Советы юристов
Назад

Схема продажи имущества банкротов

Опубликовано: 18.06.2019
0
0

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов –  ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe.  Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену). Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). 

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

 Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Схема продажи имущества банкротов

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@tinvest.org по пунктам:

  1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
  2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
  3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
  4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
  5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002. Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Есть также отдельный федеральный закон от 29.06.2015 N 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Cевастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Текст закона можно почитать тут. Подробнее про закон о банкротстве физических лиц можно узнать здесь. Следите также за всеми поправками, это очень важно.

Если дело
доходит до ареста имущества по уголовному делу и вынесения приговора о
реализации, тогда арбитражный суд назначает сотрудника. Он назначается во время
судебного заседания. Этот человек следит за тем, чтобы подсудимым выполнялись
поставленные требования.

Схема продажи имущества банкротов

Учитываются
следующие нюансы:

  1. При оценке
    имущества заемщика было обнаружено, что его стоимость ниже ста тысяч рублей,
    нет смысла заниматься организацией аукциона. Предлагается сделать публичное
    предложение специализированной компании. Заявки размещаются на площадках, после
    чего заинтересованное лицо имеет право откликнуться на предложение и приобрести
    товар.
  2. Продажей
    имущества банкротов занимается арбитражный управляющий. Он привлекает
    специалистов для того, чтобы провести все оценки, а также согласовать другие
    нюансы проведения процедуры. Таким образом, все проходит быстро.
  3. Реализация
    вещей должника проходит посредством проведения торгов. Организационными
    вопросами занимается арбитражный управляющий. Он устанавливает сроки,
    определяется с количеством участников, устанавливает конечную стоимость.

Бесплатная консультация

Получите ответ на любой вопрос по банкротству физических лиц

Как проходят электронные торги?

Ответственность за ведение процесса продажи имущества должника целиком лежит на назначенном судом финуправляющем. Он назначается на первом заседании по делу о банкротстве физического лица и в дальнейшем ведет все необходимые процедуры в рамках признания гражданина некредитоспособным. Порядок его действий при продаже имущества следующий:

  1. Составление описи принадлежащего гражданину имущества. В нее включается движимое и недвижимое имущество, прочие материальные ценности, плоды интеллектуальной деятельности гражданина.
  2. Определение имущества, включаемого в конкурсную массу для его дальнейшей продажи с торгов. Стоит отметить, что окончательное утверждение списка имущества выполняется Арбитражным судом, и при необходимости должник или его представитель вправе оспорить каждую позицию в составленном списке.
  3. Оценка включенного в конкурсную массу имущества. Если возникнет необходимость в привлечении независимых оценщиков и экспертов, то оплата их работы входит в обязанность стороны, подавшей в суд заявление о банкротстве. Также арбитражный управляющий вправе привлечь сотрудников охраны или судебных приставов для обеспечения безопасности имущества, оплачивать их услуги должен заявитель.
  4. Разработка порядка и сроков реализации имущества при банкротстве должника, условия проведения продажи.
  5. Представление в суд разработанной схемы реализации имущества и ожидание её утверждения.
  6. Организация открытых торгов, в ходе которых распродается все включенное в конкурсную массу имущество. По их окончании вырученные средства направляются на погашение задолженностей, за вычетом вознаграждения арбитражного управляющего.

Срок реализации имущества составляет 6 месяцев. Но, согласно положениям ФЗ №127, по ходатайству сторон этот срок может быть увеличен. При частичном погашении задолженностей перед кредиторами и успешной реализации имущества должника, согласно п. 3 ст. 213.28 Закона о банкротстве, гражданин признается банкротом, и оставшаяся часть долгов списывается.

Но важно знать, что описанный выше порядок реализации носит рекомендательный характер. Если в ходе собрания кредиторов будет разработана иная процедура реализации имущества, не нарушающая законные права и требования сторон, то финуправляющий должен будет соблюдать разработанный порядок.

Во время банкротства физ лиц продаже подлежит следующее имущество:

  • второе и последующее жилье должника;
  • единственное жилье, находящееся в ипотеке;
  • транспортные средства и механизмы, не являющиеся единственным источником дохода;
  • предметы роскоши, ювелирные изделия ценные вещи.

Запрет к продаже распространяется лишь на предметы первой необходимости, именные награды и ордена, орудия труда, скот и животных, а также места их содержания.

Важно знать, что даже совместно нажитое супругами имущество может быть продано с торгов в ходе банкротства гражданина. При этом второй половине после продажи будет перечислена сумма, эквивалентная её доли во владении имуществом.

Центр юридической защиты «Банкротам» оказывает профессиональную помощь гражданам на любом этапе банкротства. Адвокаты компании подскажут, как проходит процедура и как избежать реализации необходимого для комфортного существования имущества, и при необходимости обжалуют действия финуправляющего в суде. Вы можете бесплатно получить консультация юристов, задав интересующий вас вопрос через форму обратной связи на официальной сайте компании.

Чтобы купить
имущество банкрота, необходимо поучаствовать в официальном аукционе. Процедура
включает несколько ключевых этапов, которые описаны ниже:

  • Арбитражный
    управляющий занимается проведением оценки имущества банкрота. После этого он
    устанавливает начальную стоимость лота, которая не должна превышать рыночную
    стоимость имущества обанкротившегося гражданина.
  • Случается,
    что в течение определенного промежутка времени, лот не уходит по указанной
    стоимости. Если через месяц не удается продать товар, назначается новый
    аукцион. Во второй раз стоимость занижается приблизительно на десять процентов
    от начальной. Это позволяет увеличить шансы по реализации продукции.
  • Следующие
    этап – публичные торги. Их назначают, если товар так и не был реализован на
    аукционе. Сначала устанавливается первичная стоимость изделия. С каждым днем
    она становится все меньше, пока не достигает практически пятидесяти процентов
    от начальной стоимости.

Информация
публикуется на официальных ресурсах федеральной службы судебных приставов
(ФССП), которые доносят данные о банкротстве граждан. Также публикации есть в
газете для тех граждан, у кого нет возможности просмотреть данные в интернете.

Победитель в
торгах в течение срока должен перевести указанную сумму на счет того, кто
занимается организацией аукциона. После этого подписываются документы о
передаче права собственности на владение имуществом. Если в результате торгов
имущество не было продано, оно остается у должника.

Полученные
средства в результате скупки имущества передаются кредиторам для погашения
долгов. Удовлетворяются финансовые потребности участников процесса.

Реализацией
имущества банкротов физических лиц занимается арбитражный управляющий. Именно
он организует торги и продажи. Для этого существуют специальные электронные
площадки. Следует выделить самые популярные из них:

  • Единый
    федеральный реестр сведений о банкротстве. Тут содержится вся информация, как
    покупать имущество, а также данные о проводимых торгах и должниках. На сайте
    этого сервиса заблаговременно размещается вся необходимая информация. Каждый
    желающий может с ней ознакомиться. Эти данные помогают составить полную картину
    проводимого аукциона.
  • Сбербанк
    АСТ. Это достаточно новая площадка. Отмечается удобство использования. На сайте
    предоставлена информация по управлению торгами.
  • Фабрикант.ру.
    Одна из лучших платформ. Здесь представлено большое количество различных лотов
    из разных категорий.
  • Центр
    реализации. Здесь проводится реализация имущества, которое можно выкупить у
    обанкротившихся компаний.
  • ELECTRO
    TORGI. Новая площадка. Характеризуется удобным интерфейсом и простой
    использования.

Поучаствовать
сможет каждый гражданин. Здесь необходимо соблюдать законодательство.
Необходимо знать правила каждого этапа, что будет рассмотрено ниже подробно.

Шаг 1. Выбор лота

Сначала
необходимо выбрать объект, который требуется приобрести. Рекомендуется изучить
предложения, которые находятся в регионе вашего проживания (например, в
Новосибирске). Рекомендуется внимательно изучить все прилагаемые документы к
товару.

Пригласите
специалиста для осмотра и оценки. Он поможет установить состояние объекта и
оценить стоимость изделия. Таким образом, вы определите целесообразность
участия в торгах, что сэкономит вам время и деньги.

Это
определенный набор данных, который позволяет идентифицировать личность. Без
этого вы не сможете пройти регистрацию на торговой площадке. Электронная
подпись необходима для:

  • защиты
    пользовательских данных от подделки;
  • доказательства
    подлинности документов;
  • защиты
    данных от стороннего вмешательства;
  • обеспечения
    целостности передачи информации;
  • законного
    проведения сделки.

Схема продажи имущества банкротов

Внимательно
выбирайте предприятие для оформления цифровой подписи. Смотрите, чтобы она
действовала на выбранной площадке. ЭЦП действует на протяжении года. После
этого необходимо продлить договор. Процедура платная. Рекомендуется сначала
подобрать лот, а только потом делать цифровую подпись, чтобы зря не тратить
деньги.

Здесь
потребуется электронная подпись, поэтому предварительно оформите ее у
специалистов. Для этого потребуется на указанный ресурс загрузить требуемую информацию.
Следует с точностью указать все данные, чтобы потом не приходилось отправлять
заявку повторно.

Для участия
потребуется установить специальную программу. Нужен браузер, а также приложение
(например, Крипто-про). Также необходимо установить сертификаты.

Инструкция
предоставляется компанией, которая выдает электронную подпись. Понадобится
помощь программиста, если не получится провести настройку самостоятельно.

После того,
как все настройки были проведены, приступайте к отправке заявления. Лучше всего
это делать за несколько дней до начала. Особенности отправки заявки зависят от
выбранной платформы. На некоторых из них не требуется предоставление
дополнительной информации. Данные формируются из имеющейся информации.

В указанное
время необходимо зайти в личный кабинет. После этого каждый из участников
делает ставки по указанным правилам. Шаг торгов не превышает пяти процентов от
начальной стоимости. До момента оглашения результатов никто не знает о других
участниках, что позволяет сделать аукцион честным.

После
завершения торгов необходимо ждать результатов. В течение нескольких дней сумма
задатка возвращается. Если этого не произошло, необходимо обратиться к
организаторам.

Победитель
заключает договор. Для этого распорядители отправляют специальный бланк. Его
необходимо заполнить через личный кабинет, подтвердить электронной подписью и
отправить с требуемыми документами.

Если
победитель передумал, он может не покупать товар. При этом задаток не возвращают.

После
подписания договора необходимо перевести остаток. Следует быть внимательным,
чтобы правильно указать реквизиты. После выполнения условий победитель
становится владельцем покупки.

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

В ходе проведения торгов возможно возникновение ситуации, когда они будут признаны несостоявшимися. Это случается:

  1. Если для участия на аукционе подали заявку меньше двух участников.
  2. На момент проведения торгов все участники отсутствуют или присутствует только один потенциальный покупатель.
  3. Из всех присутствующих участников никто не повысил цену лота;
  4. Участник, который был признан победителем торгов, в течение 5 дней не осуществил оплату за приобретенное имущество в полном объеме.

Чтобы все-таки реализовать имущество должника, организатор в течение 10 дней, но не позднее одного месяца с момента признания торгов несостоявшимися должен провести вторые торги. Их особенностью является снижение цены на собственность, подлежащую реализации, на 15%.

Если причиной признания торгов несостоявшимися послужило отсутствие оплаты со стороны победителя, тогда стоимость имущества должника не пересматривается.

С правами на дебиторскую задолженность в этом случае поступают несколько иначе. Пристав-исполнитель предлагает взыскателю забрать их себе с дисконтом 25% от стартовой стоимости на первых торгах. При этом полученная сумма засчитывается в счет погашения долга. Обязанности дебитора остаются прежними, меняется только лицо — получатель задолженности.

Участие в публичных электронных торгах: главные шаги

Во время процедуры банкротства реализация имущества проводится в строго определенные сроки. Они указаны в ст. 90 ФЗ «О несостоятельности», которая гласит, что торги должны быть проведены в течение 2 месяцев со дня получения организатором имущества для продажи.

Объявление о предстоящей реализации собственности должника публикуется в интернете на официальном сайте, который определяется Правительством РФ. До этого информация о предстоящих торгах размещается на сайте организатора продаж, а также в специальном печатном издании.

Все данные о публичных торгах должны быть обнародованы таким образом, чтобы все заинтересованные лица могли получить эту информацию бесплатно.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector