Советы юристов
Назад

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

Опубликовано: 30.01.2020
0
1

Взаимозачет или как не платить налоги при продаже и покупке недвижимости

Каждый способ предусматривает некоторые различия в алгоритме пошаговых действий и имеет определённую специфику, связанную с обстоятельствами, сопутствующими передаче старого жилья. Базовые правила сделки, при этом, остаются идентичными в обоих случаях.

В частности, остаток по сделке в том и ином варианте проведения взаимозачёта, доплачивается:

  • из личных сбережений;
  • оформляется в рассрочку;
  • оформляется в ипотеку.

https://www.youtube.com/watch{q}v=Tlo6xvoNgZQ

Из способа доплаты могут проистекать дополнительные нюансы сделки.

При взаимозачёте может использоваться не только квартира клиента, но и другая, принадлежащая ему недвижимость.

Если выбирается вариант с оформлением брони, то вся процедура будет состоять из следующих, основных шагов:

  1. Оценка старого имущества.
  2. Бронирование квартиры в новостройке.
  3. Продажа имеющегося объекта, с учётом всех этапов: поиск покупателей, организация просмотров, проверка пакета документации.
  4. Сопровождение расчёта покупателя с продавцом, с перечислением денег на счёт.

Эти процедуру выполняет риэлтерская компания, сотрудничающая с застройщиком, или сам застройщик. Клиенту остаётся только заключить с компанией соответствующий договор услуг.

Взаимозачёт по брони может оформляться на самых ранних этапах возведения новостройки. Соответственно, стоимость строящегося объекта самая низкая, допускающая существенную экономию. Чем больше готовность строящегося объекта, тем ниже риски и выше стоимость жилья.

Поэтому многие строительные компании, зарекомендовавшие себя с положительной стороны, завершают оформление брони на планирующиеся квартиры уже на стадии котлована. Чтобы сохранить бронь, нередко приходится снижать стоимость продаваемой квартиры.

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

При оформлении одномоментной купли-продажи старого и нового жилья, ситуация складывается несколько иначе и происходит по следующему сценарию:

  1. Оценка и осмотр квартиры представителем застройщика.
  2. Предложение на приобретение квартиры.
  3. Одновременное оформление и заключение договора купли-продажи (ДКП) старой квартиры и договор долевого участия (ДДУ) или переуступки на новую квартиру.

Договор долевого участия может заключать только застройщик, риэлтерская фирма может заключить договор цессии.

В этом случае все этапы продажи вторички аннулируются, так как сам застройщик является покупателем старого жилья, и стороны сразу приступают к оформлению договора. После того как удалось продать квартиру застройщику, придётся ждать завершения строительства. В этом случае владелец права приобретения квартиры в новостройке, может:

  • переехать в другое помещение (если оно имеется);
  • съехать на съёмное жилье или пожить у родственников;
  • оформить договор ссуды или аренды проданной квартиры.

Вариант места проживания выбирается по усмотрению сторон, исходя из возможностей покупателя и условий компании.

Подобная сделка подразумевает следующие этапы:

  • Выбор агентства по недвижимости. Специалисты рекомендуют выбирать крупные фирмы, которые сотрудничают с большим количеством застройщиков. Будет больший выбор квартир в новостройках.
  • Подбор нового жилья из числа предложений, которые есть в базе агентства.
  • Бронирование апартаментов от застройщика на срок продажи квартиры.
  • Оценка специалистами компании старых квадратных метров по рыночной цене.
  • Начало рекламной кампании с целью продать недвижимость на вторичном рынке. Хорошо, если агентство предлагает широкий спектр рекламных возможностей. Это повысит вероятность реализации апартаментов в кратчайшие сроки.
  • После того, как найдется покупатель на квартиру, одновременно происходит подписание договора продажи старой жилплощади и покупки жилья в новостройке. Как правило, юридическое сопровождение во время всего процесса взаимозачета – забота агентства по недвижимости.

Заключение подобной сделки возможно по отношению к любым объектам, находящимся в собственности клиента. Главное для продавца – оценить свои финансовые возможности и стоимость жилья. При взаимозачете компания предъявляет определенные требования по отношению к клиенту и его квартире. Некоторые из них (для каждого агентства они зачастую свои):

  • жилье должно быть в собственности три года и больше;
  • юридически свободным (не в кредите, не под заставой и т. п.);
  • физически свободным – владельцы обязаны освободить квартиру в течение пары недель после договоренности о покупке их жилплощади.

Также агентства могут требовать, чтобы квартира на вторичном рынке находилась в определенном районе и имела «хорошее» или «отличное» состояние, и относилась к соответствующему типу жилья.

Обратите внимание! Часто по взаимозачету предлагаются квартиры на стадии строительства. Покупателю приходится ожидать даты заселения, и сроки сдачи порой могут меняться застройщиком. Стоит обдумать вопрос временной прописки и проживания до времени окончания всех строительных работ.

Этот процесс состоит из нескольких стадий:

  1. Гражданин определяется с вариантом в новостройке, среди тех, которые были предложены ему агентством. Варианты предлагаются только из тех застройщиков, кто участвует в такой программе. Агентство лучше выбирать крупное, чтобы оно работало с большим количеством застройщиков, так выбора у гражданина будет намного больше.
  2. Работники агентства выезжают на старую квартиру лица и проводят его независимую оценку. Они вычислят реальную стоимость и проконсультируют клиента о том, сколько примерно тому придется доплачивать застройщику за новую недвижимость.
  3. Агентство начинает рекламу старой квартиры для быстрой ее реализации. При этом рекламная компания проводится достаточно большая и активная, долго ждать покупателей не придется.
  4. Лицо может начать поиски банка, для взятия ипотечного кредита, если денежной суммы на оплату разницы между двумя объектами недвижимости у него нет. Обращение в банковское учреждение не гарантирует получение необходимых денежных средств.
  5. Когда, на старое жилье найдется покупатель, параллельно с документами на реализацию своей квартиры гражданин подпишет договор на приобретение новой. Агентство будет полностью контролировать все этапы сделки. Оптимальным вариантом для лица, будет иметь уже готовую денежную сумму, для выплаты разницы между ними. Когда, старая недвижимость будет продана, бывшему владельцу придется освободить ее в течение пары недель.

Важно! Если налоговый период, в котором произошла продажа и покупка недвижимого имущества, был один (например, с 01 января по 31 декабря 2019 года), то налоги должны быть выплачены с обеих сделок.

То, что гражданин, на деньги, вырученные со старой недвижимости, приобрел новую квартиру, не снимает с него ответственности по уплате налогов.

По налогообложению, это две разные сделки, с каждой из которой должен быть заплачен налог.

  1. Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}При продаже. В случае, когда жилье находилось в собственности у гражданина менее трех лет, то необходимо платить налог со стоимости, которая превышает 1000000 рублей, или налог с разницы между денежной суммы с продажи и покупки этой квартиры (13%). Если, были сохранены документы со сделки покупки. Когда недвижимое имущество находится в собственности у лица меньше чем три года, то налог не платим.
  2. При покупке недвижимости. Гражданин при приобретении квартиры имеет право вернуть из бюджета 260000 рублей. Сделать это можно только один раз за всю жизнь, повторно получить такой вычет нельзя. Поэтому, в случае реализации жилья ценой в 3,5 руб. и приобретении жилья, стоимость которого составляет 4,5 млн. рублей, от суммы будет высчитан налоговый вычет. То есть произойдет взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры и лицо заплатит меньшую сумму налога.

Налоговый Кодекс регулирует налоговый период, вычеты и иные выплаты, связанные со сменой жилья.

Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:

  • покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
  • в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
  • речь идет о разъезде или съезде;
  • покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.

Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:

  • альтернативная сделка – на вторичном рынке;
  • зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.

Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.

При альтернативной сделке одновременно продается и приобретается жилье.

Такой способ оформления недвижимости является единственным возможным вариантом при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.

По условиям, которые чаще всего ставит орган опеки и попечительства, не должно быть временного разрыва между передачей одной квартиры и получением другой – иначе права ребенка могут быть серьезно нарушены.

Схематично альтернативная продажа при участии двух помещений выглядит так:

  1. «Верхний» покупатель приходит в сделку только с деньгами. Он не продает жильё, а лишь покупает ее у «среднего».
  2. «Средний» одновременно продает жилье «верхнему» и покупает у «нижнего». То есть, полученные от «верхнего» покупателя деньги он расходует на покупку жилья у «нижнего», доплачивая при этом разницу, если это необходимо.
  3. «Нижний» продавец продает свою квартиру «среднему».

Это «простая» схема альтернативной купли-продажи. В цепочках по подобному принципу может участвовать сколько угодно объектов недвижимости. Понятно, что с увеличением числа участников в цепочке повышаются риски для ее участников.

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

В альтернативных сделках существуют и свои риски:

  • Риск признания одного из договоров недействительным. Если это случится, рассыпется вся цепочка.
  • Чем больше участников, тем больше субъективные риски. Кто-то может просто передумать – и вся цепочка не состоится.

Чтобы избежать рисков, нужно обязательно удостовериться в дееспособности каждого из участников сделки, проверить все документы на все помещения и собрать все необходимые согласия (супругов, опеки и попечительства, сособственников). -ссылка на статью про документы

Кому-либо из участников самостоятельно провести цепочку сделок практически нереально, учитывая все возможные сложности. Здесь обязательно должен быть контроль со стороны, поэтому лучше обращаться за помощью к специалистам.

Особенности

Суть технологии предоставления услуг «одно окно»

Гражданин обращается в агентство с просьбой продать имеющееся жилье и купить новое на первичном рынке. По результатам оценки стоимости имеющейся недвижимости клиенту подбирают квартиру от застройщика, после окончательного выбора ее бронируют на определенный срок. В это время специалисты активно стараются максимально выгодно продать жилье.

Услуга подразумевает минимальное участие клиента в процессе взаимозачета. От него требуется желание продать и купить квартиру, а также участие в итоговом подписании документов.

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

Обмен жилплощади – сделка между двумя физическими лицами, то есть владельцами квартир. Взаимозачет представляет собой сотрудничество между собственником жилья и застройщиком (физическим и юридическим лицами). Анализ рынка недвижимости свидетельствует о том, что порядка 85% сделок – взаимозачет между строительной компанией и владельцем жилья. Редкие случаи взаимовыгодного обмена одной квартиры на вторичном рынке на другую.

Также взаимозачет отличается от схемы Трейд-ин. Эти виды сделок часто путают. Их отличие в том, что Trade-in является ускоренным выкупом жилье по заниженной цене с дальнейшей возможностью клиента приобрести подобранную агентством квартиру с доплатой. Эта схема наиболее популярна среди автосалонов, откуда и была перенята в сферу недвижимости.

Взаимозачет же предполагает бронирование жилья в новостройке на время реализации квартиры на вторичном рынке. Разные застройщики дают различное время на продажу: от одного до трех месяцев. Далее с помощью агентства в один день заключается два договора о купле-продаже – продается старое жилье и приобретается новое.

Поэтому возможность взаимозачета квартир при покупке и продаже – это огромное подспорье собственникам. Но для того чтобы грамотно все оформить, и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.

Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую.

Для начала определимся с понятием о том, сколько лет в собственности находится недвижимость и какие при этом есть льготы.

По закону до 2016 года с продажи квартиры, которая находилась в собственности более трех лет, налог платить совсем не нужно. А вот для жилья, проданного в 2016 году и позже, этот срок теперь увеличился до пяти лет.

Сейчас, мы рассмотрим вариант реализации квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет.

Для того чтобы претендовать на налоговый вычет, а, значит, иметь возможность воспользоваться взаимозачетом, Иванцов должен отвечать двум условиям:

  • во-первых, он должен получать официальный доход, и при этом отчислять НДФЛ по ставке 13%;
  • также он не должен был ранее пользоваться правом на налоговый вычет.

А теперь рассмотрим подробнее, что необходимо знать Ивану Петровичу в его непростой ситуации. И начнем мы с продажи квартиры.

Если жилая площадь принадлежит собственнику менее трех лет, как уже говорилось выше, что с 2016 года этот срок увеличен до пяти лет, и придется ознакомится с налоговым законодательством.

Продавец жилья, получивший доход, должен выплатить налог 13% от суммы, за которую была продана собственность. Закон говорит о том, что бывший собственник может уменьшить выплату налога на сумму вычета, и последняя не должна превышать 1 миллион рублей. Что же это означает на практике{q}

В году, который следует за тем, когда была продажа собственности, Иван Петрович должен предоставить декларацию 3-НДФЛ для уплаты налога с этого дохода. Одновременно с этим он может воспользоваться вычетом.

После чего выплату 13% производить не с фактической стоимости квартиры, а с суммы, уменьшенной на налоговую льготу.

Скоро мы это все рассмотрим на примерах, а сейчас еще о двух условиях, как именно можно уменьшить налоговую базу.

Первый вариант. Можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей. Если же квартира была продана дешевле, чем 1 миллион рублей, то вычет предоставляется на фактическую стоимость жилья. Говоря простым языком, платить налог не нужно.

И вот примеры. Допустим, Иван Петрович год назад приобрел квартиру за 1 миллион 950 тысяч рублей. А теперь он продает это жилье за 3 миллиона 300 тысяч рублей. Поскольку у него сохранились документы годовалой давности, то Иван Петрович может сделать выбор, на какую сумму ему можно оформить налоговый вычет.

Вариант первый. Применить льготу в 1 миллион рублей. В этом случае, Иванцов должен выплатить налог 13%  от разницы между суммой продажи и суммой налоговой льготы. В результате получается 299 тысяч рублей.

Или же он может воспользоваться вторым вариантом – вычетом на сумму расходов. В этом случае налог считается 13% от разницы между суммой продажи квартиры и суммой, которая была ранее потрачена на ее покупку. И в этом случае налог получается 175 тысяч 500 рублей. Второй вариант оказывается предпочтительнее, если квартира приобреталась на сумму больше, чем максимальный вычет.

Но очень часто новая квартира продается по той же цене, за которую она и покупалась. И в этом случае математика получается еще интересней.

Пусть приятель Иванцова купил свою квартиру за 3 миллиона рублей, а через год вынужден был ее продать. В договоре была указана та же самая цифра. В этом случае так же есть два варианта, какую налоговую льготу использовать: 1 миллион рублей или в счет расходов.

Давайте посчитаем. Первый вариант. Получается, что из общей суммы продажи мы вычитаем льготу, и с оставшейся суммы платим налог. 13 процентов от разницы получается 260 тысяч рублей.

Но есть и второй вариант. Компенсируем доход от продажи расходами на приобретение этого же объекта недвижимости. И в этом случае 13% нам придется посчитать от разницы и в результате получаем 0 рублей.

Как говорится, думайте сами, какой вариант вам наиболее симпатичен.

Мы с вами рассмотрели, что нужно сделать при продаже жилья.

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

По условиям нашей задачки Иванцов совершает следующую сделку после продажи своей прошлой квартиры. Он покупает новую.

Предположим, теперь стоимость нового жилья составляет 4 миллиона 200 тысяч рублей. В этом случае собственник может претендовать на возврат денег максимум от 2 миллионов рублей. Таким образом, на руки Иван Петрович может получить 13% от этой суммы, то есть 260 тысяч рублей.

Начиная с 2014 года, вычет одному покупателю можно использовать по нескольким жилым помещениям, но общая сумма для возврата НДФЛ не должна быть больше 2 миллионов рублей. Но у этого закона, как обычно, есть множество ограничений. Поэтому, прежде чем на него рассчитывать, узнайте все тонкости о том, сколько раз получать налоговый вычет при покупке квартиры.

Мы с вами кратко рассмотрели возможные льготы при продаже и покупке квартиры, и наконец-то подошли к понятию налогового взаимозачета.

Что же у нас получается{q} В одном случае Иванцов обязан выплатить налог государству при продаже квартиры, а в другом – имеет право компенсировать часть затрат при покупке нового жилья.

Суть взаимозачета заключается в том, что если продажа одного жилья и покупка другого происходят в один календарный год, то обе процедуры можно совместить.

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

Как же посчитать взаимозачет налога{q}

Напомню, что квартира Ивана Петровича была продана за 3 миллиона 300 тысяч рублей. И, допустим, у него нет документов, которые подтверждают расходы на изначальную покупку этой квартиры.

Со второй же сделки – покупки новой квартиры – возможен возврат 13% с 2 миллионов рублей.

Посчитаем оставшийся после продажи доход, с которого нужно будет выплатить налог. Разница составляет 300 тысяч рублей. С этой суммы останется выплатить 13% государству. В результате налог получится равным 39 тысячам рублей.

А вот и другой вариант. Допустим, у Ивана Петровича остались документы, которые подтверждают расходы на покупку первой квартиры в сумме 1 миллион 950 тысяч рублей.

После первой сделки – продажи – остается налогооблагаемый доход в 1 миллион 350 тысяч рублей. То есть разница между суммой продажи квартиры и суммой ее первоначальной покупки.

Вычет же на вторую сделку, покупку новой квартиры, остается прежним – 2 миллиона рублей. То есть это та сумма, которую можно вернуть при покупке квартиры.

А теперь считаем доход, который у нас получается в результате наших двух сделок. В результате разница оказывается равной минус 650 тысяч рублей. Получившаяся отрицательная сумма означает, что Иванцов никаких налогов в бюджет выплачивать не должен.

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

Более того, он имеет право на возврат НДФЛ в последующих налоговых периодах с оставшихся 650 тысяч рублей. А это значит, что вместо того, чтобы платить НДФЛ в бюджет, Иван Петрович сможет получить на руки 13% от этой суммы, а именно 84 тысячи 500 рублей.

Приятно{q} Согласитесь, что иногда знание закона освобождает от ответственности.

Какие документы должны быть у застройщика{q}

Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи обе стороны обязаны предоставить перечень необходимых официальных бумаг, среди которых:

  • Паспорт. Если собственников несколько, то каждого из них. В случае, когда малолетний состоит в числе владельцев, достаточно предоставить его свидетельство о рождении и паспорт родителя/опекуна.
  • Разрешение органов опеки и попечительства. Подобный документ необходим, если ребенок – владелец всей квартиры или ее доли. Нужно предоставить копию вместе с оригиналом.
  • Согласие супруга (только после нотариального заверения). Если недвижимость куплена в браке, оформлена на мужа или жену, то регистратор потребует согласие от второго супруга, который обязан предоставить паспорт. Также требуется свидетельство о браке или его расторжении. Данное согласие необходимо даже в случае, если на момент сделки супруги уже находятся в разводе. Без согласия можно обойтись только в некоторых случаях: квартира получена по наследству или принята в дар. Если второй супруг умер, необходимо свидетельство о смерти.

Более детально рассмотрим, как получить разрешения от органов опеки. Оба родителя должны обратиться в соответствующую службу вместе с ребенком, если ему от 14 лет. В случае развода родителей, но не лишения их родительских прав, все равно приходит и мама, и папа. Если же воспитывают ребенка усыновители или опекуны, то с ребенком в орган опеки являются они. С собой следует взять:

  • Свидетельство о рождении ребенка или его паспорт.
  • Документы, удостоверяющие личность, обоих родителей.
  • Справка о составе семьи или другое название – выписка из домовой книги (форма №9). Чтобы ее получить, нужно пойти в паспортный стол с паспортом и написать заявление (форма №11), сотрудник учреждения назначает дату, когда справка будет готова и ее можно будет забрать. Действие выписки – 30 дней, для некоторых учреждений – 14.
  • Бумажная выписка из ЕГРН. Для ее получения нужно обратиться в Регистрационную палату или МФЦ. При этом следует предоставить паспорт, оплатить государственную пошлину и поставить подпись под заявление. При подаче заявления стоит узнать или выписать кадастровый номер квартиры. По Закону учреждения должно предоставить выписку не позднее, чем через три дня (рабочих) после обращения. Забрать документ уполномочен только заявитель.
  • Технический паспорт на недвижимость (выставленную на продажу и покупаемую).

После предоставления всех документов, родители или опекуны, или усыновители и сам ребенок, достигший 14 лет, пишут заявление в органах опеки о том, что собираются продать квартиру и купить новую. Рассмотрение прошения длится до 14 дней. Дело сотрудников опеки – проверить, не ущемлены ли права ребенка, вследствие взаимозачета недвижимости. Разрешение на продажу выдается в письменном виде.

Агентство также может потребовать при взаимозачете квартиры дополнительный пакет документов. Нужно уточнить заранее, требуется ли он, чтобы не тратить время на его сбор. Данный список бумаг помогает определить юридическую чистоту квартиры. Среди них:

  • Выписка из ЕГРН на недвижимость. Чтобы доказать, кто именно является владельцем квартиры, и что на ней нет никаких обременений, необходимо иметь на руках выписку из ЕГРН. Она предоставляется в Регистрационной палате или в МФЦ. Нужно учитывать при сборе документов, что она действительна только 30 дней. Документ с 2017 года заменяет кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права. В выписке указаны следующие данные: имя собственника или собственников жилья, сведения об обременениях, графический план.
  • Техпаспорт апартаментов. Основная цель его предоставления – удостовериться, что владельцы не делали неузаконенных перепланировок. Оформление техпаспорта – задача БТИ. Изготовление документа требует до 15 дней. Если заказать срочную выдачу, увеличивается размер государственной пошлины. 15 дней – 900 руб., 7-10 – 1300 руб. В документе указаны сведения о квартире. Такие, как: площадь (жилья в целом и каждой комнаты в частности), инвентаризационная стоимость недвижимости, год возведения и проведения капремонта, адрес, материал, из которого изготовлены стены, перекрытия, внутренняя отделка, сведения о инженерных коммуникациях. Для получения технического паспорта нужно предоставить паспорт РФ и документ, подтверждающий право владения квартирой. В качестве последнего подойдет свидетельство о праве собственности, договор передачи или купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор инвестирования или ренты, выписка из ЕГРП.
  • Выписка из лицевого счета. Свидетельствует о наличии или отсутствии задолженностей перед коммунальными службами (ЖКХ, ЖЭУ, ТСЖ). Взять такую справку можно в паспортном столе, в бухгалтерии. Она будет действительна только при наличии печати начальника отдела.
  • Справка об уплате по платежам (Интернет, домофон, телефон). Получить подобные справки можно в компаниях, которые предоставляют те или иные услуги. Если покупатели квартиры не намерены переписывать на себя Интернет, телефон, кабельное телевидение, договоры с компаниями нужно расторгнуть.
  • Справка от нарко- и психоневрологического диспансера. Данный документ нужен крайне редко, но и случаи, когда они понадобились, также были зафиксированы. Вместо справки подойдут водительские права, если их нет, то нужно обратиться в психоневрологический диспансер. Услуга выдачи удостоверения адекватности платная.

Если самостоятельно нет времени собирать все перечисленные документы, обратитесь к юристам. Это позволит минимизировать возможные риски при приобретении недвижимости.

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

Если выбрали взаимозачет квартиры на новостройку, отзывы о застройщике обязательно стоит просмотреть. Если, по отзывам, репутация строительной компании вас устроила, стоит ознакомиться с реализованными ею проектами, банками-партнерами, планами. Второй шаг – проверка документов. Застройщик должен предоставить по запросу покупателя:

  • свидетельство о регистрации;
  • устав;
  • сведения из налоговой службы об уплате налогов;
  • лицензия, дающая право совершать строительные работы;
  • проект застройки, имеющий утверждение со стороны архитектурно-строительного надзора;
  • государственный акт на право аренды землей или же ее владением;
  • инвестиционная экспертиза проекта строительства.

Также нужно оценить цену, она должна быть средней рыночной. Если стоимость ниже на 15%, есть вероятность, что дом так и не будет достроен.

Не все застройщики требуют задаток при взаимозачете квартиры на новостройку. Но и такие случаи бывают. Задаток – денежное доказательство серьезности намерений покупателя. Он обязывает продавца не продавать квартиру никому другому на протяжении определенного срока. Задаток впоследствии суммируется ко всей стоимости апартаментов.

Отдавать деньги без договора – ошибка многих покупателей. Договор имеет юридическую силу, если составлен по всем правилам, и гарантирует, что покупатель не потеряет отданные деньги, а продавец не продаст никому другому жилье.

Задаток распространяется только на ту квартиру, за которую был отдан первоначально. Если покупателю позднее приглянулась другая жилплощадь, задаток не возвращается. В случае, когда продавец не выполнил условия договора, и намерен продать квартиру другому, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Такой пункт должен быть прописан в договоре.

Возврат задатка возможен по соглашению сторон, если один из участников не может выйти на сделку по причине болезни, отказа в ипотеке, ухудшения финансового благополучия. Но такой пункт также должен быть в договоре, при его отсутствии и не желании продавца идти на уступки, деньги остаются у застройщика.

В статьях Гражданского кодекса РФ (380 и 381) указано, что необходимо указать в договоре задатка:

  • сведения о продающей и покупающей стороне (обо всех владельцах);
  • паспортные данные (без сокращений) с адресами проживания;
  • итоговая цена жилья (прописью и цифрами);
  • сумма задатка (прописью и цифрами);
  • все характеристики жилья;
  • ответственность при невыполнении условий договора: кто, в каком размере получает задаток при развитии разных ситуаций;
  • отдельные условия, в числе которых может быть договоренность об уплате задолженностей по квартире, наличии или отсутствии телефонной линии и т. п.

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

Договор задатка должен быть распечатан и подписан в двух экземплярах. У каждой стороны свой оригинал. Не указаний об обязательном нотариальном заверении. Составление договора лучше предоставить юристу.

После подписания договора, покупатель передает деньги продавцу при свидетелях. В роли свидетелей должны выступать посторонние люди (ни родственники). Застройщик дает расписку о получении средств. Она должна быть написана исключительно от руки шариковой ручкой (ни ручки-роллеры, ни карандаши не подойдут). В ней содержится следующая информация:

  • название документа;
  • дата составления;
  • паспортные данные (все);
  • указать, что передан задаток, а не что-либо еще;
  • сумма задатка прописью и цифрами;
  • ссылка на договор задатка;
  • краткие сведения о недвижимости;
  • подпись продавца, максимально соответствующая подписи в паспорте.

Зная все нюансы взаимозачета квартиры на новостройку, можно быть уверенным, что вы, как минимум не дадите себя обмануть. Но без помощи юриста все-таки могут обойтись далеко не все покупатели.

Чтобы не прогадать и не стать жертвой «серой схемы» недобросовестных учредителей, нужно проверить пакет документации, который имеется в наличии. Для возведения новостройки должны быть оформлены:

  • проектная декларация;
  • лицензия на строительство;
  • аудиторское заключение о разрешении проведения строительных работ;
  • разрешение на строительство;
  • документы землю в зоне застройки (аренда или собственность);
  • гарантии банка.

Так же он должен показать проект ДДУ, с текстом которого следует ознакомиться, а также – проект застройки с планом квартир. Нужно обязательно сверить технические параметры квартиры, которая планируется к приобретению с теми сведениями, которые внесены в ДДУ. В случае расхождения сведений актуальными будут положения договора.

Желательно, чтобы у застройщика были фотографии ранее построенных зданий и квартир, с адресами жильцов. В имеющемся пакете документации следует проверить:

  • указанный срок действительности лицензии;
  • удостоверение документов отделом по архитектуре и строительству;
  • их удостоверение департаментом по строительству.

О чем стоит знать

Перечень советов, которые помогут получить максимум выгоды от сделки:

  • Закажите независимую экспертную оценку стоимости жилплощади специалистом, который не связан с агентством по недвижимости. Зачастую фирмы по реализации апартаментов самостоятельно оценивают квадратные метры клиента. И оценка в таком случае не соответствует рыночной цене на 10-15%. Стоимость занижают. Такой ход позволяет быстрее продать квартиру. Но есть и такие компании, утверждающие, что за оценку взимается комиссии, которая определяется в индивидуальном порядке. В таком случае стоит опасаться большего занижения цены – до 30%. Поэтому при выборе агентства по недвижимости нужно быть максимально внимательным.
  • Проверьте самостоятельно стоимость жилья в новостройке или ЖК. Бывают случаи, что недобросовестные агентства по недвижимости вместе с застройщиком завышают цену на апартаменты, забронированные по взаимозачету.
  • Обезопасьте себя от некачественных квадратных метров. Распространены случаи, когда с помощью обмена застройщики стараются продать неликвидное жилье. Недостаток таких квартир: «неправильная» планировка, большая комнатность помещения, неблагоприятный этаж и т. п. Для того, чтобы обезопасить себя, юристы советуют покупателю в договоре купли-продажи настоять на пункте о гарантиях на случай выявления скрытых недостатков. Как вариант решения подобных неприятных сюрпризов – бесплатное устранение дефектов фирмой застройщика, наложение штрафных санкций и т. д.
  • Договор бронирования должен иметь нотариальное заверение. Схема взаимозачета предполагает бронирование квартиры в новостройке на время продажи жилья клиента. Зачастую эта услуга предоставляется бесплатно. Но некоторые застройщики требуют внесение залога. И существуют случаи, когда оговоренное время для продажи истекло, новая квартира не выкуплена, клиент теряет сумму залога. Чтобы такого не произошло, нужно просчитать все возможные исходы продажи. И лучше всего заключать договор с фирмой, которой передается стоимость проданной квартиры в счет покупки новой, независимо от сроков продажи. Также потеря залога возможна из-за неправильно составленного договора бронирования. Он считается недействительным без нотариального заверения.

Порядок сделки по взаимозачету

Прежде чем продавать жильё по взаимозачёту, нужно удостовериться, что строительная фирма надёжна и организована добросовестными учредителями.

Также опасений не должна вызывать риэлтерская компания, выступающая представителем или партнёром застройщика. В случае недобросовестных намерений или халатности учредителей компаний, их клиента могут ждать следующие риски:

  • стоимость квартиры в новостройке может возрасти;
  • в возведённом здании могут быть уменьшены площади совместного пользования;
  • могут быть качественно ухудшены жилые помещения или совместно используемые площади;
  • сроки возведения дома могут затянуться.

Самый существенный риск заключается в опасности нарваться на мошенников, которые изымут у граждан квартиры, а затем заморозят строительство и намеренно обанкротятся. Иногда мошенники действуют через подставные фирмы, учредителей которых обнаружить невозможно. Поэтому вся документация должна проверяться как можно более тщательно.

В интернете можно найти всю информацию об учредителях компании. Если они стояли во главе обанкротившихся фирм, это обстоятельство может настораживать.

Стать банкротом может даже добросовестный, но не имеющий опыта руководитель строительства. Особенно, если у него имеются ошибки в оформлении документации. Например, при наличии пакета документов на строительство и отсутствии бумаг на оформление земли в собственность или в аренду у муниципалитета, строительство будет заморожено до подготовки нужных договоров. А если это невозможно по тем или иным причинам – строительство будет прекращено.

Чтобы подстраховаться на случай форс-мажора, следует обратить внимание на рекомендации банков. Если застройщик их имеет, это означает, что его кредиторы в нём уверены и дают дают гарантию безопасности. Если это гарантия от крупного банка – обращаться к такому застройщику безопасно.

При возникновении ситуации, связанной с риском, банк выплатит клиентам застройщика сумму денег, указанную в ДДУ и подтверждённую платёжными документами. Но так как проданное жильё оценивалось ниже рыночной стоимости (иногда на 20-30%), то вернётся только сумма, внесённая по взаимозачёту, а купить на эти деньги равноценную квартиру не удастся.

При консультации с застройщиком или его представителем нужно уточнить все тонкости и нюансы своих прав и его ответственности. Нужно подробно расспросить о своих гарантиях в случае непредвиденных обстоятельств и замораживания строительства.

По взаимозачёту можно продать старую недвижимость, чтобы вложить эти деньги в новое жильё. Для того чтобы такая сделка произошла без сбоев, нужно внимательно проверить застройщика и пакет его документации. Следует учесть все плюсы и минусы такой сделки и свести к минимуму имеющиеся риски.

Взаимозачет или как не платить налоги при продаже и покупке недвижимости

Несмотря на кажущуюся сложность расчета и получения налогового взаимозачета, вся процедура создана для нас с вами. Вместо необходимости минимум дважды обращаться в инспекцию, сначала перечислять суммы налога, а потом возвращать их, мы можем чуть лучше ознакомиться с законодательством и сэкономить силы и время.

После продажи квартиры вы должны заплатить  налог надоходы. А после покупки имеете право вернуть часть потраченныхденег. Получается, что одной суммой можно перекрыть другую: налог спродажи квартиры частично или полностью перекрывается имущественнымвычетом, положенным вам при покупке жилья.

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

При этом не имеет значения, одна и та же квартира участвует всделке или две разные. Вы можете купить квартиру и в том же году еепродать. Или можете продать одну квартиру, а купить другую. Важнотолько то, что сделки по продаже и покупке прошли в одномкалендарном году – с 1 января по 31 декабря.

Заполнение декларации 3-НДФЛ – задайте свой вопросэксперту онлайн-сервиса НДФЛка.ру. Мы учтем все нюансы вашейситуации, и поможем оптимизировать налоги

Сергей купил и продал одну и ту же квартиру в 2018 году.Стоимость покупки составила 2,5 млн рублей, а продажи – 3 млнрублей. Прежде Сергей не использовал свое право на налоговый вычетпри покупке жилья. Поэтому он имеет право получить вычет до 2 млнрублей.

Этот вычет будет учтен при расчете налога и заполнениидекларации 3-НДФЛ за 2018 год. Кроме того, Сергей может сделатьвычет расходов на приобретение квартиры.

Расчет налогооблагаемой базы:

  1. Вычет расходов на приобретение: 3 млн (доход при продаже)
    – 2,5 млн (расход на приобретение квартиры) = 500 тыс.
    рублей;
  2. Применяем имущественный вычет (500 тыс. рублей – 2
    млн рублей).

По итогам расчета Сергей не должен платить налог с продажиквартиры в 2019 году. Более того, у него остается 1,5млн имущественного вычета, который он может применить припокупке другого жилья.

Сергей должен заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018 год и податьее в налоговую инспекцию до 30 апреля 2019 года.

С онлайн-сервисом НДФЛка.ру вам не придется думать надкаждой строкой декларации — персональный налоговый эксперт возьметна себя заполнение декларации 3-НДФЛ!

Этот вычет будет учтен при расчете налога и заполнениидекларации 3-НДФЛ за 2018 год. Олег не может сделать вычет расходовна приобретение квартиры, так как он получил ее в наследство. Но онможет использовать имущественный вычет, положенный ему при продаже– 1 млн рублей.

Расчет налогооблагаемой базы: 3 млн (доход при продажеквартиры) – 1 млн (вычет при продаже квартиры) – 2млн (вычет при покупке дома) = 0.

По итогам расчета Олег не должен платить налог с продажиквартиры в 2019 году, так как налогооблагаемая база равна нулю.Несмотря на это, необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018 годи подать ее в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля2019 года.

Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Наш профиль –заполнение декларации 3-НДФЛ. Мы не только быстро и грамотнооформим документ, но и отправим его в налоговуюинспекцию

https://www.youtube.com/watch{q}v=TXQBqNFDKHI

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичкунашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайтавы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажинедвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать емуправильные вопросы.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector