сохраняться продолжительное время, невозможно. Одна из сторон не уверена в своей платежеспособности, и хочет попытаться вступить в роль арендатора, путём составления предварительного договора аренды. Естественно о таких намерениях принято сообщать заранее.

Многим такое соглашение между сторонами нужно для того, чтобы заранее предусмотреть все условия сделки, чтобы потом в настоящий договор можно было внести изменения. Таким образом, цель подобного договора однозначна и понятна.

Расторжение предварительного договора аренды

Значение предварительного соглашения содержится в пункте 10 постановления Пленума Верховного суда No 13 от 25 января 2013 года. Данный документ говорит о том, что заключение подобных соглашений находится в ведении законодательства нашей страны, а руководствоваться при составлении такого соглашения необходимо Гражданским кодексом.

Целью предварительного заключения является формирование правовой основы, которая привлечена к дальнейшей эксплуатации недвижимости, которая имеется у арендодателя на момент составления предварительного договора.

Предварительный договор – это подтверждение намерения сторон в дальнейшем оформить основной договор, в котором будут прописаны окончательные условия сделки. Такие договора заключаются при купле-продаже недвижимости. Стороны оговаривают и прописывают свои обязательства друг перед другом (продавец, покупатель, третьи лица).

Вопрос о сроке заключения основного договора является одним из наиболее важных условий предварительного договора, хотя п. 4 ст. 429 ГК РФ сформулирован диспозитивно и при отсутствии указания в предварительном договоре на конкретный срок подлежит применению годичный срок со дня заключения предварительного договора.

Условия о сроке очень часто определяются с грубыми ошибками, что вызывает многочисленные споры.Срок в предварительном договоре может быть определен календарной датой, либо истечением периода времени, либо указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ). При определении срока в предварительном договоре можно использовать любой из трех вариантов определения срока — именно эта свобода выбора становится причиной ошибкой.

Наиболее распространен комбинированный способ определения срока: в виде периода после какого-то существенного для сторон события (например, регистрация права арендодателя, завершение строительства и т.п.). Подобное условие не соответствует закону, что повлечет применение судом общей нормы о годичном сроке для заключения основного договора.

Ошибка заключается в привязке начала периода к моменту, который не является календарной датой или неизбежным событием. Тем самым стороны подменяют срок договора с отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ). С учетом того что «завершение строительства», «регистрация права» и т.п. события носят вероятностный волевой характер с точки зрения гражданского права, т.е.

зависят от воли сторон и существует вероятность их ненаступления, то такого рода события не могут быть признаны юридическими фактами, с которыми ГК РФ связывает возможность определения гражданско-правового срока.Например, для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обращается с заявлением (п. 2 ст.

55 Градостроительного кодекса РФ), но может и не обращаться (например, в целях получения налоговой выгоды). Аналогичным образом зависит от воли лица и момент государственной регистрации прав (ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Кроме того, эти события вообще могут не наступить (разрешение на ввод в эксплуатацию может быть не выдано, в регистрации прав — отказано). Такого рода события признаются судами ненадлежащими условиями о сроке заключения основного договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 7 июня 2006 г. по делу N А82-6951/2005, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 5 июня 2009 г.

Договорные отношения связанные с наймом нежилого помещения могут быть досрочно прекращены по инициативе одной из сторон, при получении согласия второй стороны. Процедура расторжения договора раньше срока может быть прописана в условиях договора найма.

  1. Составить уведомление о намерении разрыва договора. Они готовятся в количестве экземпляров для каждой стороны. В него включается информация:
  • Если жильцы не вносят предусмотренную плату более шести месяцев, а при краткосрочном соцнайме больше двух раз;
  • Порча либо разрушение квартиры из-за действий квартиросъемщика, её использование не в соответствии с назначением, а также несоблюдение прав и законных интересов других жильцов.

Конференция ЮрКлуба

Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что поскольку истцом, в нарушение ст. 33 ХПК Украины, не предоставлены, доказательства направления ответчику заявления о прекращении договора от 01.01.2005 г. по его юридическому адресу, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором, а потому оснований для выселения ответчика из арендованного помещения нет.

Письмо Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 20 февраля 2006 г

Отсутствие объекта с точки зрения права означает как его фактическое небытие, так и физическое наличие при дефектах его юридического оформления (к примеру, нелегализованная самовольная постройка, не сданный в эксплуатацию или не прошедший кадастровый учет объект капитального строительства и т.п.). Отсутствие у лица права на объект подразумевает существование объекта и прав на него, однако эти права на момент заключения предварительного договора принадлежат иному лицу (например, у будущего покупателя помещения еще нет никаких прав на объект, но он уже ищет арендатора на него).

Заключая предварительный договор с намерением породить обязательство относительно вещи в будущем, в настоящем это лицо вещью не распоряжается. Отсюда становится очевидным, что на основании предварительного договора никаких прав на недвижимость возникнуть не может. Это понимание подтверждает, например, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 апреля 2009 г.

по делу N А65-18518/2008, а также п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

Что внутри предварительного договора аренды нежилого помещения?

Данный документ содержит в себе информацию, которую можно смело сравнивать с настоящим договором аренды. Однако, всё же предварительный договор – это более сжатое соглашение, которое содержит в себе тезисное описание нюансов сделки.

Нюансы сделки:

  1. Расторжение предварительного договора арендыВ договоре перечисляются субъекты, которые заинтересованы в отношениях друг с другом.
  2. Главное, чтобы субъекты были уполномочены на осуществление подобных действий законом.
  3. Кроме того, конструкция должна позволять субъектам сократить риски от осуществления предпринимательской деятельности.
  4. Договором устанавливаются инструменты, которые могут обеспечить воздействие на нарушителя контрагента эффективно и быстро.
  5. Прописывается возможность возмещения убытков, и даже принуждение к заключению договора аренды по-настоящему.
  6. Также прописываются условия, которые должны быть соблюдены сторонами для того, чтобы отношения между оппонентами приняли новый оборот.
  7. По желанию стороны могут добавить и иные пункты, которые имеют значения для сделки.

Что содержится в пункте договора?

Кроме того арендодателями могут быть люди по доверенности, действующие от имени собственников. В этом случае лучше выяснить, не отозвана ли доверенность, не поддельная ли она, обратившись к нотариусу, который ее удостоверял, либо к самому собственнику.

Досрочное расторжение договора

Расторжение предварительного договора аренды

Обеспечением выполнения данных обязательств по предварительному договору является задаток (денежная сумма), которую покупатель отдает продавцу. Предварительный договор заключается в трех экземплярах (по одному для каждой стороны) и не требует нотариального заверения. В одностороннем порядке разорвать такой договор нельзя.

Соглашение представляет собой двустороннюю сделку, поэтому она может быть прекращена по желанию одного из ее участников. Стороны договора аренды могут ссылаться на иные основания его расторжения, чем предусмотренные в ГК РФ, если такие пункты указаны в тексте соглашения.

13. Ежемесячная арендная плата, а также другие платежи (штрафы, пеня) перечисляется нанимателем на контрольный счет наличности местного самоуправления либо на код бюджетной классификации 201501 «Доходы от аренды имущества, находящегося в республиканской собственности» либо на код бюджетной классификации 201504 «Доходы от аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности области», либо на код бюджетной классификации 201506 «Доходы от аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности города республиканского значения, столицы», либо на код бюджетной классификации 201508 «Доходы от аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности района (города областного значения), за исключением доходов от аренды государственного имущества, находящегося в управлении акимов города районного значения, села, поселка, сельского округа», либо на код бюджетной классификации 201___ «Доходы от аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности города районного значения, села, поселка, сельского округа» БИК бенефициара _______, ИИК бенефициара ___________, банк бенефициара _______________.».

Об утверждении типового договора имущественного найма (аренды) государственного имущества

Для начала все-таки оформите договораренды, в котором отразите все, имеющие значения для Вас требования: порядок расчетов, сроки расчетов, паспортные данные всех участников договора, место регистрации всех, срок аренды, условия. Договор — это в любом случае доказательство того, что Вы сдавали квартиру.

Условия предварительного договора,которые могут помешать заключению основного договора

Кроме того, доводы жалобы подлежат отклонению в силу положений пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предписывающего участникам гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, в силу общих принципов гражданского законодательства никто не может оказаться в более экономически выгодном положении, отличном от положения иных участников регулируемых гражданским законодательством отношений.

Nota bene!

У предварительного договора аренды есть два традиционно«скользких» условия,недостатки которых позволяют недобросовестным арендодателям избежать заключения основного договора. Во-первых,это условие об объекте аренды,во-вторых,о сроке заключения основного договора. Но если прежняя арбитражная практика позволяла арендодателям избегать заключения основного договора из-за недостатков в формулировках этих условий,то актуальная судебная практика защищает арендаторов.

Если в течение срока,предусмотренного для заключения основного договора,стороны его не заключат,то обязательства,предусмотренные предварительным договором,прекращаются(п. 6 ст. 429 ГК РФ). При этом,если стороны не определили в предварительном договоре срок заключения основного договора,то таким сроком считается один год с момента заключения предварительного договора(п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Чаще всего срок для заключения основного договора указывают не конкретной датой,а привязывают к регистрации права собственности арендодателя на объект аренды или к уведомлению арендатора о том,что арендодатель зарегистрировал свое право собственности(например,основной договор должен быть заключен в течение 20 дней после уведомления арендодателем арендатора о получении свидетельства о праве собственности).

Но статья 190 Гражданского кодекса позволяет привязывать срок к событию,которое должно неизбежно наступить. Причем неизбежность события означает его независимость от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц,которые могут повлиять на наступление этого события(п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров,связанных с арендой»). Учитывая,что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости(и тем более уведомление об этом арендатора) зависит от волеизъявления и действий арендодателя,эти события не отвечают признаку неизбежности. Поэтому суды раньше автоматически считали такие сроки заключения основного договора неопределенными и применяли годичный срок с момента заключения предварительного договора.

В итоге арендатор,полагаясь на срок,указанный в договоре,попадал в ловушку: если регистрация права собственности арендодателя происходила спустя год после заключения предварительного договора и арендатор после этого требовал заключения основного договора,оказывалось,что он уже пропустил срок на предъявление этого требования.

Сейчас позиция судов не столь однозначна. В 2010 году Президиум Высшего арбитражного суда разъяснил: если начальный момент периода определен указанием на действие стороны или иных лиц и такие действия совершены в разумный срок,то неопределенность в определении срока устраняется(постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.

10 № 1404/10, далее — постановление № 1404/10). Хотя этот вывод был сделан в отношении срока выполнения работ по договору подряда,многие нижестоящие суды применяют такую позицию(со ссылкой на постановление № 1404/10) и в отношении срока заключения основного договора аренды(постановления ФАС Московского округа от 30.04.13 по делу № А40−97889/12−85−331,Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.06.13 по делу № А03−18850/2012).

Но,во-первых,не все суды придерживаются такой позиции — некоторые по-прежнему признают вышеуказанные сроки неопределенными(см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.11 по делу № А21−1295/201). Во-вторых,рассчитывать на позицию из постановления № 1404/10 можно лишь в случае,когда указанное в предварительном договоре событие наступило.

В договоре аренды должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Это существенное условие договора аренды(п. 3 ст. 607 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать условия,позволяющие установить предмет,а также другие существенные условия основного договора(п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Следовательно,объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре,иначе этот договор не считается заключенным(определение ВАС РФ от 13.08.12 № ВАС-15200/11 по делу № А58−5257/10, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.03.12 по делу № А58−5257/10,Северо-Западного округа от 15.04.13 по делу № А56−28459/2012).

Nota bene!

Сложность в том,что на момент заключения предварительного договора аренды объекта недвижимости,который находится в стадии строительства,стороны,как правило,могут исходить лишь из примерных характеристик объекта. После ввода объекта в эксплуатацию характеристики могут измениться. Это дает арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора,сославшись на то,что предусмотренный в предварительном договоре объект отсутствует(значит,предмет основного договора не определен), а существует другой объект с другими характеристиками,в отношении аренды которого предварительный договор не заключался.

В данном случае все будет зависеть от того,насколько существенны эти расхождения и насколько из описания в предварительном договоре можно понять,о каком именно объекте шла речь. Арендатор может попытаться применить позицию,которую Пленум Высшего арбитражного суда выработал для договоров купли-продажи будущей недвижимости.

Расторжение предварительного договора аренды

В случае спора о том,какой объект имелся в виду,суд должен принять во внимание также практику,сложившуюся во взаимных отношениях сторон и последующее поведение сторон(п. 2,3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,возникающих из договоров по поводу недвижимости,которая будет создана или приобретена в будущем»).

Если предварительный договор является смешанным и предусматривает фактическую передачу объекта арендатору для отделки помещений,то арендатор может попытаться использовать также позицию Пленума Высшего арбитражного суда,выработанную для аренды будущего объекта недвижимости(п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.

11 № 73 в редакции постановления от 25.01.13 № 13). В этом пункте разъясняется: если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом,однако договор фактически исполнялся сторонами(например,вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), то стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию,связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды,в том числе ссылаться на незаключенность договора.

Примеров,когда суды прямо ссылались бы на вышеуказанные разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда,рассматривая споры о заключенности именно предварительных договоров,пока нет. Но можно найти практику,в которой суды без прямых ссылок на вышеуказанные постановления применяют похожую позицию. То есть суды устанавливают, изучая конкретный предварительный договор аренды, определено ли в нем помещение настолько подробно,насколько это вообще было возможно на дату подписания этого договора,и,если имеющиеся признаки позволяют установить объект аренды,обязывают уклоняющуюся сторону заключить основной договор(постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.

Журнал«Юрист компании», № 11,Ноябрь 2013

 Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания.

На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Арбитражная практика.

Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1]. Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию?

Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).

Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.

Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.

Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.

Аренда по предварительному договору. Меры противодействия уловкам собственников

При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор суб­аренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.

Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон.

Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.

Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Полагаем, что это постановление не только будет важно для регулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя, но и внесет некоторую ясность в проблему учета для целей исчисления налога на прибыль расходов, возникающих в период действия предварительного договора аренды. 

[1] Об этом, например, свидетельствуют постановления ФАС СЗО от 24.02.2011 № А13-1069/2010, ФАС МО от 28.04.2009 № А40-26355/08 113 251, ФАС ЦО от 20.02.2009 № А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08, ФАС УО от 09.06.2008 № А76-13834/2007.

Л. Е. Тимофеева

 эксперт журнала «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»

Следующее важное условие, которое желательно включить в предварительный договор аренды, — срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Обращаем внимание на желательность, а не обязательность включения в предварительный договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для прекращения предварительного договора.

По общему правилу, содержащемуся в п.4 ст.429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в течение которого будет заключен основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как можно использовать отсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример. После заключения предварительного договора арендодатель нашел более выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной платы.

Естественно, возможность получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя, то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя ранее взятые обязательства.

Остановимся на условиях прекращения действия предварительного договора аренды по основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной предварительному договору (ст.429 ГК РФ).

По общему правилу, изложенному в п.6 ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector