Советы юристов
Назад

Объединение земельных участков в один

Опубликовано: 13.06.2019
0
4

Понятие объединения земельных участков

Когда два (или несколько) смежных земельных участка соединяются в один, в официальном государственном кадастре появляется новый участок, а объединенные смежные перестают существовать как объекты недвижимости. Право собственности на новый участок предоставляется собственнику исходных участков, а если исходные участки принадлежали разным людям, то эти люди будут иметь новый объединенный участок в общей собственности.

Необходимо учитывать, что по Земельному кодексу РФ объединение земельных участков, предоставленных в собственность на бессрочном праве использования, пожизненно унаследованного владения или по праву безвозмездного пользования разным лицам, не допускается, но если всеми этими участками владеет один человек, то он вполне может объединить их по своему желанию.

Как оформить решение об объединении земли

Бывают ситуации, когда у 1 человека во владении может находиться несколько рядом стоящих участков, тогда он может их объединить в один. Возможна и обратная ситуация, у гражданина есть один участок, но он решил продать или подарить его, тогда он может разделить свою землю на несколько самостоятельных объектов. Но в любой ситуации имеются и свои нюансы.

  • на те, что можно разделить;
  • неделимые.
  • категория земельного участка обязательно сохраняется;
  • необходимо соблюдать предельные размеры земельного участка;
  • нужно соблюдать правила градостроительной работы.

В момент, когда происходит разделение земель, человек становится владельцем нескольких земельных участков. Стоит понимать, что получается это за счёт того, что поделить 1 участок на несколько маленьких возможно без потери права на владение. Главное, учесть ограничение по допустимой площади.

Неделимыми же признаются те, на которых имеются строения, при этом разделить их без образования связанных с ним частей объекта не получится. Таким образом, если у человека есть несколько рядом стоящих объектов недвижимости, для того чтобы уменьшить общее число документов и облегчить планирование и расположение построек на участке, надо их объединить.

Объединение двух участков

Перед тем как начать объединение земельных участков, нужно узнать, кто считается владельцем тех участков, которые должны быть объединены. Если у нескольких рядом стоящих участков 1 владелец, то процедура проходит довольно легко. После чего владельцу выдаётся документ, удостоверяющий его право на владение земельным участком в результате слияния.

Процедура, при которой объединяются несколько участков с разными владельцами, происходит сложнее, чем с одним собственником. По окончании процесса все владельцы земли получат один документ, который будет подтверждать их совместную собственность одного участка земли.

  • земельные участки, которые должны быть совмещены, обязаны располагаться в одном территориальном округе;
  • все землевладения должны находиться в собственности и граничить друг с другом.

После того как произошло объединение двух земельных участков в один, ему выдаётся индивидуальный кадастровый номер, при этом старые участки исключаются из кадастрового учёта. Необходимо знать, что при совмещении участков обязательно надо предоставить в кадастровую палату межевой план. Без него в кадастр новые данные и изменения внесены не будут.

Само решение о соединении двух и более объектов в одном предполагает 2 варианта.

  1. Собственник рядом стоящих участков решил их объединить. В этом случае решение владельцем подаётся в письменном виде и к нему прилагаются документы, подтверждающие право на владение объектами недвижимости.
  2. Если владельцев земель несколько, то помимо межевого плана и правоустанавливающих документов ещё потребуется и коллективное решение на объединение земель. Это решение должны заверить своей подписью все участники земель, которые планируется объединить.

Таким образом, для объединения нескольких участков нужно изъявить желание этого в письменной форме. После чего подать документы в администрацию населённого пункта для того, чтобы получить постановление об объединении. После того как все документы пройдут проверку, местная администрация выдаёт своё разрешение на объединение участков.

Владение одним большим участком получается выгоднее, чем иметь в собственности два и более небольших земельных участка. Тем более что документов получается меньше.

Когда все необходимые документы были собраны, следует оформить право собственности на владение участком. Все права и ограничения, которые ранее были наложены на отдельные земельные участки, переходят вместе с правом собственности и на новообразовавшийся объект.

Условия объединения земельных участков

В законодательстве отдельно оговорены требования, предъявляемые к исходным участкам, в частности:

  • кроме их смежности, границы следует установить в соответствии с нормативными государственными актами;
  • на этих территориях должны быть с должной точностью закреплены характерные точки. Если окажется, что точность ниже, чем требуется по нормативам, потребуется дополнительно уточнить граничные точки такого участка;
  • объединяемые участки должны принадлежать к одной земельной категории. В некоторых случаях, когда собственник нового участка будет сам выбирать вид его использования, это правило может быть нарушено;
  • исходные участки должны территориально располагаться в одинаковом населенном пункте (муниципальном образовании);
  • если планируется объединение земельных участков, которые предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в срочном безвозмездном пользовании, они должны иметь одного правообладателя;
  • при объединении участков должна сохраняться допустимость использования расположенных на них объектов недвижимости;
  • образование новых участков не должно вызывать на местности недостатков, препятствующих охране земель и их рациональному использованию: вклиниванию и вкраплению, изломанности и чересполосице, а также нарушать требования,
  • установленные в Земельном кодексе России и федеральном законодательстве.

Кроме того, законодательство отдельно оговаривает требования к максимальному пределу размеров земли, что должно соблюдаться и для новых территорий.

Как объединить земельные участки, принадлежащие одному собственнику

Объединение земельных участков в один

Если владелец желает произвести объединение земельных участков, принадлежащих ему, в одну территорию, то ему не обойтись без помощи специалистов, чтобы выполнить все правила, указанные в нормативно-правовых актах, но и воплотить при этом все собственные идеи. Ведь в каждом случае могут появиться законодательные нюансы проведения такой процедуры.

Для произведения объединения земельных участков в любом варианте понадобится провести предварительное межевание, которое является, по сути, совокупностью работ, в которые, кроме прочего, входит вызов работников кадастровой службы на место для проведения геодезических замеров оборудованием с использованием спутников и фиксирования границ нового участка межевыми условными знаками.

По итогам проведенной процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий нормативам, прописанным в законодательстве.

Чтобы консолидировать части надела земли, подайте соответствующее заявление в письменном виде. Также учтите, что целевое назначение и вид разрешенного использования земли после проведения процедуры останутся прежними. Согласно нормам ЗК РФ (п.1 ст.11.6), консолидация может распространяться только на смежные территории. Причем неважно, объединяемые участки принадлежат одному владельцу или нескольким.

Если у наделов один собственник, то после объединения он станет единоличным хозяином земли. В случае, когда объединяемые территории принадлежат разным владельцам, каждый из них будет иметь долю в имущественном объекте.

Право на объединение земельных наделов имеют как физические лица, так и коммерческие (некоммерческие) структуры.

Требования к земельным участкам

Объединение земельных участков в один

Как видно из сказанного, не во всех случаях получиться провести объединение земель. Чтобы это произошло, законом выдвигается ряд требований, которым должны соответствовать субъекты объединения. Если хоть одно из них не соблюдается, объединение будет считаться незаконным. Для наглядности систематизируем их:

  • участки, которые подлежат объединению, должны находиться рядом друг с другом, то есть, быть смежными;
  • в обязательном порядке должны быть установлены границы их прохождении, то есть, нужно чтобы они были отмежёваны; данные о том, проводилось ли межевание участков, заносятся в кадастровый реестр, а если таких данных нет, то нужно сначала провести межевание и только потом приступать к объединению;
  • у объединяемых земель должна быть одинаковая категория; но допускается, что у каждого участка может быть разный вид разрешенного использования, поскольку собственник сам вправе установить это вид для новообразованного объекта недвижимости;
  • объединяемые земли должны располагаться в черте одного и того же населенного пункта;
  • участки, которые принадлежат на правах бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования или пожизненного наследуемого владения могут объединяться при условии, что у них один и тот собственник;
  • если на объединяемых землях было ранее дано разрешение использовать объекты недвижимости, оно должно быть сохранено;
  • новообразованный участок земли не должен приводить к невозможности размещать строения разного предназначения, другим недостаткам, которые не дают возможности нормально и рационально использовать и охранять земли;
  • новый участок не должен приводить к изломанности границ, к их вклиниванию или вкрапливанию;
  • рассматриваемая процедура не должна приводить к нарушению действующего, как земельного, так и все остального российского законодательства.

Последний пункт касается, в том числе, и норм предельных максимальных размеров участков земли. Так же, как при разделении есть установленные нормы минимального предела размера участка, так же есть аналогичные нормы и для объединения.

Основные аспекты процедуры регулируются в Земельном кодексе. В частности, указывается, что кому бы ни принадлежали земельные участки, процесс их объединения влечет за собой 2 последствия:

  1. Все старые участки утрачивают свой статус, т.е. юридически они прекращают существование.
  2. Признается существование нового участка в соответствующих границах.

Также в законе предусмотрено, что объединить можно только смежные участки. То есть если границы территории располагаются друг от друга хотя бы и на расстоянии нескольких метров, смежными они не считаются, а потому и объединение в один недопустимо.

Среди требований к объединяющимся территориям также предъявляют следующие:

  1. Они находятся только на территории одного муниципального образования.
  2. Располагаются исключительно на территории одной и той же категории. Имеются в виду категории, которые официально приняты по земельному законодательству.

Получается, что если, к примеру, один участок располагается на территории населенного пункта, а другой – на земле сельскохозяйственного назначение, их слияние невозможно по закону. При этом что касается вида использования, то собственник может изменить его в установленном порядке.

  1. Исходные земельные участки могут принадлежать как одному, так и нескольким собственникам, в том числе недееспособным и/или несовершеннолетним (их интересы представляют родители, опекуны или представители органа опеки).
  2. Допускается также объединить те территории, которые принадлежат по договору бессрочного пользования или же относятся к категории пожизненно наследуемого владения. Однако в этом случае предполагается объединение участков, которые зарегистрированы на одного и того же человека. То есть если один человек имеет право бессрочного пользования одной территорией, а сосед имеет такое же право на свою землю, соединить участки вместе не получится.
  3. Все документы на объекты должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства. Границы составлены на плане корректно, измерительные работы проведены правильно.
  4. Если хотя бы один участок находится в долевой собственности, то для выполнения любого действия с ним (в том числе объединения) необходимо письменное согласие всех дольщиков.
  5. Наконец, не допускается укрупнение территорий, если в результате этого возникнут препятствия для рационального использования земель, вклинивание одной территории в другую, чересполосица, прекращение доступа к важным объектам (например, водоему), а также нарушение других требований, предусмотренных как Земельным кодексом, так и другими законами.
Объединение земельных участков в один

Мнение эксперта

Озерова Марина

Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные делам

При совершении любых операций с земельными объектами необходимо также уточнить требования местного законодательства. В каждом регионе существует ограничение по максимально возможной площади участка. Поэтому если в результате объединения получится слишком большая территория, выполнить процедуру не получится.

Стоит понимать, что вся процедура объединения земель довольно сложная и занимает много времени. Для того чтобы сделать её немного проще, можно воспользоваться услугами юристов, которые знают все тонкости этого дела и помогут.

  1. Участки, подлежащие слиянию, должны быть одинаковой категории и иметь одно название. Органы, занимающиеся объединением земельных участков, не дадут разрешение, если владелец захочет совместить участки, предназначенные для разных целей. Поэтому перед тем как начать процедуру, надо проверить, чтобы земли были одной категории, если это не так, то надо для начала решить эту проблему.
  2. Земельные участки обязательно должны располагаться в одном населённом пункте.
  3. Участок после объединения не может быть больше положенной по закону площади.
  4. Обязательно необходимо соблюдать все нормативы по границам. Нужно провести межевание участков, подать данные в кадастровую палату и уже после этого приступать к объединению.
  5. Если у новообразованного участка несколько владельцев, то ими единогласно должно быть принято решение, как они будут пользоваться участком.
  6. Процедура объединения между собой земельных участков не может противоречить Земельному кодексу или любому правовому акту России.

Законодательством России оговорено, что имеется возможность объединять и те участки, которые находятся в залоге у банка, но после объединения новый участок также будет обременяться прежними обязательствами.

Как объединить земельные участки, принадлежащие одному собственнику

После проведения кадастровых работ и составления межевого плана можно переходить к юридическому оформлению регистрации нового участка в ГКН. При этом должны быть соблюдены положения, перечисленные в Законе о кадастре (ФЗ № 221-ФЗ), а именно:

  • внесенные в кадастр сведения об новообразованной территории вначале являются временными;
  • все существующие ограничения (а также, обременения и сервитуты) первоначальных участков (если они не возникли вследствие подписания договоров) в отношении нового участка сохраняются в аналогичном объеме;
  • если новому участку не был по установленным правилам присвоен адрес, в ГКН указывается подробное описание его расположения.

Если говорить о получении землей адреса, то удобнее заниматься этим после того, как будут закончены геодезические работы, но еще до начала процесса постановки на кадастровый учет, поскольку это занимает у владельца новой территории меньше времени. Однако по законодательству не запрещено присваивать новому участку адрес после проведения его кадастровой регистрации.

Окончательно закрепленным с юридической стороны объединение участков становится, когда проходит государственная регистрация права собственности на новый участок, а органы учета, получив сведения о ее проведении, закрепляют за ранее раздельными участками состояние «архивных».

Зарегистрировать право собственности на вновь образованный участок и поставить его на кадастровый учет, как уже отмечалось, можно в двух госструктурах:

  • территориальном органе Росреестра;
  • любом филиале МФЦ (подача электронной формы заявления через сайт госуслуг).

Подробный список документов, которые нужно иметь с собой при обращении в вышеуказанные учреждения, содержится в № 218-ФЗ.

Мужчина на поле

Процедура объединения земельных наделов будет юридически возможной, если будет учтен целый ряд условий:

  • консолидируемые территории должны обладать четкими координатами и иметь четкие границы;
  • наличие смежных границ;
  • консолидируемые объекты должны принадлежать одному муниципальному образованию (населенному пункту);
  • наделы должны иметь одинаковую категорию земель (вид разрешенного использования может не совпадать);
  • способ использования сооружений и зданий, расположенных на участке, должен оставаться прежним;
  • владение объектом, основанное на постоянном пользовании или пожизненно наследуемом праве, должно быть закреплено за одним лицом;
  • консолидация земель не предполагает методов вкрапливания, вклинивания, изломанности границ. Также должна быть обеспечена возможность возведения объектов на объединенном участке.

Процесс объединения территорий осуществляется только в строгом соответствии с нормами земельного законодательства. 

С чего необходимо начать

Первое, с чего нужно начинать объединение земельных участков, это подготовка межевания. Если межевание земли не проводилось ранее, то стоит заняться этим вопросом.

Межевание составляет ряд работ, которые может совершить специалист из кадастровой палаты. Он проводит геодезические измерения.

  • лицензия, подтверждающая разрешение проведения работ подобного плана;
  • специальное оборудование.

После того как специалист выявит новые границы будущего участка, он занесёт их в межевой план. При этом у такого плана имеются свои требования, которые обозначены в приказе 412 Минэкономразвития от 24.11.2008.

Само объединение земельного участка требует обязательного приготовления межевого плана для нового землевладения, а также необходимо провести остальные работы и постановку имущества на учёт в кадастровый орган.

  • данные о земельных участках, подлежащих объединению, заносится временно;
  • все обременения, которые наложены на прежние земли, остаются и на новообразованном участке;
  • у любого участка обязан быть зарегистрированный адрес расположения.

Во время присвоения юридического адреса объекту недвижимости специалисты рекомендуют делать это тогда, когда все необходимые работы уже завершены, но участок ещё не был поставлен на кадастровый учёт. Для тех кто не успел присвоить адрес участку до завершения процедуры объединения, законодательство России предусмотрело возможность выполнить это и после того как объект будет поставлен на учёт в кадастровый орган.

Процесс объединения двух земельных участков считается завершённым после того, как владелец или владельцы начинают регистрировать права владения на новое землевладение.

После всей процедуры владелец должен подать необходимые документы в Российский реестр для оформления права владения объектом и получить удостоверяющий в этом документ. Старые земельные участки после окончания процесса в палате снимаются с кадастрового учёта и получают статус архивных.

Документы для объединения двух земельных участков

Для объединения земельных участков, каждый из них должен быть официально зарегистрирован в ГКН, а также в реестре собственности на объекты недвижимости. Регистрация должна быть подкреплена соответствующей документацией. Объединяемые участки должны иметь одинаковое целевое назначение и общие черты.

Перечень необходимых документов:

  • Документы о праве собственности (государственный акт о праве владения (пользования), договор аренды, свидетельство) и наличие кадастрового номера.
  • Документы, подтверждающие появление собственнических прав (договор купли-продажи, свидетельство о праве унаследования, договор о дарении, мене или пожизненном содержании, решение исполнительных властей или суда, а также местного совета, распоряжение администрации и т.д.).
  • Личные документы собственника (пользователя) участка: гражданам — копия паспорта (первая и вторая страница и прописка) и кода ИНН; юридическим лицам — свидетельство про регистрацию, копия Устава и свидетельства плательщика налога и справка из ЕГРПОУ.
  • Если участок застроен, то документы, подтверждающие, что у строений есть зарегистрированные собственники.
  • Для земель, не имеющих сельскохозяйственного назначения, — справка о подтверждении адреса.

Если участок расположен в черте садового участка, то потребуются документы от его руководителей (справка с номером участка, акт садового общества, свидетельство, подтверждающее регистрацию, копии Устава, удостоверения плательщика налогов, справка садового общества из ЕГРПОУ).

Порядок объединения участков будет проходить следующим образом:

  • написание у нотариуса заявления о согласии с объединением, подписание договора с землеустроителями;
  • изготовление документации, ее согласование;
  • получение выписки из ГКН и свидетельства о праве собственности.

Скорость процедуры зависит от сложности процесса (выезд инженера, проведение измерительных работ, удаленность земель), а также от их правового статуса. Например, если территория принадлежит несовершеннолетнему собственнику, обязательно понадобится разрешение органов опеки, на оформление которого также уйдет несколько недель.

В общем виде порядок оформления начинается со сбора документов. Затем на место выезжает инженер, проводит измерительные работы и составляет межевой план объединенного (нового) участка. А после необходимо оформить документы на новую территорию – эта процедура совершается в местном отделении Росреестра.

Земельные участки

договоры, на основе которых участки перешли в собственность (или в право бессрочного пользования);

  • свидетельства о собственности;
  • кадастровые паспорта;
  • паспорта собственников или правообладателей;
  • прочие документы (например, нотариально заверенная доверенность на представителя собственника, разрешение местной Администрации, если земля принадлежит ей и т.п.).

Весь пакет документов подается в Росреестр. Также можно обратиться в частную компанию, которая имеет соответствующую лицензию. В этом случае процедура займет лишь несколько дней. В любом случае к пакету документов прилагается заявление, которое составляется в произвольной форме.

После получения заявки специалист Росреестра или частной компании выезжает на местность и проводит все необходимые изыскания для того, чтобы можно было корректно составить новый межевой план на землю. Как правило, работа занимает 1-2 дня. Ее результатом является готовый документ, отражающий схему нового земельного участка, получившегося благодаря объединению прежних.

Для этого в отделение Росреестра необходимо предоставить все указанные выше документы. В Росреестр необходимо прийти лично всем собственникам (или правообладателям). Допускается также направить своих представителей, которые могут действовать в соответствии с нотариально заверенной доверенностью.

Что собой представляет межевание

Для того чтобы границы земельного участка были точно разделены и соблюдены, необходимо провести межевание земли.

В большинстве случаев недопонимание между соседями возникает как раз из-за проблем несоблюдения границ. Межевой план поможет владельцам землевладений точно знать, где должны быть расположены их границы. А также межевание помогает установить новые границы, которые получат объединяемые участки.

Межевой план — это законный документ, который имеет государственный образец. Выполнять межевание могут только квалифицированные специалисты, работающие в государственных или частных организациях.

  • если между соседями возникли споры о территории земли, то владелец с межевым планом имеет все права, установленные законом, на тот участок земли, который обозначен у него в межевом плане;
  • если имеется межевой план, можно исключить вероятность незаконного использования участка иными лицами;
  • собственник может по своему усмотрению на законных основаниях использовать свою землю и распоряжаться ею.

Чертежи

Межевание земельного участка — процедура довольно сложная, для её прохождения необходимо получить большое количество разрешений и справок различных государственных учреждений. Межеванием могут заниматься только кадастровые инженеры. Чтобы самостоятельно не заниматься сбором необходимых документов и вызовом рабочих, можно воспользоваться услугами компаний, которые непосредственно занимаются этим.

  • паспорт человека, на которого оформлено имущество;
  • документы, подтверждающие право владением землёй;
  • иные справки, которые могут запросить, например, справка о том, что на участке не проходит электрический кабель.

Неотъемлемым этапом в межевании земельного участка считается согласование с соседями. Для этого нужно, чтобы при проведении работ все владельцы смежных участков присутствовали. Законом предусмотрено, что оповестить соседей о проведении межевания на участке необходимо не менее чем за семь дней до начала работ.

  • собственники земель;
  • владельцы участков, находящихся по соседству с объектом, на котором происходит межевание;
  • сам инженер, который заверял границы.

Стоит понимать, что когда происходит объединение земельного участка, понадобится разрешение на проведение межевания всех соседей, которые граничат с объединяемыми участками земли.

После того как межевание было проведено, через установленное законом время можно забрать готовый межевой план и представить его в кадастровую палату для подготовки документов по совмещению землевладений.

Аннулирование объединения земельных участков

Согласно Федеральному закону о кадастре (№ 221-ФЗ), удаление из ГКН сведений об объединенном земельном участке возможно, поскольку при постановке нового участка на учет в кадастр, по законодательству, вносятся временные сведения, которые являются таковыми до того момента, как права на образованный объект будут зарегистрированы в официальном порядке или же по истечении пяти лет со дня постановки объекта на учет.

После этого снятие участка с учета возможно только тогда, когда он является преобразуемой недвижимостью и в соответствии законодательству, решение об его образовании может быть аннулировано.

Стоимость объединения участков

Точно назвать сумму, в которую может обойтись процедура соединения земельных участков, не сможет ни один специалист, если не будет владеть информацией о конкретно ваших участках и ситуации с документами и другими сведениями о том, что нужно будет сделать. Существует несколько критериев оценки стоимости кадастровых услуг, как, например:

  • сложность предстоящих работ;
  • площадь объектов;
  • доступность подъезда автомобильным транспортом;
  • дополнительные затраты на оказание сопутствующих услуг;
  • наличие или отсутствие каких-либо документов.

После того, как на место будет осуществлен выезд специалиста кадастровой службы, он сможет более детально оценить объем предстоящих работ и назвать вам точную (или ориентировочную) цену, которую потребуется заплатить за проведение подготовки ваших участков к кадастровой регистрации.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector